政策放松扭转悲观预期 土地市场料逐渐“解冻”

  受房地产市场成交低迷的影响，今年以来开发商拿地热情下降，土地市场快速降温，呈现成交面积与金额双双下降的格局。即便是在一线城市，土地市场成交情况也明显分化。业内人士表示，土地市场未来走势取决于新房销售的预期，国庆节前房贷政策大幅放松或扭转今年以来新房销售低迷的局面，土地市场也有望逐步走出冰点。

    9月土地成交骤降

  上海易居房地产研究院数据显示，9月份北京、上海、广州、深圳、西安、天津等10个典型城市土地成交建筑面积为1001万平方米，环比下降53.2%，同比下降69.3%，跌幅分别较上月大增67.8和41.5个百分点。9月份这10个城市土地出让金收入358亿元，环比下降32.7%，同比下降79.4%。

  受商品房市场持续低迷的影响，土地市场愈加冷清，自今年5月以来，这十个城市的土地成交建筑面积同比均为负增长，而且降温速度持续加快。

  相关机构数据显示，2014年三季度全国300个城市各类用地出让金合计4159亿元，同比下降近五成。其中，住宅用地2653亿元，同比下降超五成，降幅高于商办用地。从各月表现来看，9月市场降温尤为明显，单月出让金的同比降幅接近七成。

  9月28日，北京市推出了海淀、石景山、朝阳的三宗优质地块，拍卖情况呈现严重分化。海淀区某地块由北京威凯建设发展有限公司以底价成交外，“准地王”朝阳孙河地块尽管由原来的46亿元下调至42.3亿元，竞买保证金由原来的13.8亿元下调至12.7亿元，但仍然遭遇流拍；石景山区刘娘府地块备受争抢，最终以49.17亿、楼面价3.26万的价格被远洋奥宸联合体获得，溢价率超49%。

  业内人士表示，在楼市下行的大背景下，开发商预售资金回款下滑。在市场不景气的前提下，开发商拿地也变得更加务实。高价地流拍，对于政府及时调整推地内容和推地节奏，会起到很好的反馈作用，也反映出房企对政府土地估值不认可。中原地产首席分析师张大伟表示，最近土地市场呈现明显分化，房企争抢热门地块的激烈程度有所降低。

   房企拿地意愿或回升

  房地产企业的拿地能力和意愿下降导致土地市场降温。由于商品房市场销售放缓，一般的房地产企业在资金压力下已无力购地，部分资金实力较为雄厚的企业则等待更好的购地时机。中海、万科、恒大、碧桂园等在内的一线房企均公开表示，下半年将执行审慎的拿地策略。目前，部分城市土地价格已出现明显下调。

  多数房企土地购置金占销售额比重均大幅下降。万科的土地购置金占销售额比重由2013年的51%下降至10%。保利和金地拿地销售比均为20%左右，相比去年底40%以上的水平下降幅度颇为明显。富力、世茂和雅居乐拿地销售比重均低于10%，其他企业中仅龙湖、中海、华润置地保持稳定的拿地水平。

  中原地产市场研究部的统计数据显示，万科、保利、龙湖等20大标杆房企今年土地购置金额锐减。从今年4月开始，这20家企业已连续6个月累计购地金额不足200亿元，最近4个月更是在百亿元附近徘徊。9月份，20大房企中仅万科、万达、华润、世茂、远洋有拿地举动，合计拿地146.4亿元。

  同策咨询研究总监张宏伟表示，2014年以来房地产市场供求低迷，土地出让金也呈现增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍的情况，这将直接影响到地方的偿债能力，甚至可能引发阶段性的土地财政危机。

  不过，国庆前土地市场突然出现一丝回暖迹象。9月29日，广州市推出了今年以来最大规模拍地，一日吸金155亿元。13宗土地参与竞拍，最终10宗顺利拍出，其中广钢新城6地块被五房企“瓜分”，保利独中两元，方兴、北大资源、深振业、中海各获一块。根据广州市国土局数据显示，截至9月17日，广州通过招拍挂方式出让土地共收入437亿元，而9月29日一天便收入155亿元，接近此前广州市9个多月拍地总收入的四成。

  业内人士认为，随着房贷新政出台，房地产市场形势将逐步好转，销售有望回暖，房企拿地意愿将走出冰点。