北京楼市或探底 业内预计9月成交量达年内峰值

作为房地产市场的销售旺季，9月被视为各大开发商必争之月，也是历年来项目开盘最为集中的时期，尤其是已经低迷了9个月的今年，39个项目计划集中入市，房企纷纷“割肉”，调低入市价格。而在房企让利的拉动下，购房者也开始积极出手，使得目前市场上定价相对较低、具有高性价比的楼盘项目持续热销。

　　继二手房市场之后，北京新房市场也呈现出了探底的迹象。业内人士预计，各地的成交量有望在9月份达到年内高峰。

　　低价揽客

　　9月初入市的几个项目中，谨慎定价成为共同的选择。与此同时，一成首付、利率优惠等措施也成为房企揽客的重要手段。中原地产首席分析师张大伟表示，在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下，唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。

　　中秋小长假期间，房山区商住项目万科长阳天地以20000元/平米左右的均价共推出116套房源，而另一商住纯新盘朝北8080共推出344套房源，入市均价为20909元/平米，两个项目入市均价均低于预售价格，且开盘当天均推出较大幅度的优惠措施以促进销量。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析表示，商住类产品主要面向投资客群和受制于限购门槛而不具备购买资格的刚需人群，凭借“不限购、低总价”的优势，在楼市下行时期成为开发商抢占市场的有利手段。但随着普通住宅为抵抗自住房冲击，低价入市、降价跑量的项目逐渐增加，以往定价较低的商住项目开始丧失价格优势同样面临去化难题。在此情形下，商住项目随行就市调整入市价格，以低价吸引购房人的眼球则成为必然选择。

　　以价换量见成效

　　在房价探底的同时，购房者的入市积极性得以较大的提升。据了解，因采用低价策略，9月份以来以高性价比入市的首开香溪郡和位于来广营的臻园去化速度都在80%以上。

　　根据亚豪机构统计，中秋期间北京商品住宅共成交482套，成交面积为4.97万套，同比去年中秋小长假虽然分别下降43%、33%，但相比今年五一小长假相比大幅上涨185%、163%。房企“以价换量”的策略逐渐得到购房者认同。从这三天的楼市成交量排行来看，排名前十的项目中，有8个在2万元左右，排名第一名和第二名的均位于密云县，分别为8月中旬入市的纯新盘密云华润橡树湾和行宫·御东园，成交均价分别为15261元/平米、12450元/平米。

　　“从近两个月的楼市成交中可以看出，价格对于成交量的影响尤其突出，销量较好的刚需项目，大部分都采取了降价换销量的营销策略。”高姗称。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在今年1-8月销售普遍未达到预期的市场背景下，无论是出于企业销售业绩指标而战略调整的目的，还是因为短期内资金面压力较大而进行的降价销售，毫无疑问，房企尤其是品牌房企会借机争取更多的购房客户，以争取在金九这样的时间段有一个比较好的成交量开局。

　　□案例

　　低价不限购朝北8080：单价1.8万元起首开即售罄

　　低起价、低总价、不限购的商住产品成功折服了市场。9月6日，备受关注的通州的纯新盘朝北8080开盘，当天推出33-137平米的房源，起价1.8万元/平米，均价为20909元/平米，低于预售价格，且开盘当天均推出较大幅度的优惠措施以促进销量。其低起价、低总价的优势吸引了众多购房者。根据开发商统计，2000组客户前往开盘现场选房，开盘当天仅用两个小时所有房源全部售罄，成交额达4亿元。

　　此次日光的朝北8080只是近期热销的商住产品代表之一，此前通州马驹桥的商住项目合生世界村的售价也回到三年前的均价12600元/平米，从而打破销售僵局，共推出510套房源，开盘当天仅两个小时就卖出了450套，去化情况近九成。

　　据记者了解，朝北8080当天开盘的是3号、8号和12号的7层板楼，69万元起售，精装修。“朝北8080地段比较好，性价比也比较高，户型多，总价低，值得买。”购房者表示。据了解，该项目是紫石地产打造的首个项目，主要针对喜爱创意空间的人士。朝北8080是朝阳北路上唯一在售的新项目，项目紧邻地铁6号线的物资学院站，未来出行便捷，并且朝北8080周边所在的商务园区域的整体规划起点很高，未来价值发展将不可限量。此外，项目咫尺温榆河，并可于窗前览一线河景，环境资源优势突出。

　　大幅降价

　　天同11号：直降6000元开盘

　　业内人士常说，没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。“大幅直降”，用价格吸引购房者也是近期房企频繁使用的销售手段。近日，位于大兴黄村的天同11号开盘，作为纯新盘，该项目的定价非常谨慎。记者在北京市住建委网站上看到，该项目拿到的最高售价上限为35000元/平方米，不过，该项目的内部人士告诉记者，该项目的入市起价为29000元/平方米，在政府批复价上足足下调6000元/平方米。同时，项目还赠送标准达4000元/平方米的精装修，折算下来，其实际入市均价仅在25000元/平方米左右。

