房地产拐点来临：成熟与洗牌

  2014年上半年的种种迹象表明：房地产已经进入拐点，行业走向成熟。

  在经过长达10年的供不应求后，房地产市场正逐步走向供求平衡。伴随着这一全新格局的开启，房地产行业也将迎来洗牌。未来10年，将会有数以万计的房地产企业被淘汰——除众多中小房企，管理不善、创新乏力的大型房企也有可能一夜倒掉。

  但这并不是房地产时代的终结。相反，这是房地产进入健康有序发展的序曲。在此期间，能抓住机会逆势扩张的房企，将有机会成为下一个10年的房地产巨头。

  供求趋于平衡

  和众多或乐观或悲观的情绪不同的是，经中国房地产报梳理，房地产行业的拐点并不意味着房地产行业调头向下，这一拐点仅意味着房地产行业走向成熟。

  近日，融创中国正与宋卫平、夏一波及寿柏年磋商拟收购绿城中国已发行股本不超过30%的权益。加上早前兴润置业和光耀地产的资金断裂等情况，房地产行业对市场的未来普遍信心不足。

  和以往房企遇到危机不同的是，当下整个房地产市场的境况已经有了实质改变。

  最大的改变当属供求平衡。

  在中国人民银行调查统计司司长盛松成看来，供求关系将决定房地产行业的发展。

  “影响房地产供给的因素主要有：房地产生产成本、生产技术水平、相关商品价格、生产要素的拥有量、生产者对未来的预期等。影响房地产需求的因素主要有：商品自身价格、替代品与互补品价格、消费者收入水平、消费者预期等。商品价格由商品供需关系决定。供大于求，价格下降；供小于求，价格上升；供求平衡，价格稳定。”时至今日，盛松成指出的这些因素，都在变化中趋于动态平衡。

  按照中信里昂测算，从2000年至今，空置房有1000万套。报告估计，未来两三年空置量还会以每年300万至400万套的速度增加，到2017年可能会是1800万套。

  中国目前有2.8亿套住房，国家信息中心经济预测部主任祝宝良估计房屋空置仅为1000万套。而2013年，城市23岁以上人口1100万，大概需要住房500万套。城市化率需要700万套，而商品房的供应量接近1100万套。

  祝宝良透露，2014年起，人口高峰过去后，23岁以上的适婚人口开始“每年下降二三百万人”。

  基于上述数据，5月20日，祝宝良在国新办吹风会上称，目前“供给和需求基本平衡”。

  根据统计数据，中国城镇人口的人均居住面积已经超过30平方米。参考发达国家平均水平可知，中国人均居住面积已经接近发达国家水平，仍有发展空间，但粗放增长的时代已经过去。

  一位近期信心不足的房企高管告诉中国房地产报记者，限购和反腐遏制了投资和投机需求，成为当下房地产行业需求不足的原因之一。这一趋势短期内无法改观；即便接下来政策调整，由于新房的大量建成以及适婚人口的减少，基本可以认定，目前房地产行业已经基本处于供需平衡之中。

  洗牌即将开始

  从供不应求到供求基本平衡，房地产市场将逐渐成熟，也意味着房地产行业将面临洗牌。

  如同电商的洗牌加剧标志着电商行业的成熟一样，房地产行业洗牌标志着房地产行业结束粗放式发展，将进入综合素质的全面比拼时代。实力不济或竞争能力单一的房企正在陆续退场。但房企的洗牌并不意味着房地产行业的危机。

  洗牌的根本原因是，房地产企业发展过于粗放。实际上，很多房企债台高筑，而资金仅够半年运作。一家大型房企负责人告诉中国房地产报记者，假如金融市场收紧，没有几家企业能够生存一年以上。

  过去10年的蓬勃发展，导致大多数房地产企业自身过于脆弱。随着供不应求时代的结束，依靠垄断资源(土地)和供不应求的市场(买房者)，获取高价资金然后卖房子的时代一去不复返了。大多数无法适应“红海”市场的房企必然会随之倒下。

  这一点过去已经出现端倪。

  2013年年底，北京(楼盘)市住建委注销了345家房地产开发商资质证书，宣告它们退出房地产市场。据媒体报道，2012年也有近700家房地产开发企业被注销。两年多时间，总体数量减少了1000多家。

