房地产走到转型路口 楼市渐渐回归理性

  截至目前，全国部分城市或明或暗放松了限购。地方政府的救市冲动始终存在，而国家对于房地产市场采取分类调控的方针，并无大的动作。那么，当前房地产市场处于什么样的状态？未来走势如何？日前，在世界华人不动产学会2014年年会上，专家学者就相关问题展开论述，本报撷取其中精华，以飨读者。

  ——编 者

  房子的投资属性要降低

  南京大学教授 高 波

  近10年来，房地产业在快速、大规模增长的过程中，积累了不少问题。例如，建筑业出现严重的产能过剩，尤其是三、四线城市，普遍供大于求；房地产投资品的属性受到社会广泛追捧，而对房地产的居住属性重视不够；地方政府过度依赖土地财政及房地产开发流转环节的税收，而房地产保有环节税收微乎其微。

  当前，中国经济正处于转型升级的关键时期，而房地产业已走到十字路口。面对上述问题，房地产业亟须转型升级。

  在房地产业的行业结构上，要从以开发为主逐步转向服务为主，伴随着市场集中度的进一步提高，迫使大量房地产企业从开发商转向服务商。近10年来，房地产开发投资的高速增长，出现了房地产大规模开发的格局。与此同时，房地产服务业发展严重不足，具有巨大的发展潜力和空间。

  在房地产市场体系建设上，要从主要关注增量市场转向增量市场和存量市场并重，在保持一定水平增量开发的同时，必须采取措施切实盘活存量。

  对于增量房地产市场，应十分注重房地产开发的绿色、节能、品质提升和精细化。对于存量房地产市场，要推动不动产登记工作，注重房地产资产的运营和管理，提高房地产使用效率。

  在房地产功能和投资理念上，既要充分发挥房地产的使用价值，又要促使物理上不能流动的房地产实体转变为经济上可以流动的房地产证券。

  长期以来，由于缺乏优质的金融产品和投资工具，以及国民“有土斯有财”的观念，房地产成为居民的主要投资品。在今后，必须大力培植房地产债券、房地产信托等金融工具，不断完善房地产金融体系，使人们的投资行为由过度追逐房地产实体转变为投资房地产证券，从而降低对实体房地产的投资需求。

  在空间上，要破除房地产市场城乡分割的格局，逐步建立城乡统一的房地产市场。随着国家新型城镇化规划的实施，城乡统一的建设用地市场的构建和不动产登记制度的完善，农村房地产将逐步具备公开交易的条件，农村房地产的使用价值和财产价值将逐步显现。这将使农民的经济地位得以提升，并对城市房价产生平抑作用。

  在市场与政府的关系上，要让市场扮演重要角色，政府尽量减少不当干预。尊重市场规律，使房地产市场在房地产资源配置中起决定性作用。以财税体制改革为突破口，使地方政府收入更多来自于增值税、消费税、资源税、环境税和房地产税等税种，降低对土地财政和房地产开发流转环节税收的依赖，也为政府更好地提供住房保障和完善公共配套及服务建立稳定的财源。

  恐慌性卖房几乎不会出现

  中国社科院经济研究所所长 裴长洪

  当下，中国经济将告别过去30多年的高速增长，进入换挡期，未来一段时期将实现中高速增长。这样的经济新常态必然带来房地产市场的新常态。

  目前几乎所有的市场表现都呈现出下降的趋势。房地产投资增长速度在下降，房地产投资占整个固定资产投资的比重在下降，房地产销售额、销售面积都在下降。房价从去年出现了初始分化，三、四线城市在下降，一、二线城市也出现松动。今年以来，下降的趋势更加明显了。

  种种迹象表明，在未来一段时间楼市将回归理性区间。从投资来讲，应保持合理的或者适度增长，比如每年10%—15%的增速；从价格来讲，应当保持平稳，特别是一、二线城市房价企稳，不再有大幅度的增长。这就是房地产市场呈现出的新常态。

  新常态将带来新变化，突出表现在各个市场主体都需要纠正不同程度的资产错配现象。首先，部分房地产开发企业将面临资金链中断，房企将迎来新一轮兼并重组。其他一些涉足房地产的工商企业，也将适时从市场中撤出。一些商业银行也将纠正过去在房地产领域过度配置资源的问题，调整自身的信贷政策。

  再说居民，新常态将促使居民改善其资产负债表。拥有多套住房的居民也将调整投资渠道，出售部分房产。有人担心，房价一路走低，卖房的风险在不断积累。我认为，风险不可能一点没有，但可控。理由是房价不会跌到50%这样一个幅度。而所谓的风险，是住房的价格跌到了卖掉房子都还不起贷款的程度，那时才会出现恐慌性的抛售，这样的几率很小。

  既然房地产市场的新常态已经来临，政府应该适度调整调控政策，发挥市场在资源配置中的决定性作用，逐步放弃过多的行政性干预，有条件、有区别地取消限购，取消交易过程中限制性税收。

  另外，政府保障房的政策也要改变。目前各级地方政府几乎主要采用大规模建设的方式提供保障房，这样容易出现融资难、周转慢的问题。因此在建设之外，也可以采取先购买存量房然后以优惠的方式，例如房租补贴、优惠出售等，提供给保障对象。

  市场仍有巨大供给空间

  清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

  今年上半年房地产市场出现回落，预示着先前过热的楼市开始向理性回归。从短期变化来看，行业经济活动整体放缓趋势明显，投资增速回落，新开工面积下降，商品房销售降温，企业商品房库存压力加大。

  虽然房地产市场的这种短期下行态势会对宏观经济产生一定的负面影响，但应该看到，这是房地产市场在经历了2013年高速增长之后向均衡水平自发调整的过程，是社会各界普遍欢迎的向理性回归的过程，支撑房地产市场发展的经济社会基本面因素没有发生根本性的变化，政府和社会各界应该对房地产市场抱有信心，也应该对当前的市场变化保持淡定的心态和弹性应对的策略。

  对房地产市场长期发展的信心首先来自我国城镇化的发展。近年来我国城镇化率虽然不断提高，但毕竟刚刚超过50%，而且城镇化的质量也有待提高，未来尚有很大的发展潜力。今年政府工作报告又明确提出解决“三个一亿人”的问题。这些都预示着以农村居民市民化为主要特征的新型城镇化发展步伐将不断加快，而在这个过程中必将释放大量的生产、生活和社会活动建筑空间需求，因此整个房地产市场仍有巨大的供给空间。

  对房地产市场的长期发展抱有信心，还源自产业转型升级的发展潜力。

  过去，在房地产市场上取得利润相对简单，催生了整个行业的粗放型发展，对房屋质量和居住品质的关注不够。然而，现有的市场调整已经预示着粗放式开发难以为继，未来转型升级的一大方向就是产品结构的转变。房屋本身不仅要质量过关，而且要更加注重舒适、便利、低碳、节能，满足可持续发展的需要。同时，我们现有的大部分新建成区域，普遍存在着公共和商业配套设施短缺的问题，需要花大力气去不断完善。

  转型升级的另一个方向是产业链的延展，从单纯的开发销售，转到持有运营管理，即从房地产开发商向房地产资产运营管理服务商的转变。只有实现了这样的延展或转变，才有可能为房地产资产证券化和房地产金融的深度发展，为促成众多的中小型房地产投资者从直接投资到间接投资的转变创造条件。