加快房地产税顶层设计 实现经济转型升级

  中国经济要实现转型升级，就必须转变以房地产业带动国民经济发展的传统做法，需要抛弃以往依靠土地出让金发展地方经济的土地财政思路，需要改变地方经济发展过度依赖土地出让金的路径依赖。打击过度投机房产、掠夺未来发展潜力、微刺激、稳增长将是我国房地产业未来长期发展的国内背景。

  房产是人类栖身之所，无论从动物福利、物权还是财富积累的角度来看，都会经历一个由自然占有到有序规划、由低级到高级的发展阶段，政府要通过房产实现对提高房产使用效率、控制固定资产投资规模、增加人类平均福利乃至反腐败的目的，可以利用房产税来进行有序调剂和合理分配，这也是人类上千年以来发现房产税的一个较大规律。

  房产税最早被欧洲中世纪君主以“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”的形式征收，那时它仅仅是一种敛财的手段，而我国的房产税最早应该起源于周朝的“廛布”。1949年，新中国成立后，房产税即成为政务院要求开征的14个税种之一。1951年又将房产税与地产税合并为房地产税。1973年，我国把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年国务院正式发布

  随着我国改革的不断深化，特别是城镇化建设、财税改革和户籍改革的进一步发展，征收房产税又成为摆在国人面前的一个热门话题。在深化改革的支持声中，有考虑到城镇化建设不宜征收过高房产税的疑虑，也有地方政府必须依靠房产税担当稳定税源的豪言壮语，更有推进全国户籍改革须确保进城务工人员“居者有其屋”的支持。那么，国务院建立不动产信息登记系统之后，我国的房产税进行顶层设计应该考虑到哪些国际通行做法和国内现实国情，而且能够长远健康发展呢？笔者试就自己多年的研究和大家分享。

  房产税征收制度设计要考虑法律法规更替、国际财富转移、深化财税改革与推进城镇化建设四个主要因素。

  更新立法可以保证房产税名正言顺

  立法应考虑征税的依据是土地公有还是土地私有；房产税起征的时间原点及原有征税抵补问题；房产税起征的标准；房产价值评估的公允问题。

  我国法律属于大陆法系，以前紧跟前苏联的相关法典，对动产与不动产不作区分，因此，在房产产权的区分上基本以土地归属为主。改革开放以后，我国才开始建立健全

  首先，立法应考虑征税的依据是土地公有还是土地私有。可以这样说，在现行法律体系下很难对国有土地征收房产税。因为解放前我国的土地是私有的，国家征收房产税是必须的、合情合理的，但是现在土地是国有的，那么针对土地所有权(私有、公有)征收房产税显然不符合我国国有土地全民所有的宪法依据，要征就只能针对土地所有权以外的其他权利(如使用权、经营权)征收，而按照这些次级权益征收的税源有限，难以保证地方政府发展，就没有多大立法必要。这一点已经被上海与重庆的房产税试点所证实。因此，对国有土地征收房产税法律依据不足，除非延长房产的使用年限。因为延长使用年限征收土地使用权费用在法律上还是有依据的，房产存在时间价值。

  其次，立法应考虑房产税起征的时间原点及原有征税抵补问题。既然要征收房产税，就一定要选择一个科学合理的时间原点(起点)，比如2000年以后或者未来的某一年，因为选取太久远的过去时间起点显然会出现房主缺失、有失公允等弊端。这其中还包括如何化解或折旧50年、70年产权房屋的税负，让这段产权期内已经交纳的土地增值税、土地出让金抵消一部分房产税，这样才能避免重复征税和降低房产税实际税负。另外，既然对房产征税了，那么就应该放开房屋产权的所有年限，要允许所有参与征税的房产使用期限为无限期。只有这样，房屋所有者才有主观意愿缴纳房产税，避免出现道德选择问题。

  再次，立法应考虑房产税起征的标准。征收房产税的一个基本功能就是通过征收富人的房产税补偿穷人的住房福利损失，因此，这就涉及到房产税立法的起征标准问题。参照西方发达国家的人均住房面积以及动物福利标准，笔者认为任何一项房产税征收都应该以造福所有人群为本。因此，建议立法按照人均居住面积60平方米以上的开始征收，国家应该给予人均面积低于60平方米的公民补助，超过的要征收房产税。

  最后，立法还应考虑房产价值评估的公允问题。很显然，房产税要保持公平就必须考虑更多的地域及价值评估问题。一座北京金融街上的房子肯定是宁夏西海固同样格局房子价格的十几倍甚至几十倍，学区房和非学区房的价值也不尽相等，如果都征同样的税显然是不公平的。因此，立法中应该建立一个统一模型或者指定某种房屋价值评估方法，从而保证房屋征税的公平性。

  征收房产税要避免国际财富大转移

  城乡差别的存在造就了我国城乡房价差异巨大，房产税作为一项全国性税种，一定要避免非但没有缩小城乡差距，反而促使城市富裕阶层将财富转移到国外的现象发生。

  城乡差别的存在造就了我国城乡房价差异巨大，房产税作为一项全国性税种，一定要避免非但没有缩小城乡差距，反而促使城市富裕阶层将财富转移到国外的现象发生。

  因此，在房产交易上，住房建设管理部门要密切关注房价波动，利用不动产登记系统遏制财富转移。自八项规定出台，特别是国务院公布国土资源部准备建立不动产登记局的消息以来，除了部分不法官员开始抛售房产，国内很多富豪也开始抛售国内房产，甚至把注册的公司也迁到国外。因此，住房建设管理部门应该通过与税务部门合作，及时向税务部门报送房产大宗交易信息，使得外迁富豪难以通过抛售房产掠夺过多的国内财富，给国内留下一个泡沫破灭的烂摊子。在税制设计上，对于转移房产财富的应该征收特别交易税，比如对房产交易所得超过500万元人民币(或100万美元)的财富转移应该征收60%以上的特别交易税，以遏制房地产泡沫集中爆发。

  要严格管理资金跨国流动，防止国内富豪低买高抛转移财富。住房建设委员会和国家外汇管理局等部门联合办公，对溢价超过3倍以上的房产交易以及交易结束后将财富转移国外的行为，应该征收80%以上的溢价房产税，以保证类似房产投机者做空中国。尤其是对于长期在国内开发住房和高档商业房产的地产开发商应该长期关注，防止他们一面忽悠居民买房一面将国内产业转移国外，从而架空中国产业，导致中国产业空心化和泡沫化。政府要密切关注从1998年房改以来通过房地产开放致富的地产商，对其在上市过程中所得财富要征收重税，包括在香港与美国等地上市的房地产商。

  总之，房产税制定者在设计税制时，要综合考虑法律法规的可延续性和发展性、考虑富豪阶层做空中国、考虑我国未来改革发展的需要，积极稳健地设计一个税制模型和约束机制。平时，通过普及型税率促进国民经济稳健发展、打击泡沫；房价飙升时期，一旦发现房产财富国际大转移就应采取资本管制等措施，向相关账号征收特别交易税、溢价房产税，严惩不法商人利用法律空子谋取不法收益。(作者：仲泊舟)