房贷新政虽有助去库存 年底额度超紧或影响成交

  赶在国庆前夜出台的房贷新政，可谓这轮楼市调整中最具刺激性的救市政策。充满变数的2014年只剩下短短的两个多月，接下来楼市将往哪个方向走？业内主流观点认为，政策对市场的影响不会立即体现，或等到明年才能具体显现。

    首套房贷利率下调幅度不大

  9月30日，央行与银监会联合发布

  半月过去，广州仅有建设银行、招商银行公布了房贷新政细则。招商银行是广州最先发布细则的银行，招行广州分行表示，广州限购地区确定了执行房贷新政，首套含已结清的首付三成，利率最低9.5折；二套首付最低七成，利率上浮10%。

  据建设银行广州分行的房贷细则，对于本地户口居民，拥有一套房并已还清住房贷款的家庭，为改善居住条件购买二套房，执行首套房贷款政策，即可首付三成，利率则享受基准利率。拥有一套住房仍未结清贷款，按二套房贷款政策执行，首付七成，利率上浮10%。广州目前限购，对于外地户口的房贷政策，建行细则未有变化，外地人在广州已有一套或以上住房，不能再贷款。

  由此可见，银行实际执行的首套房贷利率下调幅度并不大，远远不及2009年时新购首套房以及既往房贷利率统统打七折的幅度。

    年底额度紧张将抑制成交量

  在专家看来，房贷新政主要是长期影响。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，央行的房贷新政可以理解为三部分：一是二套房结清算首套。二是放松多套房的贷款条件，间接承认了投资需求。三是银行贷款额度将增加，由债券、证券解决贷款的额度问题。第一部分主要解决当前情况，后两部分则是长期的政策，所以房贷新政的影响是长期性的。进入第四季度，按往年情况银行额度紧张，反映在市场上，信贷的紧张将对成交产生限制，所以预计年底市场成交量不会特别火爆。

  方圆地产首席分析师邓浩志认为，松绑限贷效果远没想象大。二套房认定虽放宽了，但房贷总额度没提升，结果是符合条件的人多了放款额度却不足，所以未来完全有可能出现银行接纳贷款申请而审批缓慢，或者批了放款很慢，情况类似半年前，极端的甚至如广州申请公积金贷款。所以，楼市不会因为房贷新政而反转，只能回暖。

    后续救市政策或陆续出台

  “现在越来越多人发现放松限贷好虚。因此，楼市还会低位徘徊，新的救市政策还会有。”邓浩志认为。

  目前46个限购的城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚。不过，从各种市场表现来看，广州限购政策已出现了松动的迹象。近日，分管国土房管的广州市常务副市长陈如桂在接受本地媒体采访时透露出限购政策调整的动向。他指出，就广州房地产调控及房地产市场问题，广州已准备好了一套办法，已基本考虑成熟，但要向市政府报批以后才能公布。据媒体报道，广州已经在8月份、9月末分别召开两场会议，讨论限购松绑事宜，第一场讨论焦点是“广州有无必要松绑、取消限购”,而第二场会议焦点是“如果要取消或松绑限购，具体怎么做”。而在黄金周期间，有楼盘甚至向购房者表示，外地户口不需要社保也能买房。

  戴德梁行广州分公司总经理黎庆文认为，房贷新政有助缓解广州高企的大户型存量，鉴于广州目前高企的住宅库存，如果房贷新政仍不足以激活市场，广州“限购放松”可期，一些库存严重超标的区域可能成为首批放松对象。

  “广州极有可能在年内宣布放开限购，增城、从化新区将挂牌，将面临是否限购的问题。实际上，2013年底出台的‘穗六条’中限签、限售、限价、限贷等政策已经陆续放开，现在只剩下限制外地人购房的‘提供5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明’规定，如今取消‘穗六条’可以说是水到渠成。总的来说，到今年底，预计广州楼市成交量将会增加，但楼价将保持平稳。”黎文江表示。