北方多地楼市库存高企:房地产当救市主力不从心

28.05.2014  03:31

  日前,上海易居房地产研究院发布报告指出,截至4月底,35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%,同比增长19.5%,该库存创下了近5年的历史新高。而在以唐山、青岛、鞍山、沈阳等为代表的北方城市中,“库存”已经变成了敏感词汇。伴随着经济结构调整以及传统工业下行的压力,房地产被这些城市赋予了“救市主”的角色。但如今,在各方压力之下,这个“救市主”显得有些力不从心。

  近期,一席来自国内知名房企高管的“密室谈话”被流出,如利剑一般,在房地产市场划了一道口子。

  唐山、沈阳、鞍山、青岛……在万科副总裁毛大庆的谈话中,这些北方城市身在其列。而在这些库存量巨大的城市背后,不乏一些老工业基地的身影。对这些城市来说,伴随着经济结构调整以及传统工业下行的压力,房地产无疑充当了“救市主”的角色。

  那么,这些城市的库存压力到底有多严重?单从一些存销比的数字可能很难让人体会,只有行走在这些城市的大街小巷,才会讶异于房地产这只大手以何等气力改造与颠覆着整座城市。对此,

    “亚历山大”的库存量

  细读上述被传出的“内部发言”,不管是否真是出自毛大庆的判断,但详实的数据与分析已经警示了这些城市的库存问题。由于土地供应过多,带来了对未来市场去化能力或销售能力的透支,这其中包括沈阳、营口、鞍山、唐山等城市。

  “近两个月购房者观望情绪较重,从而使得房企跑量的希望落空,库存也是‘亚历山大’。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对

  上海易居房地产研究院5月12日发布的

  即便是在最不乏购买力的北京,在近半年的时间里,越来越浓的观望气氛也将楼市库存推至高点。根据中原地产市场研究部统计,截至目前,北京市现房与期房合计库存再次回到了7万套以上,库存达到近13个月新高。

  以唐山为例,统计数据显示,从2009年到2012年,唐山市在建商品房面积高达1741万平方米,其年均去化量仅为146万平方米。照这样的速度,唐山楼市去化至少需要10年时间。

  此外,数据显示,今年4月沈阳新建商品住宅新增供应面积72.6万平方米,截至4月末累计库存量达1720万平方米,同比增长21.5%。在易居的上述库存报告中,沈阳的存销比为19.1,即按照现在的库存够卖近20个月。

    老工业城市转型之殇

  在

  “这里提到的很多城市都属于人口流出性城市,住宅供应量规模与市场需求不成正比。”在黄金湾投资集团董事长申威看来,“有些三四线城市土地供应非常不理性,购买力不强,刚需不足,投资性需求又会流向高增长的一二线城市,自然会进一步加大库存压力。”

  “要想真正转型并不容易,不光是这些处于经济结构调整的城市需要土地财政,即便是一些发达地区,地方政府的收入也都要靠土地财政来支撑。”国家发展与改革委员会城市和小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长沈迟表示。“在所有城市的发展中,都会经历一个不断转型升级的过程,没有哪一个城市可以依靠一个产业永远‘吃’下去。”国家行政学院经济部主任张占斌认为。

    样本一

  

    不敢“长高”的唐山:高库存悬顶 城市转型遇“余震”

  从最高只有3层的老砖楼搬进坐电梯都要等上四五分钟的高层住宅楼,新鲜感足以冲抵居所改变带来的不习惯。这是李云丽第三次搬家,这距离唐山大地震已经过去了37年。

  像李云丽这样的“平改户”在唐山有10万多户。大地震之于唐山这座城市的痛楚正在慢慢消退。震后大量复建的平房矮楼难与这座北方资源型城市“奔跑”的速度匹配,城市建设的凶猛更是赋予了这座不敢 “长高”的城市追求高度的勇气。

  如果说30多年前的大地震让唐山竭力重生,那么,大规模的钢铁、煤炭等资源开采与建设则让这座城市经历着新的转型考验。

    “平改”后遗症/

  “大地震之后大家都不敢住楼房,很多房子最高就盖到3层。”李云丽的视线从18层的客厅窗户向外望去,顺着她的视线所见的这座城市,此起彼伏的高楼混杂着塔吊,像一个没有边界的工地。

