通州有利好乐坏了燕郊 涨价、封盘重现市场

02.07.2015  12:02

  一直以来,燕郊楼市都是看北京“脸色”行事,但是今年,燕郊楼市却先于北京率先复苏,原因是通州年初便有了利好。近日,在北京市政府东迁的传闻之下,燕郊楼市再一次应声附和,大有蠢蠢欲动的态势。

  在燕郊开发商看来,今年燕郊楼市率先复苏,主要原因在于通州积分落户的政策以及京津冀协同发展概念的提出。此外,北京楼市适合刚需置业的楼盘越来越少、选择性降低,且门槛越来越高所导致的溢出效应仍然是重要因素。“如果说以前燕郊还是一个投资、投机市场的话,那么燕郊楼市则正在成为北京购房人无奈选择的后花园。”业内人士说,“不过,多年来燕郊楼市更像是一个消息、预期市,不需要任何落地,一个概念便可以让楼市攀升,当然,也可以跌得很快。

  离北京最近楼市看北京“脸色

  今年年初,政策层面频频释放出对楼市利好的消息,先是存款准备金率再次下调,被认为是再次降息的前兆;继而市长王安顺又公开表示“举全市之力建设通州副中心”;此外,通州又被确定为积分落户政策的试点区域,区域楼市被认为将最先获益。面对这重重利好,经历过2010年大起大落的通州楼市,此番并没有表现出过度的“亢奋”,反倒是那边厢的燕郊,有多个热销在售的大盘纷纷高调采取“封盘”措施,提前放假。

  对于“封盘”原因,各界说法不一,其中,认为这些楼盘是看好后市,捂盘待涨的占绝大多数。一个“封盘”的燕郊项目在其网站上发布的公告也直接对封盘原因进行了解释,“项目封盘停售,2015年房价将上涨”。可见,与北京一河之隔的燕郊楼市,一个预期便可以让其蠢蠢欲动,完全看着北京的“脸色”。

  现如今,在北京市政府东迁的传闻之下,自然涨价欲望应声而起。据了解,夏威夷蓝湾、首尔甜城等项目已经对外提高报价,且燕郊很多楼盘开始跟进,甚至有楼盘暂停推售新品,制定调价计划。

  对此,业内人士表示,多年来,燕郊楼市更像是一个消息、预期市,不需要任何落地,一个概念便可以让楼市攀升,当然,也可以跌得很快。

  超过一半来自北京 少量当地换房

  据了解,目前燕郊住宅主流价格已经突破一万,一些项目如汇福悦榕湾、天洋城、福地广场等报价达到12000-13000元/平方米。

  4月底时,汇福地产市场人士曾介绍说,燕郊每周基本都有超过500组来自北京的购房人看房,既然来了,基本都会把燕郊相对有名气的楼盘看一遍,再从中选择,市场主流的项目平均每个月都可以卖30-40套房。

  而在北京市政府东迁的传闻笼罩下,燕郊楼市也跟着火了起来。燕郊当地一位开发商表示,现在到访的客户量和两个月前差不太多,但是从成交量上来看,相对有了一点提高,一周可以成交60套左右了。

  对此,燕郊楼市开发商人士表示,燕郊的购房群体多数来自于北京,可以达到50%-60%,虽然相比几年前略有下降,但仍是绝对的主力。而且,北京购房人的比例略有下降,并不是意味着北京购房人减少,只是现在燕郊楼市中120平方米甚至更大面积的改善型产品开始入市,引发了燕郊老业主置换型的购房。

  “整体而言未来北京人的占比有可能更高。”有当地开发商乐观地认为。在该人士看来,从北京目前的供地结构下,楼面价普遍较高,因此,对于年轻的北漂而言,资金门槛越来越高,这将导致外溢效应越来越明显。

  供应量大需选择大开发商楼盘

  虽然开发商颇有信心,但是购房人也开始越来越理性。一位购房人表示,对于现在燕郊有些楼盘已经达到14000元/平方米的价格并不认可。“虽然规划看起来挺齐全的,但是总价下来已经接近150万元,这样的资金门槛,不如在北京买一套小的,起码可以跟上北京楼市价格的浮动,以图未来再换房。”该购房人说。

  事实上,在燕郊置业的北京购房人,一部分是给老人买了以便住得近一点,另一部分则是年轻北漂的过渡性置业,都寄希望于跟上楼市价格上涨的脚步,以图未来换房。然而,从燕郊近年来二手房市场的表现来看,燕郊楼市并没能跟上北京楼市价格上涨的脚步。“近年来才在燕郊买房的购房人,现在如果出售的话,基本上都没有太多的收益可言。”一位燕郊二手房顾问说。

  之所以如此,一方面是燕郊楼市鱼龙混杂,整体发展较慢,再者就是燕郊的供应量巨大。另外,燕郊南部区域还将有巨大的潜在开发量,而且单盘体量都较大。以港中旅在燕郊的地块为例,开发量将超过200万平方米。

  因此,在业内人士看来,如果确实有必要在燕郊置业,一定要选择位置较好且开发规模较大的楼盘,这样,配套方面落实的可能性更大一些,且未来转手变现情况也才有保障。文/张蛟