房地产营改增最晚明年推行 或为房地产税开征腾空间

  “坦率地给大家报个账，此项改革已经减税2500亿元人民币。”在2014夏季达沃斯论坛上，国务院总理李克强在发言时就历时两年半的“营改增”试点减税额度对外透露说。

  “营改增”自2012年1月1日开始试点至今，目前剩下的几个行业主要是生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。日前，中国房地产报记者获悉，财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案，有望明年推行。

  按照财政部计划，2015年完成全行业的营业税改增值税，因此房地产行业最晚明年也将推行“营改增”。尽管具体的税率标准未定，但专家称“营改增”是一项减税改革，对于房地产行业来说是个利好。

  “17%的税率有点高，不符合简并税收的原则。总的来说，可能要低于17%，在11%和17%之间再设一个档。”财政部财政科学研究所一位税收研究人士分析道。

  税制设计难点多

  房地产行业实行“营改增”，除税率的确定存在一定难度外，还有一系列问题待解决。“比如土地成本怎么抵扣？存量资产怎么办？这些对房企的税负都有决定性影响。”尤尼泰(北京)税务师事务所房地产部经理赵杰在接受中国房地产报记者采访时分析。即便房地产业改了增值税，“房地产的增值税和土地的增值税会不会重合也是一个待解的问题。”

  在赵杰看来，建筑业和金融业可能要先于房地产行业实行“营改增”。“对于房企来说，银行利息也是比较大的成本。建筑业如果在‘营改增’过程中出现成本增加，就会把增加的成本转嫁到房地产行业。”

  房地产相关税收在地方财政中占了较大比重，营业税是地税部门在收，而增值税是国税部门在收。对于“营改增”后是否会对地方财政产生一定影响的担心，上述税收研究人士认为，国家会通过一些过渡政策来解决。“如果房地产业实行‘营改增’，肯定还会出台相应的财税制度改革。在这期间会有一些过渡政策，按照‘营改增’的原则，原来营业税属于什么地方，‘营改增’后税收仍然交给原地方。”

  而“营改增”只是一系列财税制度改革的开始。“到2015年，全行业实行‘营改增’后，企业税负减少了，更有利于企业的发展。随着经济发展速度的提升，国家税收总量不一定减少。”上述税收研究人士认为，国家税收稳定问题并不需要担心。“税收政策是有增有减的，‘营改增’全面实行以后，减下来一部分税，为增加税提供空间，比如说房地产行业要全面推行房地产保有环节的房地产税。‘营改增’后会为房地产税的开征腾出空间。”

  财务管理更规范

  “‘营改增’后，房企的利润率是否受影响，要看企业的具体情况。我认为，整体来看，对于房地产行业来说是利好，因为‘营改增’是减税政策。”上述税收研究人士坦言。

  在赵杰看来，“‘营改增’对房企影响最大的是分管模式上的差别。因为营业税算法比较简单，增值税有一些具体财务核算的规定，对财务管理水平要求更高。”原因在于，“‘营改增’对于房企来说，财务销项进项的算法不同，最终需要纳税的结果可能就会有差别。因此税负究竟是高还是低，取决于企业自身。如果进项能够取得进项税票，抵扣得多，税负就会降低，否则税负有可能提高。”

  “增值税相对于营业税来说，是更严格的税务管理。所以对企业来说，税务风险会提高。举一个例子，营业税假发票处罚力度小，而增值税已经发生一些大案要案。”赵杰表示。

  因此，对于房企来说，“营改增”后对财务管理要求明显提高，规范的财务管理是降低成本的重要一环。房地产业内人士表示，不管前景如何，“营改增”作为国家财税体制的重大改革的一部分都会向前推进，这或将促使房地产业在产品创新和营销策略方面有所突破。因为只有当市场回到必须拼产品、拼价格、拼营销的阶段，房地产企业才会实实在在地关注产品的品质、关注创新，整个行业才会回归健康的状态。