对房地产行业税收征管问题的建议

　　随着经济的快速发展，房地产开发投资额占社会总投资额的比重越来越高，但房地产行业的纳税总额和房地产开发投资所占比例极不匹配，通过日常管理和专项检查，笔者就如何加强房地产行业税收管理提出一些意见和建议。
　　一、房地产行业经营的主要特点
　　（一）预收房款成为房地产开发企业回笼资金的主要方式。不采取预售房屋的形式房地产开发企业就无法进行再投入，也谈不上快速发展。
　　（二）销售经营方式多样，表现为一次性销售、分期收款销售、按揭贷款销售、委托代理销售等。
　　（三）建安与房地产业经营并存。当前房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有房地产业；既有房屋销售，又有物业管理服务。
　　（四）房地产开发工期长、投资大。根据房地产企业的立项报告反映，很多工程投资规模大，投资项目要跨年度完成。
　　（五）资金收支渠道多样。一些房地产企业由于资金调配的需要，经常在不同的金融机构多头开户，个别企业直接将收取的预售房款以法人代表私人名义存储，造成管理部门无法准确鉴定预售房款项，无法监控企业的资金往来。
　　二、房地产行业偷逃税的主要手段
　　（一）预收款项不按规定申报纳税。税法规定，房地产开发企业，采用预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入应作为销售收入的实现，应按规定申报纳税，但在实际征管工作中，仍有一部分企业没有按照上述规定及时申报缴纳营业税、所得税、土地增值税等各项税款。
　　（二）开发商与建筑商互抵款项，少计应税收入。开发商还以开发产品直接抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、应支付的工程款、获取土地使用权等，不如实申报应税收入。
　　（三）销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与账面的成本、费用配比结算，造成账面应纳税所得额为零或亏损，偷逃企业所得税。
　　（四）代收款项不计收入。房地产开发商将销售房产时一起收取的煤气初装费、有线电视初装费、拆迁安置补偿费等价外费用列入“其他应付款”，年末不结转营业收入，或者直接以现金方式交易，不反映在账内，达到少缴税的目的。
　　（六）虚列或者虚增成本费用。一是将完工与未完工的项目混在一起，造成完工项目成本虚增；二是将开发项目之外的道路铺设、小区绿化等工程成本列入开发成本。自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。三是多列利息支出和经营费用。四是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
　　三、房地产行业税收管理难的原因分析
　　（一）税源管理手段不高。房地产开发企业流动性大，资金体外循环现象严重，客观上难以掌握，税源管理部门仅局限于了解掌握企业报送的纳税申报表和财务报表上反映的情况，没有更多地下企业摸清其实际经营状况，造成税源管理部门掌握的房地产企业税源信息严重不足。
　　（二）部门之间协调配合不够。城建、房管、银行等与房地产比较密切的部门虽掌握着大量的开发项目信息，但因各个部门信息交流不畅，尚未完全形成房地产税收“一体化”管理的网络，直接影响了房地产企业税收征管工作水平的提高。
　　（三）购房者索要正式发票意识不高。在房屋预售过程中，购房户索要正式发票的意识不高，购房者只注重同房地产开发商签订的购房合同，开发商也不主动向纳税人出具发票，致使房地产开发商延迟申报纳税。
　　（四）部分企业对税收法规政策的遵从度不够。部分房地产开发商对税法知之甚少，依法纳税意识淡薄，日常税收申报率和准确率较低。
　　四、加强房地产行业税收管理的意见和建议
　　（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼部进行调查，向售楼部的工作人员了解整个楼盘的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。
　　（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、住建、金融等部门定期信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。
　　（三）加强票据管理。对房地产开发企业大量使用的内部收款收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据不得视同发票，坚决予以取缔。对没有按规定使用《销售不动产专用发票》支付结算、偷逃税款的企业严格处罚。
　　（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。
 

（静宁县地税局 陈忠义）