楼市大调整渐行渐近：地方托市乏力央行喊话落空

  2014年5月，全国70个大中城市中，有半数城市的新建商品住宅(不含保障房)价格出现下跌。这一“壮观”场面是最近两年来首次出现。几乎所有从业者都预料到了这一结果，但他们没有想到，房价会跌得如此剧烈。

  今年以来，地方政府的救市举措不断祭出，力图刺激市场；央行也于5月底开始“喊话”，满足首套房购房需求。但从市场表现来看，效果着实不佳。随着房地产市场成交持续低迷，从业者愈加担心：房地产市场是否真的无法复苏了？

  分析人士指出，经过多年的房地产投资高增长，当前房地产市场的供需大势已经出现逆转，供需关系趋于平衡，居民自有住房率提高。这种基本判断决定了，房地产市场将可能迎来深度调整，市场下行趋势难免，高增长时代将可能终结。

  救市政策指向“人口”

  在房地产业界，“救市”已成为近一段时间以来的关键词。今年以来，已有十多个城市出台政策，直接或间接地挽救房地产市场。新近出现的变动是，广州、北京等一线城市的调控政策已开始松动。

  近期，广州市的增城、从化等区域放开限价，市区中心区的高价盘限签政策也有所松动。这也成为首个松绑楼市调控的一线城市。与此同时，随着“蓟门桥地王”等项目陆续获批预售证，北京的限价政策也悄然松动。

  在一线城市政策松动之前，一批二三线城市已率先做出调整，其中包括南宁、天津、芜湖、杭州等地。在调整中，松绑限购、减免税费成为主要方向。

  值得注意的是，有些城市虽然并未直接针对楼市政策进行调整，但仍然出台了被称作“变相救市”的措施，主要表现为“放宽户籍门槛”。广州、海口、武汉等城市均出台了类似的政策。如海口就强调，购单套房120平方米以上可落户5人。

  另有一批城市的救市体现为“只做不说”。也即，不明确发布红头文件，但暗地实施松绑。此前传出限购风波的沈阳，以及广泛流传“闽十条”的福建，均属此类。

  “救市的方式有很多，如果不想做得太明显，根本不用发文件，召集开发商开个会，口头传达一下即可。”中部某省住建厅人士向中国证券报记者表示，实际上已经启动救市措施的城市，要比业已披露的更多，尤其是很多三四线城市。

  在监管层警示政策“红线”的背景下，当前的救市手段颇有局限性。中原地产首席分析师张大伟表示，各项救市的根本目的都是为了“抢人”。利用城镇化的大趋势，提高购房人口基数，达到刺激房地产的目的，是所有救市政策的共性。

  他还认为，后续在房地产市场继续降温的情况下，全国预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。其中，有数个新区、市场供应过剩、新增人口不足的城市都可能加入到“救市”大军中来。

  市场不肯买账

  对于这些救市政策，市场的表现似乎并不“感冒”。主要表现为，成交量的低迷态势始终未能改善。来自国家统计局的数据显示，今年1-5月份，全国商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。今年以来，房地产市场成交量已连续4个月维持下行。

  相比之下，2013年全年，全国商品房销售面积增速达到17.3%。也即，今年以来，楼市成交量就出现“骤跌”局面。

  在“量跌”之后，“价跌”的趋势开始确立。今年5月，全国70个大中城市中，有35个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比下降。70城市的平均降幅为0.15%，为近24个月以来的新低。

  分析人士指出，市场不买账，与救市政策力度不够有关。尤其是信贷政策并未大规模放开。

  上月中旬，中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。但到目前为止，银行层面的按揭贷款政策并无明显松动。多数银行的首套房贷款利率仍在基准利率之上，使得实际购房成本并未降低。

  张大伟表示，对房地产市场影响最大的，在于投资冲动和货币政策。但目前来看，既不可能出现“四万亿投资”，货币政策又难以再现实质性松动，当前救市措施的影响可谓微乎其微。

  在“量价齐跌”的趋势已经确立之后，房地产企业的资金状况将面临更多压力。数据显示，今年前5月，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%。而去年同期，该增速为32%。在上述资金来源中，定金及预收款11458亿元，下降8.4%；个人按揭贷款5342亿元，下降1.2%。

  近期，标普就点名了一批财务杠杆过于激进的开发商。其中包括奥园、中国海外、华南城、旭辉、万达商业、花样年和富力。这些公司的共同特点是，2013年债务增速超过50%，其中恒大地产2013年总债务增加超过一倍。

  这也将成为房地产业兼并整合的前奏。兰德咨询的报告认为，未来三年间，将有30%的房地产企业被淘汰出局，其中以中小房企为主。

  大调整即将来临

  在“政策无用”的表象背后，是供需格局的变化。经过多年的房地产投资高增长，当前房地产市场的供需关系正在趋稳，部分城市出现供大于求现象。

  从此前统计局公布的数据不难看出，今年以来，房地产投资、新开工面积、销售等指标的增速不断走低。其中，前五月的房地产开发投资同比名义增长14.7%，达到历史罕见的低点。说明需求不足，楼市供应端也开始乏力。

  市场供应过剩到何种程度？以北京为例，根据中原地产研究部的统计，2014年上半年来，北京期房住宅供应大涨，合计供应住宅套数达到了37220套，同比涨幅达到70%。

  但与此同时，由于市场交易低迷，截至6月20日，北京期房住宅库存达到46117套，现房库存34727套，合计库存80844套。这是自2013年1月1日以来，北京新房库存再次回归到8万套以上。也是最近18个月来的新高。

  值得注意的是，京城楼市库存的增加，相当部分原因在于需求未能全部释放，尚处于观望状态。但即便如此，仍然反映出供需关系的逆转态势。有分析指出，一线城市尚且如此，广大二三线城市的过剩情况就更为严重。其中，不断被披露的“空城”、“鬼城”现象，以及公务员卖房等情况，均凸显出这种局面。

  近期西南财经大学发布数据显示，目前我国住房存量远高于住房需求量，62%的存量住房已经满足全国的住房需求。2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%。

  供需关系的逆转意味着大调整的来临。上海易居房地产研究院副院长杨红旭[]表示，2004年以来，我国已经历过三次房地产短周期，当前已进入第四个周期。

  他表示，此前两轮调整分别位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房价下跌周期持续了6个月，后者为8个月。由于处于房地产“黄金十年”，调整的规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨得时间长，跌得时间短。

  相比之下，如今的内外环境均较为恶劣，主要体现在，既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了，此轮市场调整的周期将会更长，即房价下跌的时间可能超过8个月。