新开楼盘销售前须设专用账户

    【本报讯】继对我市存量房交易结算资金纳入监管，降低购房人交易风险之后，我市房管部门对预售商品房交易再出新规。记者从市住房保障和房产管理局了解到，《兰州市商品房预售资金监管规定》日前起开始实施，凡是在城关区、七里河区、西固区、安宁区、红古区范围内新开工的房地产开发项目，其经批准预售的商品房预售资金收存、拨付均将纳入房管部门监管视线，以加强商品房预售资金监管，维护预售商品房当事人的合法权益，确保建设项目顺利进行，杜绝“烂尾楼”工程的产生。

    新开楼盘销售前须开设专用账户

    该《规定》指出，预售商品房的房地产开发企业（预售人）在将开发的商品房在竣工验收前销售，由购买预售商品房的单位和个人（预购人）按合同约定预先支付的定金、首付款及后续付款（包括预售商品房按揭贷款）等预购房款。

    在新开楼盘销售前，预售人申请《商品房预（销）售许可证》时，监管部门、预售人及监管银行三方应当签订《商品房预售资金监管专用账户监管协议书》，在监管银行设立商品房预售资金监管专用账户。在开设监管账户时，房地产开发企业需要提交：《兰州市商品房预售资金监管申请表》、《工商营业执照》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、项目规划总平面图、房屋建筑面积预测报告、经建设主管部门备案的工程施工承包合同和材料采购合同、施工进度计划和进展情况和其他相关资料。

    商品房预售资金将直接存入相应的监管专用账户。购房人在支付预售款项时，需持预售人开具的《商品房预售资金缴纳通知书》，到监管银行将预售款存入监管专用账户内；凭缴款通知书回执及银行进账单（缴款回单）向预售人换领缴款票据。需要申请购房贷款的，发放贷款的银行业金融机构应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至预售资金监管专用账户。

    拨付重点资金得看房屋建设进度

    一个监管专用账户对应一个预售项目，预售人涉及几个预售项目，必须开设相对应的专用账户。该账户实行专款专户、专款专存、专款专用。监管专用账户内的商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指该项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用，用于购买必需的建筑材料、设备及支付建设施工进度款；一般监管资金是指超出重点监管资金以外的资金。

    我市根据商品房建设项目施工进度，确定重点监管的商品房预售资金使用额度。在拨付重点监管资金时，实行建设施工合同和工程进度节点相结合的方式拨付。预售人需要使用重点监管资金时，应当按建设工程施工合同约定的付款节点和工程进度节点制定用款计划。重点资金拨付时，监管银行依据监管部门出具的《资金拨付通知书》，将核准使用资金拨付给予房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。按要求，监管账户累计入账资金金额超过重点监管资金的70%时，房地产开发企业可以从重点监管资金中申请资金用于支付监管项目营业税、土地增值税等税款，但不得超过该项目重点监管资金总额的5%。房地产企业在申请拨付重点资金时，应当提交《商品房预售资金重点监管资金拨付申请表》；用于支付购买建筑材料、设备的应提供采购合同；用于支付施工单位工程款的，应当提供施工合同和施工单位、工程监理单位出具的工程进度和用款证明；工程进度节点用款计划和工程形象进度图等。

    对该规定的出台与实施，业内人士表示，此举将有效防范某些不良开发商不按规定将预售房款打进资金监管账户，而是瞒着购房者将购房款直接打到其自立账户上，以便于其使用。这样就有可能导致资金链断裂，影响工程进度甚至出现烂尾楼。加强商品房预售资金监管，无疑为保障购房者和承建方的权益多加了一道“保险锁”。