房地产行业不会崩盘 结构性调整蕴藏机会

地产市场正处于此轮周期的收缩阶段，增速放缓、行业分化、企业分化成为趋势。结构性调整蕴藏着大量的投资机会，行业发展的空间依然巨大。

　　 各国的房地产业都有周期性，但周期长度存在显著差异。美国房地产从1870 年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期基本一致。日本房地产业周期和整个国民经济的发展是同步的，7-8年为一个周期。我国香港平均8-9年就会出现一次房地产周期循环波动。我国台湾房地产从1970 年开始周期循环大致是5-6 年。以上国家和地区基本遵循朱格拉周期。

　　 从运动轨迹看，我国房地产周期与海外相比有独特的波长，周期波动时间大致是4-5年。从1988年到2013年期间的房屋销售价格指数可以发现，1993年是我国房地产的第一个波峰阶段，到1998年迎来第二个波峰，2004年、2008年分别是第三和第四个波峰，去年是第五个波峰。

　　 我国房地产的发展始于北京、上海、深圳等一线城市，然后延伸至东部沿海城市，最终扩展到中西部地区，呈现从东部向中部、西部的递延式发展路径。从周期性看，东部地区到达最高点时，中部地区正处于发展上升阶段，而西部地区则尚在初始发展阶段。2009年东部沿海城市房价下跌时，中西部地区的房价表现稳定，兰州、乌鲁木齐、西安等城市的房价甚至出现了上涨。即便在一线城市内部，周期也有差异，在2006-2008年的短周期中，深圳房价首先高位见顶，然后才是北京、上海。

　　 政策因素作为经济周期的外部冲击力量，对房地产周期波动产生了重要影响。1998年的房改，标志着我国房地产业角色的重大转换，启动了房地产投资的高速增长，1998年之后的十几年中，我国住宅投资平均年增速维持在25%以上。2004年的"831大限"，使得土地市场持续火爆，大大抬升了土地价格，最终传导到房价，政策由此开始对房地产市场进行打压。2008年受金融危机影响，政策突然转为扶持房地产市场发展。这种政策的动态不一致，严重损害了政策的权威性。

　　 政策的出发点是熨平周期，但从实际效果看，政策反而成了周期波动的助推器。2008年出台的刺激政策，带来了2009年和2010年房地产市场爆发性的增长。从数据上看，2010年11月全国商品房销售额5286亿元，12月更是突破1.02万亿元，而全年才5.25万亿元。面对市场的持续升温，政府不得不出台限购政策，这又导致了近两年的短周期，然后就是2012年和2013年的爆发性增长。

　　 城市化进程影响人口流动，而人口流动与房地产市场紧密相关。从国际经验看，城市化总体进程沿S 型曲线变动。从人口流动看，城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；大都市圈阶段，人口进入郊区。房价的表现与人口流动主导方向的四个阶段紧密相关。在第一阶段，全国城市的房价涨幅总体比较接近；在第二阶段，大城市的房价表现优异；在后两个阶段，大城市郊区的房价表现将会更为优异。

　　 2013年，我国城市化率53.37%，已超过50%的转折点，标志着中国已由农村社会向城市社会转型。流入城市的新增人口的增速明显放缓，城市之间的产业结构差异对人口流动的影响开始分化，这种变化将使得中国房价的走势从过去全面上涨进入到区域分化阶段。去年的市场分化已经十分明显，大城市房价全面上涨，部分三、四线城市则存货积压，销售陷入困境。

　　 当前的周期异常复杂，需要高度重视。第一，从经济增长看，高速增长的黄金时代已经过去，经济正进入中低速增长的换挡期。第二，前期4万亿的1.0和2.0版本，带来了投资过度、产能过剩，房地产行业亦不例外。社会正处于投资过度、产能过剩的消化期。第三，不动产登记、房地产税等制度改革的阵痛期。第四，2002-2012年是中国房地产发展最快的十年，总的销售面积也仅有60多亿平方米，2010-2012年的销售面积在10.5-11亿平方米左右，而2013年销售面积达到了13亿平方米，若继续以这种速度增长十年，总销售面积将达130亿平方米，较上个十年增长一倍，但实际上中国并没有如此大的需求。因此，13亿平方米可能是中国房地产销售市场的天花板。第五，98年迄今已有16年，房地产正处于库兹尼茨长周期的下降阶段，同时当前也正处于房地产短周期4-5年的下降通道。总体看，目前是多种因素叠加一起，发生共振效应，加剧了这轮周期震动的波动幅度。

　　 从近期公布的数据看，房地产市场下降的趋势已有体现。1-3 月份销售面积为2.01亿平方米，同比下降了4%，销售均价为人民币6595 元/平方米，同比下降了1%。1-3 月份房地产销售额为人民币1.326万亿元，同比下降了5%。3 月份新开工面积同比下降22%至1.24亿平方米，接近2009 年月均新开工面积9600 万平方米的谷底水平。

　　 但行业前景仍然光明，根据联合国人口署数据，2020 年我国城镇人口将达8.7 亿，如果届时人均住房面积达到35 平米，则2020 年全国城镇住宅存量为306亿平米。2030 年，我国城镇化率预计为70%，城镇人口将达10亿。如果人均住房面积维持35 平米，则2030 年全国城镇住宅存量为351 亿平米。目前的城镇住宅存量只有200多亿平米，行业发展的空间依然很大。

　　 行业不会崩盘，但企业一定会有危机。到2013年底，地产上市公司整体的短期资金缺口(1年以内)已缩小到3%，但中期资金缺口(2-3年内)则扩大到16%。意味着地产行业短期会有阵痛，但投资风险还不大，地产企业可以通过降价方式来实现短期资金的平衡。但明年面临的资金压力将非常明显，行业必将经历一场整合的洗礼。

　　 房地产行业不仅有经济支柱的性质，同时也有基本民生的性质，习近平主席所说“住房问题既是民生问题，也是发展问题”是对住房性质的精准定位。此轮周期最大的不同之处在于政策的明朗化，纵观2013 年至今，政府并没有出台更为严厉的政策，房地产市场的扰动因素相对减少。未来，行政调控有望退出，房产税、土地限额、共有产权房等将成为国策。在政策越来越清晰明朗的情况下，市场机制必将对房地产市场的走势起着决定性作用。这将加快行业、企业、产品和地区的分化，所带来的结构性调整蕴藏着新的投资机会。企业家既要紧紧抓住顺周期的市场机会，也要具有跨周期的胆略。谨慎乐观，积极应对。向生求生，向华升华，方显优秀企业家本色。企业家责无旁贷，要做无愧于我们所处的这个伟大时代的事情。