新政助力兰州二手房有望回暖 专家称交易双方均将获益
原标题：新政助力，兰州二手房有望回暖
专家：免征营业税期限从5年下调至2年，交易双方均将获益
中国甘肃网4月1日讯 据兰州晨报报道 3月30日，除了央行等部委联合出台居民购买第二套住房首付款降为四成之外，财政部与国税总局联合发布的通知规定，买卖二手房免征营业税期限从5年下调至2年可谓是最大的亮点。
楼市新政靴子落地，是否会影响兰州的二手房市场？兰州二手房能否迎来复苏回暖的拐点？对此，众多业内人士表示，“楼市新政的力度超乎预期。”借助新政策的东风，兰州二手房成交量有望迅速回暖，同时房价短期内不会马上反弹。
二手房营业税显著降低
与历史上的财税政策比较来看，最新营业税政策似乎又回到了2009年，也是对2011年这一政策的再度调整。
据了解，为遏制房价过快上涨，此前国家曾经多次对二手房交易税进行调整。2005年将免征营业税期限“一年”调整为“两年”；2009年12月，免征期限由“两年”调整为“五年”；2011年1月，在免征营业税期限五年的基础上，二手房销售总额差额计征改为全额计征。
搜房网房天下二手房集团兰州分公司总经理闫超认为，税收新政策会进一步释放改善性住房市场需求，增强市场的交易量。对于很多购房者来说，不用承担以前要被卖方转嫁的营业税，降低其购房成本，能够省一笔钱。
二手房市有望快速回暖
采访中，多名业内人士向记者表示，由于此前营业税大多摊到买家头上，营业税缩短为满2年免征，可以帮助大量持房观望和持币观望的人入市，二手房楼市会快速回暖。
闫超告诉记者，从去年年底至今，在国家一系列对房地产利好的影响下，搜房网网站流量明显回升，增长了近50%，显示出楼市回暖的迹象，而新政策的出台，对于兰州二手房市场的刺激作用将会十分明显。闫超认为，“2014年兰州的楼市，由于新房开盘量较多，二手房成交量处于较低水平，但在新政策出台之后，将减少交易成本，增加改善性住房需求性，之前观望的人们更愿意出手，二手房交易量有望增多。”
兰州宏辉房产总经理杨成虎也持有同样的观点，杨成虎告诉记者，2014年兰州买房的客户主要以刚性需求为主，但新政策出台将释放改善性需求，使二手房成交量持续上升，刺激兰州二手房市场的走量，以高端楼盘为主的区域将会受影响比较大。同时，受此影响，二手房的成交转化率也将增高，一套房子以前可能需要一个月的时间成交，现在可能半个月甚至更短时间就能成交。
据了解，在新政策出台后，3月31日兰州各房屋中介门店的客户到访量已经明显增多，显示出新政策已经开始提振购房者的信心。
营业税“五改二”兰州万套二手房或受益
买卖二手房免征营业税期限从5年下调至2年，以此推算，受影响最大的应该是2010年至2013年之间成交的商品房，过去它们在二手房市场成交时，按调整前政策都要按相应的规定缴纳营业税，而现在则可以免征或者差额征收。
采访中，众多业内人士表示，在二手房交易成本中，营业税占据了较大的比重，直接制约了二手房的成交，尤其是在一手房市场不断打折促销的情形，一、二手房的价格甚至出现了倒挂。现在新政策出来以后，极大地减轻了交易双方的成本。闫超告诉记者，目前兰州市二手房挂牌量约在5.6万套，即使此次满足“五改二”条件的比例仅有20%，那么也意味着兰州至少有超过一万套二手房可以获得上述税收优惠。而2014年兰州市二手房成交量在两万套左右，如果有一万套住房因新政策获利，这个比例已经非常可观了。
不过亦有业内人士认为，新政策的出台，也将对二手房的价格形成正反两面的作用。比如说，从二手房的供应角度看，部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下，会加大对二手住房的抛售，这个时候会带来二手房供应量的增进，进而使得二手房的价格出现一个下调。但另一方面，目前此类政策下也会积极释放各类需求，这会使得市场看涨预期形成。所以很多二手房房东可能在售价上会比较强硬。从这个角度看，二手房价格面临了正反两面的影响。
满两年百万二手房可免交5万营业税
营业税“五改二”，出售100万元房屋可省5万元
以一套100平方米价值100万元的楼房为例，如果未过5年，旧政需缴的营业税是5.65万元(5.65%×100万)，新政则只需过2年，便可节省这5.65万元。
普通住房和非普通住房划分标准
非普通住宅有三个标准：1.住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2.单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；3.实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个，即为非普通住宅，反之则为普通住宅。
记者 王钊 实习生 乔明晏