  这座重建在地质断裂带上的城市,对于高楼有着天生的恐惧。“之前按规定也就是建到12层,但现在20多层的楼房随处可见,大家对于地震的恐惧早已淡化。”王国林如是说。

  王国林是唐山市一家小型房地产开发公司的负责人,一聊起唐山市场,他的眉头始终没有松开。“还好我现在也没什么项目了,房地产我不打算再沾边。”王国林略显庆幸。

  像王国林这样的中小开发商占据了唐山的绝大部分房地产市场,在万科、华润这些品牌房企进驻之前,这里大多是一些社会资源好的本土企业。“有些就是煤老板或者是钢厂老板,有钱了投一两个项目,但这两年市场不好了,大家自然也就不投了。”王国林说。

  “唐山楼市的形势发展变化应该有3年了,明不降暗降也得有2000块钱。”唐山一位不愿具名的房企负责人对

  不管是刚需还是投资性需求,两股力量逐渐萎缩,楼市自然失去了支撑。而另一个关键因素,是唐山市自2007年开始大力推进的“平改楼”工程。

  记者在走访中发现,一些远离市中心的区域依稀可以看到未被改造的低矮楼房,周边的城中村也都处于被改造的过程中。据了解,2010年8月,

    遭高库存压顶/

  “平改楼”的推进加速了唐山市库存量的增加。有报道称,从2009年到2012年,唐山市在建商品房面积累计1741万平方米,然而,这4年年均销量只有146万平方米。如果按照这样的销售速度测算,唐山市要消化这4年新建的楼房库存至少需要10年。

  唐山市的潜在供应究竟有多大?“我了解到的是现在唐山有20多个村拆了还没有改,光这部分平改的面积就有2000多万平方米。”上述不愿具名的当地房企人士表示。

  据其透露,受困于市场降温等多重原因,唐山市目前部分区域已经暂缓了平改工程。

  记者在走访中了解到,包括万科、华润等房企在当地的销售情况也不乐观,一些项目更是通过各种价格暗降来吸引购房者,而当地一些中小房企的项目,更是出现了工期放缓甚至停工的现象。

  “从去年开始,银行基本上不再提开发贷款,如果是涉及城镇化建设的项目还可以考虑,单纯的商品房住宅开发基本上都暂停了。”唐山市当地一家国有银行相关人士对

  一位长期关注该区域经济的专家则表示,由于过分依赖钢铁能源等产业,唐山在整体经济结构转型中并没有把握住最佳时机,过度工业化造就的不宜居也让唐山难以吸引更多的人口流入。

    土地财政明显/

  从唐山市中心繁华商业区一直往南行,不到10分钟的车程便能抵达这座城市最著名的南湖公园。据当地人的介绍,这个曾被联合国[微博]给予嘉奖的城市公园正是从一处采矿塌陷地变身为生态绿地。

  作为资源型城市的唐山,大规模的钢铁、煤炭等资源开采与建设也这让这座城市转型经历新的考验。短短十几公里的路程,记者发现,连手机屏幕上都布满了灰尘。

  显然,当地政府已经注意到了这一问题。从建设南湖公园、环城水系这些生态工程,到关停部分环保不达标的钢厂、煤矿,都是在为转型做准备。

  值得注意的是,伴随着传统工业的贡献逐渐减少,政府对于土地财政的依赖越来越明显。“钢厂、矿厂的税收少了,只能靠土地出让。”上述房企人士说。

  

  这一土地供应量十分惊人。即便是北京,2009年到2013年累计成交土地的建筑面积为1.2亿平方米。而人口仅为北京1/3的唐山,在过去5年的土地供应量却几乎与北京持平。

  “这些城市的确有这样的迹象,但从土地供应这块来说,政府也开始重视这一现象。目前由于处于调整期,观望气氛浓厚,对库存的压力就更大。”河北省住宅与房地产业协会相关人士表示。

