各地房贷细则陆续落地 刚需和改善新政下谁更受益

  9月30日出台的央行新政开始逐渐落地，包括建设银行、北京银行等在内的多家银行表示，执行首套房认定的新标准。不过，虽然央行政策中提及“7折下限”，但据业内人士介绍，目前低于9折也都存在难度，房贷利率7折难以实现。在业内人士看来，目前的新政中真正影响市场的只是由“二套”变“首套”的改善需求，而对刚需的支持力度有限。

   细则陆续落地

  近日，包括中行、建行等在内的多家银行相继表示执行央行的新政，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。除上述已发文的银行外，根据链家地产了解到的情况，目前已有浦发银行、北京银行、邮政储蓄银行以及汇丰银行也开始执行新的标准。

  链家地产市场研究部张旭表示，从各家银行政策落地的情况来看，均严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准，即无论名下是否有1套住房，只要已结清购房贷款，均可按照首套的房贷政策执行。而在利率方面，与政策颁布以前并无明显变化，最大的利率优惠幅度仍为九折，且均有附加条件，附加条件较以前也未出现变化。因此，目前来看真正影响市场的只是由“二套”变“首套”的改善需求，而这也属于预料之中。

  新政撬动改善需求入市

  据我爱我家介绍，其客户林先生在朝阳区有一套两居室，现在已还清贷款打算卖掉，听到央行出台新政的消息后，原本打算再等等的他，立刻改变了计划。按照原来的政策他买房为二套，而新政房贷认定方式执行后，他这种情况可以被算作首套房。

  中介机构伟嘉安捷给记者算了一笔账，以北京地区一套500万的住房为例，按照新政执行为首套房，首付比例仅为30%，也就是150万，利率最低为九折。而按照旧的政策执行，二套房的首付是70%，首付款为350万，利率也要上浮到1.1倍。首套房认定标准重新界定后，以林先生为例，购房人在首付上能够节省200万，首套与二套之间的利息差为1.31%，首套房认定的放宽能够前期为购房人降低不少首付的支出。

  伟嘉安捷指出，目前北京地区总二次置业人群的比例在30%-40%左右，而外地刚性购房人群也在10%-20%左右，政策对于首套房认定的放宽，将部分符合政策要求的改善型人群释放出来，将解套出约20%-30%的购房需求。

  另外，伟嘉安捷在利率方面还给记者算了一笔账，以贷款100万元20年为例，将基准与9.5折和9折房贷月供利息对比如下：以100万元20年房贷为例，基准利率与9折利率之间每月的房贷差额为384.2元，总利息差为92238.23元，如果回调到9.5折利率，月供差额仅为193.4元，20年下来总利息差为5万元。

  “真正能够撬动购房需求的是新政中首套房认定标准的放开。进入下半年的房贷市场正值改善置业人群较为活跃的时期，新政的出台恰好能够让大部分改善型人群解套出来。认贷不认房的形式降低了改善型购房人的入市门槛，经济压力上的减轻将进一步提振购房信心。”伟嘉安捷指出。

  对刚需利好有限

  记者在采访中了解到，业内认为，新政对改善型的刺激作用更大，而在利率不变的情况下，对首次置业的刚需利好有限。

  “虽然央行政策中提及7折下限，但在目前高融资成本、低房贷利率、加上银行信贷额度紧张和自由定价的市场体系，房贷利率7折难以实现，低于9折也都存在难度。”张旭表示。

  中原地产首席分析师张大伟也认为，购房者最关心的信贷折扣利好没有体现，本次央行文件中，提及最低7折的首套房贷款下限，但这并非新政，只是常规性的条款内容，在目前资金价格情况下，银行吸储难度非常大，这种情况下，不仅7折不可能，连9折以下贷款折扣出现的可能性都非常低。

  “刚需可能受到歧视，松绑的二套政策，可能会对刚需无房户不利，如果银行额度不变，必然银行会更愿意贷款给已经结清贷款的拥有一套房业主，这种业主还款能力强。后续可能银行针对不同客户有不同的执行政策，所以刚需可能受到影响。”张大伟直言。

   市场反弹幅度依然看信贷

  对于未来一段时间的市场，业内认为，市场反弹的幅度依然依赖于信贷情况。

  张旭告诉记者，从目前各银行颁布的具体细则看，首套房贷认定标准执行后，将促使改善性需求入市，在这部分需求释放的带动下成交将出现一定的上涨，但未来市场能否出现持续性的回暖以及回暖的程度，还要看利率的变动趋势。长期来看，在利率没有大幅松动前，成交的上涨幅度可能有限。

  在张大伟看来，中国人对房产投资很热衷，货币的超发导致房价处于高位，在这十几年的楼市发展过程中，信贷一直是业内人士以及普通购房者判断市场的最重要指标，也是最关键信号，所以这一信号的意义将非常大。本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息。但松绑的幅度远远超过之前预期的认房不认贷款。基本上是之前信贷政策的全面松绑，对市场的信号意义非常大。该政策也释放大量需求，对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群，对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。

  “楼市基本可以判断，除了小部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑，楼市第三轮救市还将次第出现。”张大伟预测说。