政策调控效果显著 一线城市楼市整体“退烧”

    在调控政策影响下，一线城市楼市3月份出现的盛况已不复存在。深圳、上海、北京楼市均开始“退烧”。

　　深圳楼市的成交指标持续多周下行，个别楼盘甚至出现弃购现象。上海的成交量也明显萎缩。北京虽然并未出台相关调控政策，但受市场预期的影响，北京二手房市场的各项指标已经出现较为明显的改变，成交量、成交周期等相关指标均出现下滑。

　　□市场表现

　　深圳成交指标加速下行

　　随着调控政策的出台，深圳楼市应声下跌。数据显示，深圳新房市场成交量连续六周下滑，部分楼盘开盘现场出现弃购现象。而二手房市场，全市超九成板块报价下调。

　　上海易居房地产研究院发布数据显示，从日成交量看，新政之前深圳新房日均成交面积1万-1.5万平方米，3月25日新政出台当天成交23517平方米，环比上涨137.2％。随后26-27日两天分别成交16338平方米、4517平方米，环比分别下降30.5％、72.4％。

　　从周成交量看，新政出台的第一周，即今年第13周（3月28日-4月3日），新房成交面积70494平方米，环比下降28.3％。今年第14周（4月4日-4月10日）成交面积53115平方米，环比下降24.7％，相比第13周的成交规模，呈加速下降态势。

　　上海成交明显萎缩

　　“沪九条”出台至今,上海新房市场呈现量价齐跌态势。上海中原地产市场研究中心的统计数据显示，3月26日至4月17日，新政出台后上海新房市场日成交套数为282套，比3月1日至3月25日新政出台前下降53.44%。

　　价格方面，新政后，上海的新房市场成交均价为31273元/平方米，环比新政前下滑6.07%。上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，3月25日“沪九条”出台之后，新房住宅市场均价下调了6%左右，120平方米以上各段及单价6万-10万元/平方米段房源回落，表明中高端改善型项目受新政影响明显，而90平方米以下的中小面积房源及单价在3万元/平方米以下的中低价房源比重上升，在结构改善的影响下，4月房价指数降温在预料之中。

　　北京3月盛况不复

　　虽然北京未出台相关的调控政策，但部分一线城市调控政策的收紧对购房者的预期产生了不小的影响。

　　北京楼市下行的苗头在二手房市场表现得较为明显。记者在近期的调查中了解到，目前二手房的成交周期较3月份明显拉长，且门店的成交量呈现下滑态势。“相对春节后市场而言，当前房价趋稳，短期内有波动，但是从各项指标来看，后期回落的倾向比较明显。不管是报价还是调价方面，业主的预期都在回落，具体表现为报价向市场价回归，接受降价的业主占比增加，同时入市的需求在进一步减少。”链家地产分析人士表示。

　　据伟业我爱我家集团数据统计，2016年4月上半月北京全市二手住宅共网签12929套，环比3月下半月下降34.7%；成交均价为43513元/平方米，环比3月下半月下降1.4%。从日均网签量来看，4月上半月北京二手住宅日均网签量为862套，与3月全月的日均网签量相比下降了16.5%。

　　就新房市场来说，数据显示，4月首周新房成交跌落至阶段性低点，4月第二周（4月11日-4月17日）虽然成交有所回升，但已不复3月快速上升的盛况。

　　上述统计机构的数据还显示，4月第二周北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2256套，成交面积24.91万平方米，环比分别增加20%、30%。而截至17日，4月前17天共实现商品住宅成交5464套，相比3月上半月增加44%，相比3月下半月出现7%的下滑。

　　□专家看市

　　目前价格下滑是暂时性调整

　　此轮调控政策的出台与一线城市楼市的快速升温密切相关。统计局18日发布的数据显示，北京3月新建商品住宅价格环比上涨3.3%，同比上涨17.6%。上海3月新建商品住宅价格环比上涨4.3%，同比上涨30.5%。广州3月新建商品住宅价格环比上涨2.9%，同比上涨15.3%。

　　“应该说此类政策有比较强的杀伤力。如果随着下半年供应量的上升，以及市场需求提前释放，调控政策会发生一定的利空作用。而且这样一个利空效应若和地产周期调整结合，那么可能会引起市场步入新一轮的萧条期。这样一个时间点或在2017年末出现。但从今年市场看，还不会引起太大的交易萧条局面的出现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

　　在严跃进看来，一线城市目前的价格下滑，是一种暂时性的调整，是此前虚高价格泡沫的一次短暂破裂。从实际情况看，由于库存规模不足，而后续整个市场交易依然会持续活跃，并不会出现断崖式下跌的现象，后续依然会有一个价格上升的态势。

　　未来楼市政策不会再放宽

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，今年初楼市出台的一揽子去库存优惠政策已经在春节过后的3月收到明显效果。当前负利率的背景下，国内中小投资者仍然缺乏多元、稳定的投资渠道，导致楼市仍然是实现资产保值增值的最佳途径之一，因此对于调控政策和货币信贷政策的宽松反馈明显，楼市迅速回暖。

　　从3月份的数据看，全国楼市走势已经走出低谷期，正在从一线城市和个别二线城市的复苏扩展到全国大部分城市。在这样的市场背景下，预计未来楼市调控政策将不会继续放宽，而是在现有基础上保持相对稳定。

　　下半年或有一轮市场调整

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为,“量跌价稳”将是整体二季度趋势,同时，下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到未雨绸缪，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面。