  据了解,为了加速人口聚集能力,唐山市提出了建设曹妃甸生态城、凤凰新城、南湖生态城以及空港城四大功能区,但受制于产业聚集力的影响,这些区域并未能很好地吸引人口流入。

    样本二

  

    吹来泡沫的青岛西海岸楼市:“主力军”地缘客撤退过半

  时至5月,路人已换上了夏装,但青岛的楼市却寒意渐露。

  青岛的地产版图中,以胶州湾为界,被划分为东、西海岸,相比“寸土寸金”的东海岸,成本较低的西海岸曾让房地产开发商垂涎欲滴。但如今,被定位为青岛第二个主城区的西海岸,已然成为全市库存最高区域。

  此外,4月份青岛的住宅均价出现了8年来的首降,购房占比达50%~60%的地缘性客户,在“买涨不买跌”心态的带动下,观望情绪渐重。

  在业内人士看来,去年楼市的翘尾狂飙,提前透支了今年的刚性需求。曾如焰火般灿烂的西海岸楼市,如今泡沫气息渐浓。对此,

    地缘客“退烧”

  在“西海岸”的原住民眼中,10多年前仍是渔村的安子,与青岛老城区的距离虽只隔胶州湾,但至多只算是老黄岛的郊区。不过,2011年6月30日,在胶州湾海底隧道开通后,距青岛最近的安子片区,迅速成为青岛人“入侵”西海岸的桥头堡。

  作为安子片区某地产项目置业顾问,杨海(化名)所在的项目,一期于2010年即开盘销售,“最火的2012年、2013年,购房者多是来自市区的上班族。”杨海口中的“上班族”,是出行以出租和公交为主,基于工作、生活便利,选择就近置业。在地产业内被称为“地缘性客户”,或“地缘客”。

  在杨海看来,隔着胶州湾,隧道就5分钟的路,2011年黄岛房价7000元/平方米,青岛却超过1.7万/平方米,“悬殊的差价,勾起了地缘客的置业欲望”。

  2013年底,新一轮调控政策落地各个城市,岛城购房者亦闻“控”色变。然而,包含原胶南市与老黄岛的“西岸新城”新黄岛区,反倒迎来了年底销量的翘尾。据青岛新闻网数据显示,2013年12月,黄岛区以4483套的成交量傲视全市,占成交总量的近三成,环比增长四成多。

  不过,今年4月,青岛的住宅均价出现了8年来首降。在“买涨不买跌”心态的带动下,黄岛楼市迅速降温。

  4月底,杨海所在项目新一期楼盘开售,但半个月以来,售楼处却门可罗雀,“每天来看房的也就10多个。”

  有消息人士向记者透露,现在降价楼盘不少,以本地开发商海信地产为例,现在也在变相降价,最高能拿到8.8折。对此,负责位于安子片区的海信地产阳光里项目的海信内部人士表示,“只是针对海信员工的团购价格,50人以上才可享受到这一优惠”。

  而作为黄岛区重头项目,曾带动周边楼盘坐地起价的万达东方影都项目,其新近开盘的公寓价格亦出现浮动。该项目置业顾问向记者表示,如果整栋购买,基本可以打到9.1折。

  另一家本地开发商海尔地产,已将打折促销摆上柜台。5月13日,

   西海岸遇冷

  2012年12月,青岛市调整部分行政区划,以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域,合并为新的黄岛区的行政区域。

  2012年底,被划入黄岛区的老胶南,将西海岸的黄金海岸线继续向西延伸。不过,嗅觉灵敏的开发商早已开始布局。

  “进入成本较低,这让很多外地中小开发商蜂拥而入。”中置国际(青岛)地产管理有限公司市场总监张百忍回忆称。不过,在其看来,西海岸的楼市同时也弥漫着泡沫气息。

  此后,随着保利、世茂、万科、龙湖等品牌房企相继杀入西海岸,并以别墅为主,将区域的产品定位拔高了一个层次,也开始改变了区域的格局。

  一位青岛地产界人士向记者表示,原本均价不足6000元/平方米的西海岸房价,在大开发商的带动下,纷纷开始触摸万元线。与此同时,西海岸的地价也开始大涨。当地一位PE人士表示,在青岛的溢价地块中,黄岛开发区最为集中,土地泡沫紧跟而来。

