业内：房地产“白银时代”始于2011年

　　房地产市场“白银时代”、“白银十年”等类似说法，近期频频被提起，成为2014年度房地产业界、乃至经济界的流行词。事实上，经过2009-2014年的楼市演变历程，现在更有条件根据行业数据，确定性地划分房地产市场“黄金时代”和“白银时代”的时间节点，同时把两个时代的特征做些总结。

　　其一，看量。回顾全国商品房成交量，1998年是中国房地产业的重要节点，当年国家出台了著名的房改文件“23号文”，从而解放了房地产业的生产力和市场需求。之前经历了1992-1993年商品房屋成交面积的高增长，最高增幅是1993年56%，主因是海南楼市泡沫。1993年6月调控后，海南泡沫破灭，其后全国商品房成交量增幅大幅回落。1998年开始，商品房成交重新步入高增长通道，直至2007年年度增幅皆在10%以上，十年当中有七个年份超过20%。在国际金融危机的冲击下，2008年全国楼市低迷，出现约15%的负增长。而政策强刺激之下，2009年大增44%。值得关注的是，2010年开始，商品房成交量增幅回落至20%以下，其中2011年、2012年低于10%，2014年估计为负增长。从这一指标分析，2010年便是全国房屋成交量的分水岭，之前十年左右属于高增长，其后步入中低增长。

　　其二，看价。回顾全国商品房价格走势，同样是1992-1993年异常火热，同比增幅近30%，这同样与海南楼市泡沫有关，其后房价涨幅回落，市场降温。1998年之后，全国商品房成交量先行步入快车道，而直至2003年，房价都在5%以内涨幅区间徘徊。2004年开始，全国房价才步入快车道，迈上10%以上的高增长平台，直至2009年出现23%的历史较大涨幅，其中只有2008年出现约2%的小幅下跌。值得关注的是，从2010年开始，房价涨幅下了一个台阶，直至2013年皆保持7%上下的中速上涨，2014年则基本持平。这就意味着，1998年房改之后，行业与项目暴利时期主要集中于2004-2009年，全行业的“好日子”自2010年尤其2011年就已结束，只剩下结构性牛市。

　　其三，看供求。国家统计局发布商品房待售面积，指代已竣工但未售出的房屋，虽然不含预售房源，但观察其历史变化数据，可知全国库存压力变化。回顾过去20年，除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外，整体趋势保持增长。比如1995年库存面积为5870万平方米，而2010年则高达21567万平方米。截至2014年9月份，进一步攀升至57148万平方米。值得关注的是，2011年之后商品房库存持续快增，即便是市场回暖的2012-2013年，全国库存上涨势头也没减弱，说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时，很多三四线城市依然显著供大于求，没有出现实质性回暖，全国市场分化趋于加剧。

　　进一步以待售面积除以当年的商品房销售面积，可以大致得出一个去化周期。从1995年以来的大趋势看，总体走出了一个“U”形。1996-1997年去化周期见顶，当时商品房积压严重，房价下跌，峰值出现在1996年，为0.79年(或换算为9.5个月)；随着全国市场复苏并快增，去化周期持续下滑，谷值出现在2007年为0.17年；其后去化周期步入上行通道，至今年前9月底，已攀升至0.48年，基本回到2002年的水平。这说明全国去化周期正在远离底部，这将制约房价上涨空间。

　　其四，看利润。房地产行业、企业、项目利润率的变化总体与房价变化相一致。从总体观察，全国房地产开发企业的营业利润率从2000年1.6%持续递增至2010年的14.2%，而从2011年开始调头向下，2011年和2012年分别为13%和11.8%。2013年和2014年的相关数据尚未看到，预计还会继续下滑。因此，2010年就是房地产“黄金十年”的最后一年，至今暴利时代已经离去。当然，即便是当前的“白银时代”，房地产开发行业的总体利润率仍高于其他多数行业。比如，2011年房地产开发企业营业利润率为13%，而全国大中型工业企业营业利润率只有7.8%。从招保万金的净利润率来看，已由2010年的约18%左右，降至2014年的12%左右。

　　其五，看投资。房地产开发投资金额与增速既反映了房地产业与经济的量化关系，也说明了开发商投资、建设、经营的态度。进入本世纪以来，全国房地产开发投资保持较高增速，2001-2011年期间，除了2008年受国际金融危机冲击只有16%，其他年份皆超20%，其中2003年、2007年和2010年略超30%。反映出这一期间，开发商投资热情高涨，房地产成为拉动经济增长的核心引擎和支柱产业。但是从2012年开始，这一指标连续三年都在20%以下中速增长区间徘徊，2014年只有12%左右，再创十几年新低。相比房屋成交量与成交价，房地产开发投资存在一定的滞后性，因此也可以认为2011年投资增速就已开始发生变化，进入“白银十年”的节奏。

　　与房地产行业与市场相关的，还有诸多其他指标，比如房屋新开工、竣工等，但综合上述五个核心指标可以发现，1998年房改之后中国房地产市场渐渐步入高增长时期，也就是所谓的“黄金时代”。其中2004-2010年，剔除2008年，共计六年时间，是“黄金时代”当中的“白金时段”和“暴利时段”。总体而言，从2011年开始，诸多指标开始降速，行业告别高增长，步入中增长阶段，也即“白银时代”。根据城镇化、人口、经济、住房饱和度等指标，笔者预计房地产“白银时代”会由2011年开始持续至2020-2025年。这一期间，全国楼市不太可能暴发危机与崩盘，但行业成色明显减退。