  如果说过去只是名不见经传的小房企停摆的话，从绿城事件和光耀危机开始，房企将进入深度整合期。

  过去“黄金10年”是针对房地产从业者来说，而非房地产市场。有地就能赚钱的根源在于房地产市场刚刚兴起，供不应求而导致价格上涨。但是多轮的调控不仅没有解决供给，相反限制了供给(以及抑制需求)，最终导致供不应求的局面雪上加霜。

  未来可能会出现“白银10年”(指的是房地产市场，而不再是整个房地产企业)，房地产市场或将进入健康有序的发展阶段。

    房地产行业

    不会崩溃

  行业洗牌是行业趋于健康的标志。任何一个行业的成熟都离不开这一点。而房地产行业的成熟并不意味着房地产行业的崩溃，由于供求基本平衡，而且在城镇化的前提下，仍有大量待释放需求，市场的洗牌并不会带来系统性风险。

  房地产企业确实有大量的银行贷款，但同样的，由于房地产市场并不缺乏消费者，也不会出现急剧破坏。破产或倒闭的房地产企业将会被渴望扩张的房地产企业兼并收购，最终实际损失有限。

  从目前的房地产市场来看，只要房价调整到位，就会刺激刚需的增长。这在北京市场已经得到了证实。期间，即便部分出现问题的房企降价抛售房源，也不会对房地产市场有实质伤害。

  “土地财政”曾是房地产企业和业界观察者认为政府将会救市的原因。但实际上，地方政府的融资渠道正在多元化。对于坊间频传的地方政府救市，也仅仅是保证房地产市场不会转淡，在供求平衡的基础上，不会(也无法)带来泡沫式发展。从中央态度来看，目前的调控是合适的，不必指望进一步的政策出台。

  此外，目前消费者不购房的原因不是房价不合理，而是因为担心房价进一步下跌。只要房地产市场价格趋于稳定，需求就会重新回暖。同时，由于供求基本平衡，本轮房价稳定后，重返暴利增长的概率已经微乎其微。

  新竞争时代

  房地产行业洗牌将淘汰管理粗放或者优势单一的房地产企业，房地产将重新考虑自身的竞争力。只有房地产行业洗牌过后，充满活力和竞争力的房地产行业才会迎来健康的“白银时代”。

  从市场面来看，供求平衡的时代，意味着消费者在选择产品中具有主动权。这时决定房地产企业胜出的主要因素如下：

  首先是品牌。优秀的品牌将会具有强号召力。而品牌不仅仅是名牌，更包括了房地产企业的独特定位和精神内涵，不同的品牌对于不同消费者具有吸引力。一家品牌楼盘价格比周边高30%，将并不鲜见。

  其次是产品。未来产品将会具有鲜明的创新创造，以便迎合不同消费人群的需要。例如第一套房、第二套房的区别；青年置业和中年置业的区别等。

  再次是服务。未来房地产市场将逐步趋于饱和。物业管理，挖掘业主大数据等客户导向的服务成为企业的生存之道。

  从企业自身管理来看，只要房地产企业自身财务健康、管理有序、有长远的战略规划，就有可能赢得未来市场的先进。

  在战略上，准确把握转型后的房地产市场形势，决定了一家房企能否把握未来的发展机会。

  在管理上，土地、财务、周转率等都需要重新规划。例如，供求平衡以后，土地价格将会趋于稳健，囤地将会得不偿失，未来房企在土地储备策略上应该予以调整；由于当下房企过于依赖财务杠杆又过于依靠销售收入，未来胜出的企业，必然在财务管理上胜出一筹。更不用说未来房企对建筑质量、人才培养、流程管理以及各个方面的细节管理越来越规范和严格。

  在执行上，一些现行的策略未来将会失效。例如，高周转是当下很多企业的策略。在市场趋于饱和之前，这一策略是有效的。但在供求平衡以后，高周转时代将作古。消费者会根据自身需求购房，而非积极入市囤房，若寄希望于高周转，就必须要有更好的财技降低成本，以低价取胜。