  据张百忍回忆,到了2011年,楼市已尽显颓势。“各家开发商赚了钱,都加大开工力度,于是,一条街上好几家楼盘在争售,就不奇怪了。”

    库存量续增

  据青岛市房管部门数据显示,西海岸2012年商品房住宅新增量达250万平方米,成为青岛所辖地域内存量房最高的区域。

  不过,黄岛所在的西海岸板块,也是整个青岛市场内去化速度最快的板块之一。来自青岛市房管部门的数据显示,西海岸在2012年全年住宅总去化面积为200余万平方米,占青岛七区五市总计成交量的26%。

  据业内人士统计,青岛郊区在售的现房、准现房,至少占了目前郊区在售总库存的一半以上,黄岛区则是全市库存最高区域,约占全市1/6。

  据青岛新闻网房产频道监测,截至5月17日,青岛全市房产可售总面积达到2390.37万平方米,可售总套数达20.296万套。以此计算,黄岛区的房产可售套数为3.38万套。黄岛房产网数据显示,黄岛区4月共卖出1847套新房。在没有新供应的情况下,去化至少需要18个月。

  而黄岛区国土及房管部门人士认为,虽然库存较大,但黄岛的楼市去化不是问题。

  记者获取的一份

  不过,在张百忍看来,去年岛城楼市的狂飙,已提前透支了今年的购买力。杨海则向记者表示,相比于往年地缘客的置业热情,今年看房子的多为东北口音,从以往经验来看,他们更多为投资考虑。

  值得注意的是,据多位岛城地产界人士证实,在限购令下,因刚需比例过低,以海景资源为主打的西海岸楼市,地缘客已消失过半。

  不过,居住用地的持续供应以及开发商继续扎堆西海岸,却在为新房供应增量,以及后续的市场去化,埋下伏笔。据中国土地市场网数据,2013年青岛居住用地成交共计1717.4万平方米,同比上升49.9%。其中,成交最多的区域为黄岛区,成交面积为432.5万平方米。

  在青岛地产经理人俱乐部秘书长龙江看来,原来属于郊区的黄岛、城阳,现在来看都是青岛的主城区,也是青岛楼市成交的集中区域。

  在多位当地业内人士看来,在购房者的观望中,黄岛的房地产销售,已进入销售瓶颈期,如要继续发展,政府更应考虑人气的聚集。

   欲造城谋变

  2013年7月2日,青岛市政府与万达集团签署合作协议,后者将在青岛西海岸经济新区投资超过300亿元,用以建设万达国际文化旅游城项目。

  早前,在青岛市政府的规划中,与老城区隔海对望的胶州湾西岸,一直就是备用于文化旅游产业开发,青岛市政府的愿景是将它开发成“中国的好莱坞”。

  去年9月12日,万达集团在40分钟内,开价20余亿元竞得黄岛区15幅地块,拿下青岛土地共计1979.5亩。当月,投资500亿的万达东方影都正式落户西海岸。

  在多位当地业内人士看来,西海岸楼盘多在2010年即批量入市,在楼市好过的时候,也卖过一些,但空置问题颇为棘手。

  事实上,为了聚集人气,青岛市政府自1998年开始,已经在薛家岛(又名凤凰岛)默默耕耘了十几年的“金沙滩旅游节”。

  在张百忍看来,在西海岸板块,万达东方影都项目是一个特例,市政府的用意也是想通过文化旅游的概念,拉动周边的库存消化。

  据最新发布的4月岛城新房销售额前10名来看,位于西海岸片区的万达东方影都和保利海上罗兰榜上有名。黄岛区房管部门人士认为,万达项目的上马,确实对周边起到拉动作用,西海岸的去化只是时间问题。

  在社会学者看来,随着产业、资金、人才的聚集效应,青岛迎来一个城市规模继续扩大、城市人口尤其是高端人才不断增加、城市功能日益增强的新阶段。“这些都将支撑青岛经济和楼市继续向好。”青岛本地分析人士认为。