合富置业二手市场分析：2015年穗二手楼价微涨2.3%

    原标题：2015年穗二手楼价微涨2.3%

　　近日，合富置业发布了《2015年合富指数分析报告》，对去年广州二手楼市进行了集中盘点。报告指出，受政策利好叠加、一手新货不足影响，2015年广州二手楼市总体呈交投倍增、价格稳步回升的特征。据合富指数监测阳光家缘网签数据显示，2015年全年广州二手住宅网签近5.3万套，较2014年增加113.8%；总体二手楼价逐月稳步回升，全年上涨2.3%。

　　在“二孩政策”刺激下，改善需求入市积极；中青年买家占比上升；90-120㎡、300万以上的成交明显增多，而这类优质物业的业主心态也较强硬。总体来说，2015年中高端实力型二手买家呈增加的态势。从区域看，原中心六区总体表现理想，量价齐升。价格方面，天河、海珠、越秀等市区的涨幅较大，其中天河上涨了3.5%、越秀涨2.9%、海珠涨2.6%。具体来看，工业大道北、天河北、原东山等核心地段优质盘的价格领涨大市。

　　交投倍增 价格稳步回升

　　2015年广州二手楼市摆脱上年低迷低量的态势，网签大幅增加一倍。数据显示，2015年全年广州二手住宅网签近5.3万套，490.8万㎡。“930政策”以及央行多次降息后，二手交投明显上升一个台阶。

　　由区域看，天河、海珠、越秀、荔湾、白云等原中心六区的网签增幅较大，基本在1.1-1.3倍之间；外围区域的增幅相对略小，大多1倍以下。其中番禺的增幅最大，达184.4%；其次是原荔湾和海珠区，增幅分别为132.9%和121.6%。

　　总体二手楼价稳步回升，全年上涨2.3%。中心区的涨幅较大，外围及近郊的涨幅相对较小。其中涨幅最大的是天河，同比上涨了3.5%；其次是越秀和海珠，分别上涨了2.9%和2.6%；番禺、荔湾和白云三区的涨幅均在1%-2%之间。原黄埔、花都和萝岗等近郊及外围的价格涨幅均在1%以下。

　　由板块看，各板块均有不同幅度上涨。涨幅最大的是工业大道北板块，主要受广钢新城影响，光大花园等优质大盘需求火热，价格较快上涨。其次是天河北和原东山片区，涨幅在4%-7.5%之间，市区核心地段的价值依然无可复制。值得注意的是，一直默默无闻的鹤洞板块和桥东板块，2015年的价格升幅也较大，分别上涨了3.2%和2.6%。鹤洞板块主要受广钢新城和广佛地铁二期开通的利好带动；市桥则受地王的影响。

　　从个盘看，天河、海珠、原荔湾、越秀等市区的优质大盘受到市场追捧，价格大多小幅上涨，带动整体二手楼价向上，如天河北的侨林苑、协和新世界，海珠区的光大花园等。近郊及外围大盘的价格基本以走稳为主，如番禺的南国奥林匹克花园、星河湾等。

　　90-120㎡优质物业的需求升温

　　2015年90㎡以下的成交占比为53.6%，较2014年63.5%明显下降。与之对应的，90-144㎡的占比高达35.4%，其中增幅较明显是90-120㎡，其占比为25.4%。

　　首次置业一直都是二手楼市的主力，占比约六成左右。不过，近年来改善型换房需求呈逐年增加的趋势。2015年改善型换房需求的占比为34.8%，较2014年增加约5个百分点。专家表示，改需客增多，主要受三方面因素影响：一是“330新政”后，央行多次降息降准；二是二孩政策出台；三是中心区一手新货不足，部分改善客转投市区的二手楼市。从每月的改善客比例看，连续多次降息降准后，个别月份的改善客占比一度高达四成，如4月份和8月份。

　　近年来年轻的买家（30岁以下）呈逐年减少的趋势；而30-50岁的中青年买家则逐渐增加。其中30-40岁的青年买家占比高达46.4%，较2014年增加约4个百分点。年轻置业群体减少，中青年购房需求增加，一方面与楼价高企有关，另一方面，限购政策下，部分年轻买家希望“一步到位”购买较大面积的物业，不得不推迟了购房计划。这也是90-120㎡的成交份额日渐增大的重要原因之一。

　　一次性付款的比例不足三成

　　2015年房贷较宽松，5年期贷款利率低至4.9%的历史低位，100万贷款按20年计算，利息支出较2014年节省了22万。受此影响，2015年选择一次性付款的买家大幅减少，占比仅为28.4%，为历年最低，远低于2014年的40%。一次性付款买家的套均购房总价为257万元，与2014年大致相当。

　　2015年业主的心态总体强硬，让价空间不大，市区部分优质单位甚至小幅升价以试探市场。数据显示，2015年业主的平均让价空间为7.5%，较2014年的8.9%明显收窄。

　　2015年实际让价空间最大的物业为100万以下的住宅，为10.8%，这部分物业多为素质不高的单体楼或散盘。让价空间最小的为300万元以上的住宅，仅为5.5%，这类物业多为市区的优质单位，面积较为集中90-120㎡，由于需求增加，业主心态较强硬。