楼市演化进入去库存阶段 北京住房库存创18月新高

  据中原地产研究部统计，今年上半年北京新建住宅签约套数和成交面积均创下近9年同期最低。同时，近期北京期房和现房住宅合计库存再次超过8万套以上，创下近18个月新高。伴随着楼市周期性调整辐射至一线城市，下半年全国楼市将进入实质去库存阶段。

  一线城市难以在全国楼市周期性调整中幸免。一是一线城市无法回避住宅供求先天错位。作为典型不动产，虽然住宅供应存在刚性和显著区位特征，但是住宅需求替代性强且不可预测，因而住宅供求先天存在错位可能，一线城市也无法回避。二是一线城市住宅需求更易受投资心理影响。据中国人民银行2014年第2季度城镇储户问卷调查，选择“房地产投资”的居民比重为14%，远低于选择“基金及理财产品”的30.9%。今年1至5月，北京市商品房销售面积同比下降33.6%，降幅高出全国平均25.8个百分点。三是一线城市住宅库存资金占用规模庞大。以每套房均价300万元粗略估算，目前北京市8万套以上住宅库存大约占用资金2400亿元。如果按照一季度北京市商品房销售额562.2亿元估算，大约需要一年多的去库存周期。四是一线城市住宅投资收益过低。虽然一线城市流动人口规模庞大，但多属于中低收入群体，住房租金上涨空间极为有限，导致一线城市以租金计算的住宅投资收益率远低于银行存款利率，增大了楼市调整可能性。

  应该看到，未来楼市去库存阶段也是供求关系重新调整与动态平衡的过程。过去十多年，我国房价持续上涨，供不应求仅仅是一种表象，而地方政府土地财政、居民投资渠道狭窄、实体经济虚拟化是内在动因。即使从供求关系看，也主要表现为结构性供不应求，总量大致平衡。随着全国楼市周期性调整向纵深演化，房价停涨，甚至是价格绝对回落，将对未来我国住宅供求关系产生深远影响。无论从哪个角度看，房价高位回落均是一次完美的投资者风险教育过程。随着未来我国房价下行压力增大，投机性住房需求将在市场中绝迹，投资性住房需求也将会显著缩减。地方政府土地财政将面临巨大冲击，加快住宅持有环节税收立法需要尽快进入议事日程，而市政债市场建设也将是迫在眉睫。实体经济部门“去虚就实”进程也将会加快，民间创业创新激情将会再度活跃。未来我国住宅市场供求将回归理性，盲目住宅开发和非理性住宅需求将会受到有效抑制，“低端有政策保障”、“中高端有市场”的供求平衡格局将会进一步确立。

  考虑到住宅在家庭财富中的重要位置以及房地产金融的庞大规模，应该尽量避免楼市以剧烈方式展开去库存。从各国实践和我国历史经验看，房地产市场调整很少能以平缓方式进行。而过去十多年我国房价累积涨幅过大，也在一定程度上增加了楼市急剧调整可能性。这势必对楼市各参与主体提出了前所未有的巨大挑战。但不管有关各方持有何种态度、采取何种措施，松绑限购政策也好，开发商降价促销也罢，积极顺应市场规律逐步释放楼市风险，可能是当下市场环境下所能选择的最好策略。在此过程中，一个稳定的政策预期将是有可能促进楼市平稳调整的关键。