京城楼市企稳回升 下半年高端市场将成风向标

　　“下半年楼市的整体情况会好于上半年。”住建部政策研究中心主任秦虹近日在接受本报记者采访时表示，截至日前，已有30个城市在限购方面有不同程度的松动，占所有46个限购城市的比例为65%。此外，还有不少城市实施户籍政策松绑、公积金政策松绑、税费减免等政策。北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志则认为：“这一轮楼市的企稳回升，是从受自住房影响最大的刚需盘以价换量开始，逐渐辐射至改善性项目和高端物业。三、四季度，北上广深高端物业的表现，会是楼市的风向标。”

　　 高端市场成风向标

　　包括秦虹在内，不少专家对下半年市场整体走势表现出积极态度的同时，也谨慎表示：还是需要进一步观察楼市的一些关键指标。高端市场正是这样一个关键风向标。数据显示，今年的期房高端住宅的整体签约率(截至目前有成交记录的项目)为29%，低于去年5.6个百分点。但是，千万元级以上豪宅的去化达22.9%，高于去年4.7个百分点。

　　比如作为京西豪宅标杆的五矿万科如园项目，以9.58亿销售业绩，夺得2014年上半年北京高端物业销冠。该项目将在下半年加推更加符合高端改善性需求的产品，以满足区域内更多高端改善型客户的需求。对此，链家地产市场研究部张旭分析，今年千万元级豪宅的项目去存货速度明显高于去年。高端市场购房者不缺资金，相对于受信贷政策影响较大的刚需产品，其受整体市场波动的影响并不明显。“高端住宅市场短期内价格下调的动力不足，不排除未来有走高的可能性。”张旭表示。

　　 万科推出首个高端别墅

　　“论对市场的敏锐嗅觉，那还得看万科。”在需要预判楼市走势的关键时刻，记者在多个场合听开发商如此感慨。“万科即将在中央别墅区的高丽营，推出北京首个高端别墅项目。加上在西山板块的五矿万科如园、C BD的万科大都会、故宫旁的北河沿甲柒拾柒号，万科在北京已经有了4个高端项目。”万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆接受采访时表示。

　　据万科明源系统统计，截止到2014年6月28日，北京万科(不含京外项目)今年上半年已完成117.3亿元的销售业绩，其中，高端项目的销售额占比同比提升幅度非常高。而且，北京万科为了发展高端物业产品线，已经将高端项目分离出来，专门成立了高端物业事业部去主导其开发和销售。“万科在北京首个高端别墅，将在今年年底正式亮相，预计明年年初开始预售。”毛大庆透露，至于价格现在还不好定，“因为我们还有很多设计成本之后的问题，不过，当年拿这块地的时候地价不是很贵，今天看起来压力比较小，所以值得期待”。

　　陈志分析：“在五矿万科如园夺得上半年北京豪宅销冠之后，万科随即推出北京首个高端别墅，已充分表现了发力北京高端市场的决心。这也是在用实际行动表现对市场走势的预判。”

　　 高端限购能否解除成焦点

　　无论是从市场数据，还是品牌房企的动作，北京高端市场都表现出了充足的后劲。此时，北京能否解除高端限购，成为坊间议论的焦点。有媒体转述某品牌开发商营销总监的话称，北京或将很快解除对高端住宅的限购。“今年下半年，北京会有很多售价超10万的地王级豪宅入市。如果不放松限购，这些前地王就很难解套，而如果前地王不能解套，政府未来卖地生意也不会好。北京孙河组团地块流标就是最好的例证。”

　　华远地产董事长任志强也在微博上表示，高价地流标才刚刚开始。“限购取消后，高端住宅市场的销售速度将进一步加快。”某房企高层表示，高端市场客户支付能力强，尤其千万元级高端住宅的成交量表现可能会有较大变化。但亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“根据27个已取消限购政策的城市看，只有5个城市采取放开中高端楼市的方式，说明是非主流。属于供求的区域性、结构性局部的现象，体现限购政策差别化执行，也是分类调控的表现。”不过，毛大庆表示，未来中国房地产市场去行政化是基本主流，从以政策为主导的市场变为以供需关系为主的市场，开发商应该多围绕产品本身做文章。“北京万科会根据市场需求，适度开发高端项目甚至顶级豪宅项目。无论短期政策是否微调，北京万科对于高丽营地块上北京首个高端别墅的定位，不会止步于高端住宅产品开发，而是以回归人本精神为指导，努力为北京未来的国际化板块的配套服务功能提供强大支撑。”