楼市冷了大半年 暖流真来了？

  央行喊话支持刚需首套房贷款1个多月，银行的放款速度有所加快，让刚需楼盘也增强了信心，加上6月底楼盘开盘推货增多，刚需购房者也陆续入市，东莞楼市开始出现回暖迹象。6月份的最后一周，冷清的东莞楼市突然热闹起来，不少楼盘销售率在七八成。

  上周，莞城的富通·自在城推出一批刚需住宅产品，当天成功销售率达八成，此外，恒大华府、海逸豪庭·御翠湖畔、厚街万达广场等开盘推货，都取得了不错的销售成绩。业内人士分析，随着下半年的到来，大量新货进入市场，普遍采取“低价快跑”的策略，楼市成交将会出现好转。

  市场：新盘增多，低价入市？

  大量楼盘推新货 莞城、厚街加速快跑

  上周有逾10个楼盘开盘推货，特别是莞城和厚街楼市异常热闹。

  6月28日，莞城区的恒大·华府推出173~238平方米精装修大户型，富通·自在城则推出 70~130平方米刚需住宅。

  记者在楼盘现场看到，尽管当天天气炎热，但是楼盘现场还是吸引了许多购房者，销售中心门前的座位上坐满了等待解筹的准业主们。恒大华府现场工作人员告诉记者，由于莞城长期以来缺乏新楼盘入市，积累了不少的购房需求，认筹的购房者当中有相当大一部分是莞城人。此外，富通·自在城推出的两房至四房刚需产品也同样吸引了来自莞城、南城、万江的刚需购房者，富通地产总经理助理梁兰凌认为，东莞城区土地日益稀缺，可供应的刚需产品也越来越少，有新的刚需产品入市，会推动购房者入市。记者发现，目前东莞城区有刚需供应的楼盘新盘极少，普遍以尾货为主，而且南城、东城价格过万，仅莞城、万江区的刚需盘价格在“8字头”，在价格洼地的吸引下，不少购房者正逐渐往莞城、万江区购房。

  另外，近期除了莞城外，厚街、横沥等多个镇区也有不少新品推出。东莞中原地产市场研究部介绍，仅上周就有超过10个项目供应33万㎡(共2592套)住宅，分别有恒大·华府、厚街万达广场、中信·富春山居、碧桂园·常平首府、保利·生态城、龙光·君御华府等项目。

  下半年到来 品牌开发商“低价入市”抢跑

  刚需购房者是一个对于价格十分敏感的群体，价格的变动是影响他们购房的重要原因，考虑到上半年楼市成交欠佳，开发商压力加大，因此新开盘项目的定价也越发谨慎，不少楼盘通过“低价入市”的策略来达到快速去货的目的。

  上周碧桂园·常平首府与富盈·加州阳光正面“冲突”，价格回落，购房者受益。富盈·加州阳光以均价约5500元/平方米价格入市，而碧桂园常平首府精装房签约均价为6491元/平方米，扣掉精装修部分，毛坯均价也在“5字头”，远低于常平镇的均价。此外，楼盘的促销力度也加大，如富通·自在城促销进行5千元享4万~8万元团购，恒大华府开盘首付仅12.8万元起。记者发现，上周的成交楼盘当中，大部分来自横沥、东坑、茶山、沙田、常平，签约均价在6000~7500元/平方米之间。瑞峰置业市场研究部统计的数据显示，上周东莞住宅均价滑至“8”字头，为8394元/㎡，环比下跌8%。该研究部人士认为，为抢跑市场，新推项目价格低于市场预期价。

  东莞中原地产市场研究部相关人士也表示，进行一定幅度降价的楼盘和近期以远低于市场预期定价入市的楼盘，它们的成交成绩都十分可观，证明当前价格最具“杀伤力”，只要价格水平基本能满足购房者的心理要求，便能快速达成成交。该人士表示，楼市成交的持续低迷，给众开发商带来了重重的压迫感，眼看时光即将踏入下半年，出货的欲望越加强烈，不少开发商纷纷走上“以价换量”的快跑路线。

  调查：哪些楼盘跑得快？

  首套房放款加速 刚需盘跑得快

  记者发现，在近期成交的楼盘当中，刚需盘成交明显比大户型产品更好，走货也更快。“一般刚需盘新开盘销售率普遍在五成以上，有些甚至达到八成，而价格高的大户型开盘销售率仍偏低。”一名业内人士告诉记者，近期央行要求满足首套刚需房贷款后，虽然房贷利率没有下降，但放款速度明显加快，这对于刚需购房者来说也是一个利好。富通地产梁兰凌告诉记者，去年年底签约的刚需购房者，在5、6月份银行已经陆续放款，首套房放款速度加快，会推动不少刚需购房者入市。

  从成交的统计数据来看，近期的楼市成交当中，刚需产品的成交回暖。如碧桂园推出的两三房精装产品，开盘当天就销售8成。此外，据瑞峰置业市场研究部提供的数据显示，上周厚街万达·御湖公馆加推236套87㎡两房、115㎡三房产品，开盘当天就成交了100套左右，横沥镇的名巨中央推出262套75~114平方米的二房到四房，开盘当天售出120套。

  瑞峰置业市场研究部相关人士表示，从目前市场来看，7月开始房企推货，刚需类的产品将是市场主流。

  高考结束 “学位房”备受关注

  6月份富通·自在城2014年适龄儿童顺利入读了建设小学，也为楼盘的销售吸引了不少人气。富通地产梁兰凌告诉记者，不少在该楼盘买房的购房者，看中的正是该楼盘所配套的学位。

  记者发现，除了拼价格，楼盘自身的附加价值也成为同质化楼盘的竞争优势。如在同一地段，拥有更强的品牌实力的外来品牌开发商开发楼盘，比本土小品牌开发商开发楼盘销售成绩更好，品牌影响力也成为楼盘销售的一个重要附加价值。此外，“送学位”、“送车位”促销，拥有更多附加价值的楼盘，吸引力更强。

  记者了解到，高考刚刚结束，一个好的学校也成为许多家长关心的热门话题，而自从南城区取消“学位房”后，仍有学位的部分莞城项目就更加引人注目，近段时间，拥有学位的楼盘成交有所上升。

  预测：下半年楼市或迎来转折点 房价下跌可能性大

  目前开发商们已经开始加速出货，预计下半年楼市将迎来转折点。

  东莞中原地产市场研究部相关人士认为，众开发商上半年收金大幅缩水，而近两周定价低于市场预期并获得佳绩的项目将成为很好的借鉴，开发商对东莞后市信心回升，在下半年加快供应的意愿增强，后市中定价也会偏谨慎。

  “下半年楼市成交难大涨。”合富辉煌东莞市场研究部相关负责人表示，从历史上楼市调整周期来看，预计今年第三季度成交有所回升，第四季度会出现明显增长。在价格方面，东莞房价已经“硬撑”半年，如果成交量仍不改善，第三季度房价下跌的可能性较大。