“3·30”楼市新政满月 业内：分化仍是市场趋势

　　据中国之声《新闻纵横》报道，刚刚过去的4月，可是说是全国楼市的狂欢。受“3·30”楼市新政影响，“北上广深”四个一线城市的楼市成交量大涨，环比上涨都在40%以上，上海更是出现了六年来的成交新高。

　　所谓的“3·30”新政，指的是今年3月30号，中国人民银行、住建部和银监会三部委联合打出的一系列振奋楼市“组合拳”。其中包括将二套房首付比例下限降至四成，赋予银行二套房利率自由定价权，同时将首次和二次购房公积金贷款首付成数分别降至两成和三成。

　　市场中，有人把“3·30”新政比喻为“救市良方”，也有人把政策看作是给低迷房的地产市场注入的“强心针”。如今一个月的时间已经过去了，在这一剂药的作用下，一线城市对政策反应迅速、市场已呈回暖迹象，而二、三线城市反应则较为滞后，不同城市房地产市场的分化依然严重。

　　数据显示，在新政发布后的半个多月时间里，全国35个重点城市的524家银行中，有164家落实新政，不同程度地降低了二套房首付成数，占银行总数的31.3%。同时，从统计数据来看，银行的二套房贷款利率没有明显的下行趋势，基准上浮10%仍为二套房贷款绝对的主流利率。

　　中原地产市场研究总监张大伟：各地执行的银行信贷政策和央行都是有所差别，基本上都是首付降低到五成左右，但是利率央行规定的是可以根据风险定价，但是现在基本上还是维持在1.1倍。

　　尽管“3·30”新政没能完全落地，但它仍像一个指挥棒，给低迷、混沌的楼市指出了一个方向，看到了一丝亮光。我们就从成交量、价格、未来走势，这三个方面来分析：

　　 1、成交量

　　成交量是衡量房地产市场活跃程度的重要指标，往往也是价格变化前的风向标。那么，新政出台后，楼市整体成交量情况如何？答案是，变化“立竿见影”。北京西城区一家中介公司告诉记者，现在的成交数字是去年同期的三倍。

　　记者：成交量一直在上涨吗？

　　链家地产中介：一直在持续，现在还在持续的呢。比如去年同期我们这个片区链家共卖1000套房子，现在就得卖到3000套，成交量特别大。

　　中原地产市场研究部总监张大伟一连使用了五个“高点”，来介绍一二线城市的成交量。我们可以想象脑海中那个上扬的红色“箭头”。

　　张大伟：以上海为例，出现了最近五年的一个历史高点，以北京为例，北京二手房的成交量也是2013年3月以来的一个高点，深圳二手和新房都是三年来的高点，南京等等都是2013年年末的高点。整个一二线城市的成交量都达到了2013年年末以来的高点。

　　不过，相比一二线城市成交量的节节攀升，三四线城市的成交量却并不乐观。

　　我爱我家副总裁胡景晖：差异还是比较大的，北京的二手房交易量是突破了1.7万套。应该是25个月以来的新高，要比正常月份多了三四千套的水平。三四线城市中，一些“睡城”、“鬼城”中的交易量确实不大。

　　 2、价格

　　消费者对楼市中什么最敏感？无疑是价格，新政出台的目的，就是进一步刺激房地产消费，特别是二手房领域。现在成交量已经闻风而动，价格又会怎样？ 在深圳市福田区，新政实施没几天，敏感的二手房房主，就开始不同程度地涨价。当地某房地产中介说，超过七成的二手业主正在提价，一般在十万元左右：

　　深圳某房地产中介：基本上调价在十万左右，甚至有些调整到二十万，都不等，也希望业主方能够理性对待这些政策，因为国家出台这些政策是为了让更多的刚需能够入市买房。

　　我爱我家副总裁胡景晖表示，整体而言，受到新政的刺激，楼市在北上广深等一线城市带动下，房价出现了小幅上涨。

　　胡景晖：从价格上，大部分城市出现了一个环比的小幅上涨，同比去年的同期很多城市还是下降的。整体上，改善型需求明显进入市场，交易比较活跃，价格也改变了原有“稳中有降”的态势，从环比上是“稳中有升”的态势。

　　不过，对三四线城市而言，由于人口规模、购房需求、房地产库存等多原因，新政之下，和成交量一样，房地产价格依然相对稳定。

　　张大伟：证明了随着楼市进入新常态，市场库存积压等等，由于一些城市缺乏人口的流入，导致去年9.30政策，甚至是今年的3.30政策刺激，对于三四线城市的影响不是很乐观。一线城市可能出现新一轮价格的上涨，而三四线城市的价格还是相对比较平稳的。

　　 3、未来走势

　　智者见落叶而知天下秋，履薄霜而知坚冰至，新政实施已经整整一个月，目前的楼市现状或多或少映射出了将来的走势。业内人士认为，即便“3·30”新政的刺激，有分化仍然是全国房地产市场的一个趋势。

　　中联链家地产二手房研究中心总经理肖小平：我们觉得在未来三个月内，保持现状一个量价上涨的局面是非常有可能的。因为深圳的情况不等于全国的情况，所以如果大家要异地置业的话，可能还是要分开来看。

　　中原地产市场研究总监张大伟继续使用了“分化”这个词来判断未来的楼市。

　　张大伟：分化还会继续，在4月份各地还出台了一些公积金政策，这些政策的影响还会延续到五月份，因为在五六月份不排除继续有降息降准的可能性，所以整体市场来说，一二线城市已经进入到一轮复苏期。

　　在胡景晖看来，对于二、三线，甚至是三四线城市，要综合城市发展、区域定位，以及国家战略中的位置等因素，来考虑当地的房地产发展。

　　胡景晖：区域还是有差异的，原来属于资源开采型的或者以后透支了购房需求的城市，如果没有产业或者未来预期的话，交易量很难有起色。包括像一带一路，互联网＋，创造新的就业就会有新的就业亮点的话，再结合房地产政策，市场复苏就会好一些。记者张棉棉