房地产调控四大疑云待解 牵涉面广该如何处理

20.10.2014  07:49

  一场北风吹去了北京上空的雾霾,即将面世的沪港通也有望将A股从纠结中拽出来,但央行和银监会的房贷新政却没有让房地产市场变得清澈,反而引来了诸多疑云。

  首先,房地产与经济增速的关系该如何处理。

  10月10日,国际货币基金组织(IMF)在华盛顿发布的

  不过,IMF首席经济学家奥利维耶·布朗夏尔日前又表示,中国房价会下降,但并不会带来金融和财政风险。因为中国家庭按揭贷款的杠杆率相对较低,即使房价下跌也不会使金融机构和家庭破产。他强调,增长放缓是中国经济机体更加健康的表现。

  房地产一头连着投资,一头挂着消费,是一个牵一发而动全身的行业。从当前国内采取的措施看,各地相继取消限购以及房贷新政的出现,被各界认为是经济稳增长的一项重要举措。更有甚者,将针对房地产的这些措施称为救市手段。因此,房地产调控与经济增速的关系要搞好。

  其次,房地产投资和房地产信贷供应能不能满足市场需求。

  中国社会科学院在10日发布的

  8月份房地产相关数据继续恶化,销售和新开工继续负增长,相对稳定的施工和竣工面积也带动地产库存不断攀升。然而,房地产投资受制于前期拿地和新开工过少难有明显复苏,反而继续下行的风险较大。众多分析机构认为,“认贷不认房”等举措会给房地产市场带来短期提振,但可能无法改变明年房地产投资向下调整的格局。

  国信证券预计,房地产投资下滑对整体经济拖累较大,政府无法泰然处之,势必祭出对冲的手段。

  而针对居民房贷的需求,央行、银监会祭出了住房抵押贷款支持证券(MBS)等“新武器”,从短期来看,这些措施可以拓展居民部门加杠杆的空间,显著刺激地产销售。但中长期来看,居民部门即使有加杠杆的空间,但缺乏加杠杆的能力,也会使大量的地产库存难以消化。

  因此,从满足居民房贷需求、消化楼市库存压力等方面看,全面降息才是最直接、最有效的手段。而现在较低的通胀形势也为全面降息创造了有利条件。

  第三,房地产税立法何时才能实现突破。

  今年年初,房地产税立法据称在低调而有序的进行,但事实情况是这项工作并没有列入2014年全国人大的年度立法计划。业界比较统一的看法是,虽然国家强调“加快房地产税立法”,但房地产税立法会非常艰难,吵吵几年也是有可能的。

  但在房贷新政出台后,税收调整成为市场的关注焦点。比如,有业内人士爆料称,11月份将调整二手房交易营业税,原满5年的普通住房交易免征营业税,将调整为满2年的即可免征。另据国内媒体报道,重庆将按建筑面积的成交单价统一扣除20%的装修费后再确定是否需要征收房产税。

  从以上信息看,无论是市场传言还是地方政府的作为,都将注意力放在了房地产税上。这会不会倒逼房地产税立法的推进进程呢?

  第四,住房信息联网何时才能从传说成为现实。

  

  现在已有包括福建、甘肃、广西等省份颁布了不动产统一登记实施方案,明确时间表和路线图,加快推进不动产统一登记工作。据国土资源部统计,在全国106个重点城市中,已经有约50%的城市启动了不动产统一登记相关工作,河北、山东等11个省份已经基本完成不动产登记省级职责整合。

  国务院法制办在8月15日对外发布

  总之,房地产市场牵涉面太广,上述的疑云越早清除越有利于这一行业的健康发展。只有房地产市场进入健康发展轨道,中国经济也才能更好地进入“第二季”征程。