　　受益于低起价，尽管天同11号项目只有短短半个月的蓄客期，但仍在首次开盘时取得不错的业绩。据该项目人士透露，开盘当天便吸引百余组客户到场，其中大部分不在蓄客名单之上。而现场客户也普遍反映“价格有竞争力，产品有诚意”。

　　据了解，天同11号所在的黄村属于大兴核心区域，区域放地高潮在2009年，而之后的近三年时间里，黄村核心区几乎已无新的土地供应，在售项目大多为老项目的后期，产品也以大户型为主，总价动辄在500万元以上，主攻改善型需求，而目前大兴六环外天宫院板块均价已达到21000元/平方米左右。

　　“目前楼市部分区域价格已筑底，随着一批低价开盘项目的入市，成交正在逐渐走出周期性波动。”业内人士称。

　　降首付

　　东亚·尚品台湖：分期首付抢客源

　　除了直降以外，房企还在首付比例等多方面减少购房者的资金压力。近日，记者获悉，即将于9月14日开盘的东亚·尚品台湖就推出了分期付首付的策略吸引购房者。

　　据东亚新华营销总监贾玉鹏介绍，东亚·尚品台湖的预期售价从20900元/平米下降至目前的15900元/平米起，下降5000元/平米，目前的价格已经降到最低价。同时尚品台湖还有无理由退房、年返还已付房款7%(日息0.2‰)、全款95折、首付12万(分期)、办卡送小家电、到场送购房基金优惠券等一系列优惠措施。受此刺激，东亚尚品台湖自降低预售价至今已经蓄客超400组。

　　“东亚尚品台湖目前的蓄客量还是非常好的，主要是价格优势非常明显，预计开盘均价将在16500元—17000元/平米之间，而这一价位已击穿通州台湖区域目前报价的底线。”一位业内人士分析称。

　　贾玉鹏表示，目前台湖的楼面价最高已经高达19500元/平米，平均也超过1万元/平米，尚品台湖此次开盘，属于面包低于面粉的价，价格已经到底了，而首次开盘都是选择低开高走的策略，争取开盘能有一个好销量。

　　而东亚新华在台湖的另一楼盘，东亚印象台湖目前其在售的办公和住宅类产品中各拿出50套房源做特价销售。其中办公类产品从2.1万元/平方米降价至1.49万元/平方米，降价幅度达6000元/平方米；住宅类产品降幅也达4000元/平方米。印象台湖住宅目前在售户型为52—78平米一至三居，按63平米两居计算，总价仅120万起，此次降价总价减少近20万元，而首付也由原来的42万起降低至37万起。而办公产品以38平米零居计算，总价下降近20万，首付则由38万降至28万，优惠近10万。

　　据记者了解，东亚印象台湖推出特价房源后，2万以内的单价在东五环位置存在很大价格优势，受到市场认可，去化速度明显加快，印象台湖过去半个月的销量比之前三个月叠加在一起还要多，来电来访量更是翻了3倍以上。

　　高性价比

　　臻园：臻园二期盛大开盘劲销10亿

　　9月5日，位于大望京的臻园二期开盘劲销10亿。2014年三度开盘、三度飘红。本次开盘，不仅延续了臻园“开盘即热销”的传统，更进一步夯实了臻园作为北京高端住宅市场引领者的地位。

　　今年上半年，臻园再度以27亿的销售额揽获半年销冠，并成为逆势劲销的榜样，而本次推出的二期175平方米—215平方米园筑新品，坐镇住区优势位置，吸引购房者的不仅是其地段，还有配套、服务、教育资源。

　　随着高端市场竞争日趋激烈，业内专家表示，高端市场也进入了资源比拼时代。臻园凭借招商局集团、九龙仓集团、华侨城集团的雄厚实力，在高端资源的整合方面，力求提升项目的品牌附加值。除却上述综合优势外，更结合招商局物业打造和谐的住区氛围，从而让臻园得到业主认可，成就火爆的热销。

