楼市刚需依然在 “抄底”见仁见智

  有业界人士表示，目前楼市相对处于量价下探的区间，或许是比较好的购房选择。

  本周一，备受关注的北京自住房举行了首次公开摇号，共有约16.5万户申购家庭具备购房资格，却只有1882套房源供应。悬殊的供需比令申购者感慨纯粹是碰运气。而与此同时，此前市场情况一直不太理想的刚需盘市场似乎又出现了转机。

  同时，经过一段时间的“滑行”后，北京楼市是否已经探底？自住房摇号之后，刚需客群会不会向刚需盘回流？刚需族“抄底”的时机到了吗？本周，新京报记者特邀全国房地产商会联盟执行主席顾云昌、华业集团副总裁陈云峰、泰禾集团品牌总监沈力男、亚豪机构市场总监郭毅等业内人士共同探讨这些问题。

  自住房带来市场观望情绪

  Q：北京市场上的刚性需求一直存在，但是前段时间北京楼市的刚需盘销量却一直不太理想。浓重的观望情绪是不是因为自住房的影响？

  顾云昌：恐怕有这方面的因素。毕竟自住商品房比较便宜，而刚需族大都又属于资金情况比较紧张的。对于他们来说，自住房的价格显然具有较强的吸引力。另外，之前一段时间的市场比较冷淡同目前中国房地产市场的大势也有一定的关系。买涨不买降是人们普遍的心理规律，楼市的持续下行也带来了一定的观望情绪。

  陈云峰：我觉得观望情绪的出现有70%的原因是因为自住房的分流，十多万人前去登记，就意味着至少在摇号结果出现前，这一部分人都会持观望态度。此外，由于目前银行贷款确实比较费劲，所以市场现在就“凉”下来了。

  沈力男：之前北京楼市表现冷淡，与自住房的推出肯定是有一定的原因。部分刚需族以及投资客，或多或少会觉得这件事情值得等待，也许可以获得一定收益。不过从整体上来看，全国市场下行以及政策的调整也给市场带来一定的观望情绪。

  是否接近探底答案不一

  Q：亚豪机构的统计显示，上周北京商品住宅共成交1023套，成交均价为26642元/平米，环比基本持平。北京市场经过了一段时间的成交量下行之后是否已经接近探底？刚需盘在接下来一段时间之内是否会借“摇号如中奖”的机会而迅速回暖？

  顾云昌：住宅的成交量其实和开发商的推盘量也有关系，推盘量少，那么成交量自然就不高。而6月以来，北京楼市出现多个刚需楼盘集中入市的局面，自然也就推高了成交量。就总体来说，买房的需求没有去年那么旺，目前来讲也很难判断未来市场的走势。

  陈云峰：北京楼市的刚需市场还是有别于其他城市的。北京的市场特点表现为刚需明显存在，且购买力很强。从现在的整体市场来看，我们对于刚需这一块还是比较看好的。

  郭毅：单周的成交量及成交价还不足以说明问题。而从目前多个入市的刚需盘来看，已经出现了价格下调的趋势。如果从整体市场走势来说，下个月开始，自住型商品房进入了签约期，会将整体的成交数据拉升上去，所以大的趋势会是成交量上升。目前没有新的利好消息能给北京楼市更好的信心和支撑，不限定销售价格的普通商品房的成交量可能出现下滑。

  沈力男：很难一下子做出判断。从目前接触到的客户信息中，客户预期已经出现了分化。购买力和客户的预期有关系，有一部分客户积极看房准备买房，他们认为这是一个好时机，可以入市了。

  由于最近10年来市场的波动是涨多跌少，在这样一个相对量价下探的区间，或许确实是比较好的购房选择。所以一部分客户开始动手，再加上部分房企的让利措施，使得一些盘卖得不错。我们对于北京这个市场还是有信心的，也相信只要成交量能上去，价格也就会相应地有所稳固。

  等待摇号和回流“抄底”因人而异

  Q：由于供需比例悬殊，此前业界预计自住房摇号摇中的几率很低，大量的夹心层不得不将目光再度对准刚需盘。北京首个自住房摇号已结束，商品住宅市场是否已有所反映？

  陈云峰：我之前就认为只要摇号一开始，马上客户就会回流。目前我们在通州的楼盘的客户接待情况已经有了明显的改观，来电来访量正在以30%-50%的速度回升。而且最近听说市场上又出现了“日光盘”，上周入市的6个楼盘中，3个楼盘当天售罄，两个盘的去化率也达八九成。

  郭毅：这种可能性是存在的，但是我们看到，优先家庭有10多万户，未来还有40余个自住房项目会陆续上市，优先家庭还是有一定摇中几率的。而这其中有部分人群会坚定地把目标锁定在自住型商品房上，他们因财力不足而会继续等待，而另一部分资金状况较好，且需求急迫的客群就会出现回流刚需盘的情况。

  沈力男：主要看这些人是不是真的有需求。目前刚需人群中已经也出现了分化。毕竟，自住房购买者当中，会有一部分人群是看好5年后的升值。但是对于有购房资格的外地户口客群，他们如果买不上自住房的话，还是有可能转向刚需楼盘。还有一些人可能会觉得与其等待摇号，不如趁楼市下行的时候“动手”，这也是当下的一种选择。

  房企会继续平价策略

  Q：从刚需盘最近一段时间的市场供应来看，供应量上来了，但是有不少开发商选择了平价入市、低价入市，还举办了多种活动以吸引购房者。开发商的推盘策略是不是会已发生一定的变化？

  陈云峰：我们认为房企近期还会延续前段时间的平价入市策略，因为实际上市场并没有出现明显改观，和4月份相比，差别还是比较远的。

  顾云昌：楼市的价格完全是随行就市的，所以开发商肯定是根据市场来不断改变策略的，自住房的推盘肯定会影响刚需盘的定价。总体上来说今年的销售肯定不如去年，楼市下行是主调，北京也不例外。

  沈力男：目前平价入市是大家仍然会继续采取的策略，因为市场还没有回暖，除此之外开发商也没有更好的选择。此前，有些项目打出“0首付”、“特价楼栋”等促销手段，也是市场不好时所采用的常用手法。