数据显示限购政策松动对市场成交量反弹作用有限

  同策咨询研究部数据显示，截止2014年7月底，全国88城市商品住宅成交面积共约2247.63万平米，同比跌幅13.18%，环比6月上涨9.88%。监测的有存销比的36个城市中，28个城市当月存销比超过15个月警戒值，较6月又增加6个城市，存在房价下降压力。其中，一线城市均超过15个月，上海16.46个月、北京16.46个月、大连49.54个月……去化明显放缓，库存压力显现。下半年开局全国库存量继续攀升，市场去化压力难减，全国各大中城市仍然普遍面临“去库存”压力，如何加快跑量仍是开发商首要解决的问题。

  从商品住宅成交均价来看，一线城市中上海成交较为平稳，同比上涨6.68%，环比6月下降0.77%。广州未能继续强劲势头，环比6月量价均跌，均价下跌8.82%。二线城市中成都7月表现强劲，均价同比有两位数的增长达14.46%，环比也有8.72%涨幅，且成交量环比明显放量。整体表现来看，均价同比下跌的城市占有数据的城市比例为60%，环比下跌的城市占有数据的城市比例为70%。下跌势头呈逐步蔓延的态势。尽管如此仍有18个城市环比上涨，涨幅较为明显的有南平16.27%、焦作10.49%、成都8.72%、无锡5.63%。

  全国88城市2014年1-7月累计成交情况

  同策咨询研究部数据显示，2014年1-7月，全国88城市商品房累计成交面积共约19859.49万平米，同比下降14.93%。从成交量来看，一线城市北京，深圳均有约40%的跌幅，广州则逆市上扬14.57%，上海延续1-6月的跌势同比下滑15.40%。

  2014年1-7月，商品住宅累计成交面积共约15954.32万平米，同比跌幅17.53%。从成交量来看，一线城市成交锐减，北京狂跌近50%，上海不含保障房销售下降29%，深圳也有38%的跌幅。二线城市厦门跌幅达48.5%，大连也下跌34.5%，石家庄则上涨25%。从商品住宅成交价格来看，一线城市(除广州)量跌价升，二线城市同比明显下降，三四线城市价格大幅跳水，市场分化加速。

  全国88城市商品住宅趋势判断

  同策咨询研究部张宏伟认为，从短期内来看，尽管今年4月份以来46个限购城市已有37个做出了调整或已经明确取消，另外，还有福建、湖南、广西、成都、武汉、绍兴、包头等地方政府发布的楼市“救市”政策，但是，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。

  从7月份成交量来看，全国各线城市分化现象依旧显现，呈现出不同特征： 一线城市成交量未见起色，而供应量稳高，致使去库存压力加大；二线城市由于限购政策的调整，市场因“补签”行情、降价等因素出现一小波回暖的行情，但市场回暖的趋势幵不明显，而库存量继续小幅提升，仍需开发商降价跑量，缓解库存压力。从内部结构上看，各大城市受其影响仍有差异，济南、杭州、成都等城市在短期内略显成效，而苏州、西安等城市效果还未显现；就三四线城市而言，以价换量略显成效，促使成交量小幅提升，但相比而言，政府“救市”政策在短期内效果甚微。

  总体来看，7月份，市场期待银行首套房贷利率放松的预期仍然落空，房贷利率幵没有出现实质性松动，整体市场成交量表现也没有出现明显好转。若大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，幵没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。即使各个地方政府取消限购、出台“救市”政策，也难以阻挡当前去库存的市场压力，市场也不可避免还会迎来降价潮现象。

  因此，笔者预计在2014第三季度，限购等救市政策出台难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，“千方百计消化库存”，坚持以现金为王。对于企业来讲，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。