12月27个新盘入市 热点区域频频“抢头条”

　　年底的楼市，不仅热闹，而且“折腾”。这种“折腾”主要来自于新盘的抢跑。往年每逢年底，新盘普遍“熄火”。但今年却有不少项目摩拳擦掌地准备大干一场。亚豪机构的统计数据显示，预计将有27个新盘项目为2015年的楼市画上句号，其中还有8个纯新盘。不仅如此，多家新盘项目都在领到销售许可证后第一时间火速开盘，有的甚至距离领证不超过24小时。开发商火急卖房，购房者也是火速奔波，尤其是一些热点项目扎堆的区域，谁先开盘，谁就能成功“抢头条”。

　　对此，有业内人士认为，除了冲刺业绩的压力外，之所以开发商一反常态地在年末加推房源，主要是因为在土地市场上接连高价拿地承受了巨大的成本压力，销售卖房就成了最好的回款方式。并且，虽然不少项目的对外报价都触及了天花板价格，但北京青年报记者调查发现，实际开盘的价格远没有开发商“预期”的高，尤其是一些新入市的纯新盘，一个比较有竞争力的开盘价，无疑更能吸引到买房人的关注。

　　 热点区域新盘频频“抢头条”

　　上个月的京城楼市，几乎成为新盘抢跑的赛场。南四环的丰台板块公园懿府、福海棠华苑都争先开盘售罄，大兴义和庄的泰禾中央广场和恒大未来城也都开盘热销，而酝酿数月的东坝板块，也将有多个新盘入市，拉开“肉搏战”的序幕。根据亚豪机构统计数据显示，2015年12月，北京商品住宅市场预计将有27个项目入市，其中包括恒大华府、西山湖、金玉府等8个纯新盘，以及包括中铁花溪渡、玫瑰SOHO、中昂时代广场等在内的19个老项目后期。而东坝板块的恒大华府与首开龙湖·天璞无疑最为引人注目，不仅仅是因为两者都报价10万元，更因为它们都是打响东坝区域豪宅肉搏战的先锋。

　　而区域内项目扎堆推出的现象明显，谁能脱颖而出吸引买房人，就成了各项目操盘手的难题。目前来看，为了追求轰动效应，不少新盘项目都追求更快速地推盘，以此打响第一炮、给买房人留下深刻印象。

　　像大兴区，在经历了黄村和天宫院的热度之后，大兴的核心区域基本无供应，新盘供应逐渐集中在了大兴义和庄一带，而泰禾、万科、恒大等标杆房企先后进驻，也让区域的竞争达到白热化。泰禾中央广场为了争夺区域购房人，第一个开盘“抢头条”，短时间就告售罄。而恒大未来城也趁着热度，推出8.4米高的高空别墅“抢头条”。

　　“从区域范围内看，万科、泰禾、恒大产品类型相差无几，经过北京市场调研之后，我们想在层高上进行突破，于是产生了8.4米层高空中墅的概念。”恒大未来城营销负责人介绍，这也是在激烈的市场竞争环境中，恒大地产项目走出差异化的一步。

　　此外，丰台板块产生了多块高价地之后，在售项目也纷纷受到追捧。像公园懿府项目，就在区域内率先开盘，并热销10亿元。许多区域的新盘，都采用了类似的方式，加快入市节奏。

　　从近期成交情况来看，11月截至23日，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交4741套，成交面积51.6万平方米，相比上月同期大幅增加了56%、47%。与此同时，11月截至23日北京商品住宅成交均价为31233元/平方米，相比上月同期也上涨了6%。

　　“上两周楼市的最大亮点就是纯新盘的抢跑。”亚豪机构副总经理高姗将这种纯新盘的抢跑形容为楼市的“抢头条”现象。她分析说，从市场规律来看，新盘抢跑的首要原因还是年底热点区域的激烈竞争，无论是大兴的义和庄板块还是即将推新的东坝区域，都面临着新盘扎堆上市的现象。这些新盘不仅品牌实力相近，产品定位更是有很多交叉的地方，想不展开竞争也不行，因此即便行情火热，开发商也要争取抢先面市，避免不必要的客户流失。她预计，这一波推房潮好戏还在后头，一直到12月都将诞生大量新盘看点。

　　而价格方面，由于土地价格高涨，购房人对未来房价预期也大幅上涨，因此现阶段入市的项目，即便开始小幅涨价，仍然能够得到购房者的认可。而销量的提升反过来又刺激了房企入市的积极性。房企面对未来楼市的不确定性与当下的项目热销现状，使得当下虽然已接近年末市场供应仍未缩减。

　　 豪宅年底井喷

　　年底新盘供应不减反升本来就不正常，更不正常的是，本来靠着景观和位置制胜的豪宅在年末并不是供应的旺季，但是今年却一反常态。

　　今年四季度以来，北京公寓豪宅供应出现显著增长。亚豪机构的统计数据显示，今年第四季度北京多个定价超6万元/平方米的公寓豪宅入市，供应量甚至超过了传统旺季的第三季度。

