楼市十论之二： 限价放松行不行？

日前，保利地产(600048.SH)在北京的蓟门桥项目(保利·海德公园)获得预售证，最高售价高达9.7万元/平方米，一时舆论哗然，在房地产市场结构调整的关键时期，这样超高价楼盘的放行，是不是限价政策将放松的信号？

  有支持的声音认为，2012-2013年期间，北京产生了一大批高价地王，现在都到了入市的时间，而之前楼市调控压力大，房价高，北京市住建委卡着很多高价楼盘的预售证或销售证，是有情可原的。如今，正好赶上楼市下行，又有大批的自住房入市，拉低了北京商品房的平均售价，让政府的房价调控目标压力也没有那么大，当下应该正是放松限价政策的好时机。

  也有反对声音认为，自住房供应规模还很有限，据某统计机构分析，在两年内北京市也只有符合保障房申请资格的家庭才能申请得上自住房，一般夹心层家庭短期内还与自住房无缘。

  北京市计算商品房平均房价，是将自住房、限价房等特殊类商品房与真正意义上的商品房一起平均价格的，这个平均价格基本没有意义。一般家庭能够买到的商品房，目前价格出现了一定程度上的下行，主要是缘于市场下行压力，大量的购房者持币观望，短期内改变了北京楼市房屋供不应求的格局。

  但是，如果此时放行大量的高价楼盘，势必会改变市场的预期。例如，保利蓟门桥项目的放行，就让市场预期认为，北京市北三环的房子价格达到了近10万元/平方米，以后北京市北三环的房价甚至不会低于10万元/平方米这样的一个预期。

  试想，北京市住建委放行了保利的项目，就不可能再卡着中赫的万柳书院、融创的农展馆、恒大的东坝地王项目，如果在接下来的三季度里，这些售价都在10万元/平方米以上的高价楼盘纷纷入市，是不是会造成北京市房价又要上涨的一个预期？

  了解北京楼市发展历史的人都还会记得，2009年7月，广渠路15号地王当时被中化方兴地产以楼面地价约1.5万元/平米的价格拿下，成为当时单价和总价的双料地王，当时正值市场一片低迷，大家都不看好，认为得卖到2.5万元/平方米，开发商才能有利可图，而当时周边房价不过1.5万元/平方米，市场认为这个项目亏定了。

  但是，让人始料不及的是，两年后，这个地王项目定名“金茂府”第一期入市，以当时超出当时市场现象的高价，约5万元/平方米开卖，由于区域没有别的楼盘与之竞争，这个项目卖得不错，随后将广渠路地区的中高端楼盘的定价直接从2-3万元/平方米的时代拉入了5万元/平方米以上的时代，至今这个区域房价高达7万-10万元/平方米。

  上述这个案例或为前车可鉴，虽然当前的市场非常低迷，但是市场上购买需求仍然很旺盛，所不同的是，市场预期在压抑着这些购买需求，而一旦高价楼盘放行成风，就如当年广渠路地王项目由高价地、变成高价房、再拉高区域房价的过程一样，这一连串的历史将回放重演。

  一位分析人士指出，在北京这样的房地产市场，五环以内土地不可能再大规模连片供应，二手房价格全靠参考新房来定价，新房项目少之又少，如同插花一般，动辄5-6万，甚至10万元/平方米，就会让周边二手房价格一样水涨船高，这种推高房价的游戏，一直是北京房价上涨、再上涨的推动力之一。

  或也有人提出质疑，这些高价楼盘都是高价地导致的，例如融创农展馆地块当时拿地地价就达7.5万元/平方米，保利蓟门桥地块地价也高达3万元/平方米，既然政府能够高价卖地，却以限价为名义卡着开发商的预售证或销售证，这是不合法、不公平，也不符合市场规则的。

  我们且不论合法与否，因为限价制度本身就有待商榷，而历史让北京市政府选择了限价这个调控手段。那么在使用这个工具的时候，就必须将透明和公平与否放在首位。

  当前，在限价制度的执行上，最大的不公平就是，有的项目放行了，有的项目却不放行，而执行的标准却没有，完全靠政府把握。那么，开发商们自然将预售证的公关作为最重要的事情，背后使尽各种手段。这让社会和群众不理解，也难以服众。

  以保利蓟门桥项目为例，有的人支持，就有人反对，反对的人还会说，放行可以，那么凭什么它3万元的地价，一定要批9.7万元的房价呢？这其中暴利如何计算？是不是批个5-6万元的房价就可以了？

  这一切不理解，不支持，以及社会质疑的声音，都缘于限价制度的不公开透明。建议有关部门在完善这个制度的时候，考虑将项目预售价格进行公示，征求社会意见，让行业和购房者都看到，尤其对于特殊的高价项目，可以将决策的过程透明化。

  只有完善和改进这个制度，后面才能够大规模放行北京市的高价楼盘，否则楼市预期就会打破，当前形成的博弈平衡格局就会混乱，一旦这样，楼市又会出现不可测的大起大落。