　　□分析

　　开发商仍然面临竞争客源局面

　　中原地产研究中心统计数据显示：8月全月全国主要的54城市合计住宅签约套数为20.2万套，环比上涨了9.24%。这一成交量也延续了最近三个月的上涨，最近几个月来再次突破20万套，虽然相比去年下半年平均26万套的高峰有所下调，但成交量逐渐出现企稳的迹象。在当前信贷小幅改善、政策趋松的环境下，蓄客、认购率正从年初以来持续恶化转为平稳修复。然而，其绝对值仍维持低位，与去年低点相近，因此，开发商仍然面临着激烈竞争客源的局面。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，9月随着供应高峰的即将来临，成交也有望达至年内高峰。然而，在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下，唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。预计9月成交量将大幅回升，但并不意味着市场已经摆脱困境。虽然楼市及信贷政策均有松动趋势，但显然力度和速度均受到控制。渐进式的放松对市场心理的恢复效果也是有限的，市场复苏所持续的时间也依赖后继信贷的支持。这也决定了9、10月不可能出现爆发式的量价齐涨局面。

　　价格是影响成交的最大因素

　　根据链家地产市场研究部统计，9月(9.1-9.8)新建商品房网签量为1413套，比上月同期下降33.7%，扣除保障房、自住房以及恒大城的定向安置房后成交量为834套，比上月同期大幅上涨23%，比去年下滑66.2%。成交均价为26370元/平方米，比上月同期结构性上涨31.3%。期房市场有4个项目入市，供应5131套住宅，其中有3个项目为自住房项目，供应4782套。

　　亚豪机构副总经理高姗分析表示，“金九银十”作为房企冲刺全年销售业绩的重要节点，部分开发商必须要加快推盘，从近两个月的楼市成交中可以看出，价格对于成交量的影响尤其突出，销量较好的刚需项目，大部分都采取了降价换销量的营销策略，而新入市的项目，也多采取低于预售价的方式作为赢得市场的重要手段，随着低价入市的楼盘项目逐渐赢得购房者认同，预计在未来一段时间内，通州、房山等供应量大的区域，迫于项目竞争压力、自住房入市以及全年销售业绩等因素叠加影响，将会有更多项目进入实质降价阶段。

　　中原地产报告预计，今年金九银十房企以价换量将明显增加，持续半年多的市场萧条后，整体企业资金压力极大，这种情况下，房企以价换量将推动金九银十成交有所复苏，但对比2013年，今年的成交量将明显暗淡。

　　□观点

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：

　　新房价格阶段性探底

　　从2014年小长假成交的表现情况来看，尽管北京楼市整体依旧处于低迷状态，但相比于上半年年初浓重的观望情绪来说，市场需求已有部分结束观望入市购房，楼市成交量正在划出从谷底缓慢复苏的上升曲线。胡景晖表示，这一特征与7月至今观察到的楼市成交量的逐步复苏是相关联的，也从一个侧面反映出市场现阶段的买卖关系特征。进入9月份，胡景晖认为，北京楼市在2014年的成交窗口期已经到来，住宅市场成交量复苏的势头将持续。同时，市场价格也将在自住房成交和二手房议价成交的共同作用下，呈现出小幅回落、阶段性探底的趋势。

　　中原地产首席分析师张大伟：

　　去化速度明显改善

　　从目前市场看，虽然相比上半年有所升温，但更多仅是市场表现出现企稳的迹象。金九银十相比惨淡的5-8月，会有起色，但2014年的金九银十可能是2012年最近3年来最差的一年。目前看，虽然库存继续上涨，但去化速度都在改善，大部分项目的去化速度都比上半年有所改善，8月来入市项目平均去化速度已经超过6成。特别是低开的项目，只要价格到位，基本可以去化80%以上，这种情况下，市场的价格底线已经出现，房企出现价格战的可能降低。

　　链家地产市场研究部张旭：

　　今年金九与去年相比仍然会有明显差距

　　9月初始，虽然纯商品住宅成交有所上涨，这主要得益于8月下半月部分热销项目进入网签所致，如琨御府，密云华润橡树湾等，由于网签的滞后性，当前的网签量主要反映的是8月下半月的市场情况，说明市场已经在8月份出现好转。从近期市场中报道的多个日光盘与高认购量来看，未来成交或还将有所提升。金九开局良好，未来成交是否能继续走高，这将与房企的推盘积极性以及价格的让利幅度密切相关，即使成交好转，但是今年的金九与去年相比仍然会有明显的差距。

　　同策咨询研究部总监张宏伟：

　　楼市将小幅放量回温

　　在今年1-8月销售量普遍未达预期的市场背景下，无论是出于企业销售业绩指标而战略调整的目的，还是因为短期内资金面压力较大而进行的降价销售，毫无疑问，各大房企营销战已拉开帷幕，房企尤其是品牌房企会借机争取更多的购房客群，以争取在“金九”这样的时间段有一个比较好的成交量开局。市场供应的增加也会带动市场成交量进一步放量，尤其是对部分城市而言，刚需项目面临结构性稀缺，此时以自住需求为主的刚需项目将迎合市场需求入市，会带动市场成交量出现小幅回升。记者邢飞桂瑰