　　多个公寓豪宅项目在四季度明显开始提速，像合生·霄云路8号、远洋万和公馆、万科·如园等这类老牌豪宅都推出可售房源，一些新晋豪宅如琨御府、利锦府等也分别签约了数十套。不仅如此，年底豪宅加推的趋势有望在12月份达到顶峰。

　　亚豪机构的统计数据显示，金科王府和中粮祥云国际社区都将推出超过千万级别的别墅，而公寓类豪宅方面，神秘的东坝也将拉开面纱，首开龙湖·天璞、恒大华府两个重头项目都预计在年底开盘入市，对外报价也都达到了10万元/平方米。此外还有丰台南四环内的钓云台项目和远洋望京的万和8号，预计售价也分别为10万元/平方米和8万元/平方米。

　　高姗分析认为，占据了城市稀缺资源的公寓豪宅，在历次的房价震荡中都表现出了强劲的保值能力，因而在财富阶层的投资组合中始终占有一席之地。今年，土地价格的不断高涨，让购房人对于房价的预期也不断攀升，而豪宅当道的市场特征已经形成，对于开发企业来说，新格局下明年的市场可能会面临太多的不确定性，因此“提前入市、快速跑量”成为一众房企的共识。另外，年末，普通住宅难挽低迷，相较之下，公寓豪宅市场反而较为乐观。趋利避害，公寓豪宅的开发商纷纷在四季度加大放量。

　　 标杆房企连续3月拿地超400亿 急需卖房回笼资金

　　新盘密集入市的另一个原因就是开发商面临的资金成本压力，尤其是在2015年抢地大战中，各大开发商都消耗了大量的“子弹”，急需卖房回笼资金。

　　就在本周一，北京土地市场又成交了三宗经营性土地项目，而且，在本轮土地成交热潮带动下，其中石景山区的一宗非住宅性质地块也备受房企青睐，以35.4亿元高价成交。

　　据中原地产统计，年内北京土地市场成交额已高达1852.14亿，而待售经营性土地还有9宗，起价达115亿，按照正常溢价率计算成交额将突破150亿。叠加目前已经成交的地块，北京年内土地市场将肯定突破2000亿，高于2014年的1916.9亿元，创历史最高纪录。

　　土地出让再创新高的背后是龙头房企们的一掷千金。“全国20家标杆房企11月拿地金额已连续3个月超过400亿元，本月拿地总金额更是逼近500亿元，企业积极拿地态度非常明显，保利、万科、华润、首开等企业拿地均超过了30亿元，绿城等不少企业更是选择在近几个月内首次进军北京土地市场。”中原地产首席分析师张大伟表示，现在一线城市中，土地价格“面粉”贵于“面包”已不稀罕，天价地扎堆成交更是屡见不鲜。而开发商在土地市场上高价拿地所承受的巨大成本压力，就会迫使他们更积极地销售卖房，达成回款。

　　 新盘上市普遍未超“预期价”

　　在回款的压力下，新盘往往需要售罄的轰动效应，来为以后的开盘做铺垫，这就要求新盘售价不能过于高姿态。北青报记者调查了解，即便是宣称售价超过10万元的新盘，但实际销售的价格却远低于10万元。

　　例如位于东坝的某豪宅项目，4万多元的土地价格，决定了项目的高端定位，并一度传出价格在10万元/平方米的消息。不过，该项目相关营销人员透露，加上各种的开盘优惠后，实际的售价可能在6至7万元左右。另一位东坝豪宅项目的操盘手也表示，项目所售房源对外报价都是千万级别，但实际蓄客方面，700万左右的改善型购房人占比也很大，这些人也都是项目积极维护的购房人。由于项目有100多平方米的小户型，恰恰能满足700多万总价的购房人。而此次开盘的实际价格可能在7万元/平方米左右，虽然仍处于较高的位置，但并没有触及市场预期的上限。

　　业内人士认为，与以往不同的是，年底这一轮行情完全是由供应量所带动的，在供应量放大的同时成交火爆，楼市供销两旺。另外，考虑到临近年底，有些公司依然有年度任务需要完成，不免会有跑量冲任务行为，故而这种供销两旺很有可能维持到年底。并且，年底多个高端项目入市，面对同质化的高端项目竞争压力，以及相对较长的销售周期，导致将有更多项目会采用高定价，但实际成交价格较低的销售方式，追求尽快回款。

　　此外，12月预计入市项目当中还有7个为商住公寓，随着普宅项目户型面积的逐渐加大，小面积、低总价的商住公寓将针对刚需客群，成为市场当中不可或缺的有力补充。并且，开发商为了加速周转、回笼资金，也更愿意将地块中的商业公建部分开发为公寓产品，以平衡项目运营收支，未来商住公寓的供量也将不断增加，从而弥补刚需住宅匮乏的市场缺口。