上半年并购案暴增近5倍 扩张性房企忙“捡漏”

  而相比大中型房企，小房企的处境更加艰难。除了要面对今年行业普遍存在的业绩不佳，现金回笼周期延长外，融资难度进一步加大，个别房企陷入破产危机。在此契机下，许多大中型房企趁势收购面临债务违约的房企，进行逆势扩张，房地产行业“大鱼吃小鱼”的整合愈演愈烈。

  73宗并购涉资153亿元

  据Wind资讯数据统计显示，截至6月29日，今年上半年房地产行业完成的并购标的交易宗数为73宗，交易总额为152.93亿元。

  而在去年同期，这两个数据分别为15宗和49.44亿元。去年全年完成的并购交易也不过35宗，交易额为142.97亿元。据此，今年上半年完成的并购交易总额超去年全年。

  值得注意的是，今年上半年尚有未完成的并购标的交易92宗，交易总额1609.62亿元。

  在今年已完成的并购交易中，金额最大的一笔来自迪马股份的重组。它向控股股东东银集团等三家企业合计定增了约11.79亿股，并收购四家地产公司估值约为41.51亿元的资产，同时配套融资13.83亿元。

  而其他较大的并购案，包括融创中国63亿港币收购绿城中国24.31%的股权，龙湖25亿元收购中冶南京1号地王等。

  但在销售额同比下滑明显、目标业绩无法达成的情况下，今年上半年已完成的房企并购交易的转让方，更多的为中小房企，包括万方发展6500万元转让建投广润70%的股权，亿城投资8亿元转让北京西海龙湖置业有限公司65%股权，南京中北1.24亿出售子公司中北瑞业100%股权等。

  标准普尔报告认为，艰难的经营环境将进一步令房地产商两极分化，银行、信托等资金方贷款意愿会向大开发商倾斜，小型开发商的融资状况将最为艰难。因此，对于资金危机的小房企而言，建议通过甩卖自己的项目来求得生存。对于那些现金流比较充裕的大型房企来说，以折扣价格收购小房企的土地和项目，可以达到逆势扩张的目的。

  大鱼乘机吃小鱼

  中房网观察到，在今年上半年的并购案例中，买方多为快速扩张型房企，如阳光城、明发地产、首开股份等。其中，首开股份作为交易买方，完成了4笔收购。

  实际上，今年以来，首开的业绩并不理想。今年上半年，首开股份共实现签约金额76.2亿元，签约面积55万平方米，同比分别下降36.4%和37.7%，仅完成全年247亿元销售目标的31%。

  业绩的下滑加重了负债的安全性。2013年，首开股份在全国大举拿地21块土地，耗资186.4亿元。而据其2013年报显示，去年全年，首开共实现的营业收入仅为135.01亿元。这样的收益，与它的大手笔拿地相比，显得入不敷出。截至今年一季度，首开负债率达84%。

  为了平衡不断承压的资金链与企业的扩张需求，今年以来，首开股份一改去年大手笔的拿地策略，放缓拿地节奏，选择并购实现扩张。

  除4月与万科联手拿下北京大兴一商业金融用地外，今年入手的大部分土地都为通过收购获得。今年2月，首开股份以1亿元收购浙江美都置业有限公司51%股权，获得杭州西湖区两地块，又以7.2亿元收购海南民生长流油气储运有限公司100%股权，获得海南秀英区一地块。

  一位业内人士表示，相对于直接拿地来说，采取并购的方式获得土地，不仅可以减免繁琐的拿地手续，避免遭遇地价被哄抬的竞拍，在拿地的灵活度上也有一定优势。

  从今年年初开始，一些银行、私募公司也纷纷表示对三四线城市的房地产项目“非常谨慎”。在此形势下，小房企融资相对大型企业更加艰难，面临“断奶”尴尬。一旦资金压顶，就只能选择“断臂求生”，这恰恰迎合了扩张型企业以低价获得股权或项目，拓展市场的意愿。

  “当前也是大型房企通过并购寻求发展的好时机。楼市下行周期，中小房企生存愈加艰难，对于资金充裕的大型房企则是危中有机，提供了并购机会以发展壮大自己”，同策房产咨询市研究部总监张宏伟指出，在历次房地产下降周期，房企并购现象都会增多。由于房地产行业的贷款增速的下降，进而房地产企业资金面趋紧。

  他认为，企业应注重合作开发，轻资产运营。为了摆脱高负债、高融资成本的束缚，合作开发的轻资产模式将会被越来越多的房企所重视，万科的“小股操盘”和蓝城的代建模式都是非常好的尝试。