房企观察录：“旧改专家”佳兆业重回一二线城市布局

　　以旧改为核心优势的佳兆业集团，今年前8个月实现累计合约销售达150亿元，完成全年目标过半。随着三四线城市房价面临下跌压力，自2012年起，佳兆业92%的新购土地储备均位于一、二线城市，战略布局重新回归一、二线城市。

　　 佳兆业完成全年目标五成

　　8月20，佳兆业集团在香港发布2014年中期业绩。上半年佳兆业的销售总额为112亿，与去年相比有所增长，全国排名第19位，毛利润为27.4亿元，同比增长7.0%。毛利率达到40.3%，较去年同期增长3.9个百分点。按销售面积计算佳兆业在深圳排名第一。

　　今年前8个月，集团实现累计合约销售额人民币150亿元，按年上升2%。累计合约销售面积达约1，427，997平方米，按年减少10%。在此期间，合约销售平均售价为每平方米10536元，按年增长14%。

　　佳兆业集团董事局主席郭英成在年初曾公开表示，2014年佳兆业将继续侧重一二线城市，今年的销售目标为300亿元。按此说法，目前佳兆业刚好完成全面目标的一半。

　　“佳兆业上半年新增货值比较多，有差不多280亿。加上公司现在的库存，合计差不多有400多亿的可销售货源，所以货源比较充裕，比上半年有很大的改观。”佳兆业行政总裁金志刚表示。

　　公告显示，8月销售中深圳区域销售贡献比例为41%，环渤海为15%，长三角13%，西部地区12%，珠三角（不包含深圳）10%，华中地区9%。目前佳兆业在深圳的项目有佳兆业城市广场、佳兆业悦峰、佳兆业前海广场、佳兆业假日广场、龙岗大道1号等。

　　佳兆业在保持深圳区域销售占比的同时，也在不断加大广州的项目布局。消息称今明两年，佳兆业在广州的销售重点将迎来四个全新项目，分别是佳兆业1号、佳兆业天墅、佳兆业天御以及佳兆业城市广场。

　　 新购土储多在一二线城市

　　在不断加大广深二地项目布局的同时，佳兆业8月份在土地市场上也并不逊色。

　　8月6日，佳兆业通过招拍挂方式以总代价12亿元购得上海市青浦区重固镇一幅地块。占地面积约90642平方米，为住宅开发用地；8月15日，佳兆业再次通过收购的方式以总价18亿元获取深圳市龙岗区市中心城的地块。总占地面积为65397平方米，为住宅及商业开发用地。

　　实际早在2011年下半年，佳兆业便开始调整区域布局。2012年~2013年，佳兆业新购土地中分别有78%、92%位于一二线城市。兴证证券（香港）指出，佳兆业2014年上半年新购入90 亿元的土地储备，其中98%位于一二线城市，公司一二线城市土地储备占比达到80%，土地储备结构进一步优化。

　　郭英成强调，公司今年买的土地主要分布在一二线城市，未来佳兆业的销售和市场在一二线城市的比例会越来越高。

　　关于下半年购地计划，佳兆业副主席谭礼宁则表示，按佳兆业目前这个规模肯定会有买地的动作，不能老是以为佳兆业是100多亿的规模，实际上目前按佳兆业目前300亿的规模来说，上半年买90亿土地是合理的。

　　有业内人士认为，曾经进入三线城市布局发展的佳兆业，今后将以回归一二线城市为战略重心。一二线城市抗波动能量强大，市场风险较小，而佳兆业新增的四个项目，均位于广州中心城区的成熟地块，在一线城市楼市前景下具有较大的价格升值潜力。

　　 “旧城改造”仍是利润主力

　　而以“旧改”闻名的佳兆业，在未来仍是提高公司利润的主力军。

　　郭英成认为，旧改和烂尾楼始终是佳兆业的强项，公司会在一线城市，特别是在深圳和广州继续加大旧改的核心发展，特别是深圳。公司近期于广州有所突破，因为原来广州旧改政策一直没有落实下来，现在基本落实以后，希望白云区小坪村项目近期能够确定下来，能够加快完善手续。

　　“烂尾楼我们会继续发展，特别是做了这么多年，我们对烂尾楼的改造，从技术和市场方面有自己的一些看法，所以我们希望这方面有更多的机遇，但是烂尾楼的发展是可遇不可求的。”

　　半年报显示，佳兆业上半年已入市的城市更新项目对年度销售额有重大贡献。城市更新项目为佳兆业带来稳定现金流的同时，也促进了利润率的提高。

　　佳兆业其他城市更新项目也取得重大进展。2014年，佳兆业新取得深圳盐田、福田东山旧改项目，其中福田东山项目位于福田CBD中心区，该项目目前建筑面积约为12万平方米；盐田项目应占建筑面积约45.02万平方米。

　　佳兆业管理层表示，佳兆业未来增长的主要动力将来自高利润旧城改造项目的贡献，并在未来将拥有盈利能力更强的旧城改造项目。

　　财务方面，截至2014年6月30日，佳兆业的现金及银行存款账面值约为110.9亿元，较2013年12月31日增加27.4%。负债净额与权益总额比为72.5%，比2013年12月31日上升了10.4%。