近期房地产回暖原因何在？趋势怎样？
2016年，房地产行业从2014-2015年的下行行情中恢复。
从2014年年初开始，受调控政策和库存过快增长等因素影响，全国房地产市场开始进入调整期，房价在长达一年半时间、房地产投资增速在长达两年时间里一路向下，不断探出新低。2015年下半年开始，随着政策环境日趋宽松，尤其是央行五次降息、六次降准，地方出台税费减免举措，楼市回暖基础逐渐形成。
展望房地产行业发展前景，从短期看，房地产市场将迎来一轮景气行情；从长期看，受去库存压力较大、部分地区房价过快上涨催生泡沫、地方政府推地规则未明确等不利因素影响，房地产行业的潜在风险也不容忽视。
□刘旌
全国房地产市场正在回暖
综合价格、销售、投资、房贷、民调和土地市场等各方面情况判断，2016年房地产市场将迎来一场小规模回暖行情。
首先，全国70个大中城市房价已由跌转涨。
2015年12月和2016年1月，全国70个大中城市新建住宅价格同比指数分别为0.2%和1.1%，这是自从2014年9月房价涨幅由正转负，下跌15个月之后，首次由负转正。从大趋势看，全国房价涨幅在2013年底触顶反转，连续一路下滑近一年半后，在2015年4-5月份开始触底反转，之后又过了近三个季度，终于由负转正。
其次，商品房销售额创历史新高，销售额增速已达到40%。
2015年全年，全国商品房销售面积、销售额分别为128495万平方米和87281亿元，前者为1999年有统计数据以来第二高水平，仅次于2013年，后者为1999年有统计数据以来最高水平。2015年商品房销售额与GDP之比为0.46:1，较2014年0.43:1有所提高。商品房销售额同比增速从2015年7-12月，连续五个月在15%左右，2016年1-2月增速突然跃升至44%。
据相关机构提供的数据，2015年三分之二上市房企完成或超出销售目标，整体销售金额较目标高7%。统计显示，2015年千亿销售额房企仍为七家，但两千亿销售额房企从上年的两家增至三家。500亿元以上销售额房企从上年的15家增至16家。
第三，房地产投资增速结束长达两年的持续下滑触底反弹。
2016年1-2月，房地产开发投资完成额增速从2015年12月的1.0%反弹至3.0%，1.0%是1999年有房地产投资增速数据以来的两个历史最低点之一，房地产投资增速在连续下滑长达两年之后终于触底反弹，不仅房企对市场未来信心有了确实的增强，而且更具重要象征意义，即房地产投资不断陷入低谷对经济不断增强的负面影响已经告一段落，宏观经济走势也很可能在长期下行后迎来触底反转。
第四，个人房贷增速较快。
房贷利率下调和首付降低促使个人房贷意愿持续增长。个人住房按揭贷款同比增速在2015年全年均保持正增长，迄今已连续九个月逐月上涨。2016年1-2月，个人房贷增速已达到30%，较2015年12月跃升近10个百分点。
第五，民调显示预期房价上涨人群和愿意购房人群占比增加。
2015年二至四季度央行城镇储户问卷调查显示，预期房价上涨人群占比均在18%以上，较一季度的15.6%有小幅提升。2015年第四季度，愿意购房人群占比14.7%，达到2014年第二季度以来最高水平。
第六，土地市场回暖。
据中国指数研究院对全国300个城市土地成交情况统计，土地出让金、楼面均价和土地溢价率三方面均现回暖。
一是土地出让金同比上涨趋势明显：虽然全国300个城市2015年土地出让金总额为21793亿元，同比减少10%，但从月度变化趋势看，2015年1月-2016年2月份同比增速分别为-44%、-54%、-12%、-56%、-43%、14%、0、-9%、68%、23%、41%、9%、-17%和26%，涨势明显。
二是土地成交楼面均价上涨：全国300个城市2015年楼面均价为1384元/平方米，同比上涨14%。其中，住宅类土地楼面均价为2223元/平方米，同比上涨24%。2016年2月，上述楼面均价和住宅类土地楼面均价分别为1617元/平方米和2373元/平方米，继续上涨。
三是土地溢价率涨势明显：全国300个城市土地2015年平均溢价率为16%，较上年上升6个百分点。其中，住宅类土地平均溢价率为21%，较上年上升9个百分点。300个城市2015年1月-2016年2月份土地溢价率分别为10%、8%、7%、15%、7%、12%、19%、15%、20%、18%、22%、25%、25%和22%，涨势明显。
综上，2015-2016年，房地产市场回暖迹象明显。原因有几方面：
一是市场周期性运行有其自发波动趋势和盛衰往复必然性。从“房价涨幅”和“销售增速”两个维度考察，房地产市场已经从2013年四个季度的“过热”，先经过2014年前两个季度的“滞涨”，后经过2014年后两个季度和2015年第一季度的“萧条”，再经过2015年第二、第三季度的“复苏”，之后进入2015年第四季度的“过热”。
二是中央尤其是地方政府纷纷出台“救市”政策。许多地方政府受前两年房地产市场尤其土地市场低迷导致的财政收入减少、经济下行影响，较中央政府更为积极地推出各项“救市”政策。如福建、广西、河北、新疆、江苏、山西、内蒙古等地均或降低公积金贷款首付、或二次申请视同首次享受基准利率、或上调最高贷款限额、或延长贷款期限，山西、甘肃、四川、安徽等地取消限购，浙江、云南等地鼓励高层次人才购房，辽宁向房企减税让利，有些省份还开展宣传动员，如江西就要求宣传“农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值”。
从2015年各地房地产销售行情与当地财政收入增速相关性看，除宁夏、西藏外，全国31省区市多数省区市商品房销售额增速和财政收入增速散点分布显示二者之间明显正相关，房地产市场表现较好的广东、上海、北京等地，财政收入增速位居前列，房地产市场表现较差的黑龙江和辽宁等地，财政收入增速远远落在后面。
本轮回暖行情远小于上两次景气周期
无论是从销售还是投资看，此次2014-15年回暖行情远不如2008-09年和2012-13年。从商品房销售额增速看，对比前两次景气周期，当房价涨幅逆转或达到1%时，商品房销售额增速能达到80-90%水平，而目前房价涨幅已近2%，而销售额涨幅仅为40%。
从投资增速月度数据看，2015年12月，房地产开发投资完成额同比增速一度降至1%，是1999年有统计数据以来的两个最低点之一。从投资增速年度数据看，2014年房地产投资11%的增速已是1997年有统计数据以来最低，但2015年1%的增速又大幅创下新低。尽管2016年1-2月投资增速略有反弹，但从2010年5月投资增速高达38%的水平波动下行了五年半之久后，投资迅速回升并达到较高水平的可能性较小，预计回升速率将远不如2009年那一轮景气行情，当时投资增速从1%在12个月内就跃升至31%。
此次回暖行情不及上两次，主因是宏观经济形势仍处于周期性低谷、非一线城市复苏缓慢、行业整体库存水平较高、债务负担较重、购房人口总体数量出现拐点、优质房地产资源日益稀缺等。
首先，宏观经济处于周期性低谷的萧条状态，影响房地产行业回暖前景。
宏观经济下行并陷入周期性“低谷”，影响房地产行业的资金筹措和投资热情。随着宏观经济增速从2014年的7.3%降至2015年的6.9%，居民消费价格指数CPI从2014年8月开始降至2%的合意区间下限达18个月，直到2016年2月才刚刚恢复到2%以上。房地产行业也一并下行，房地产企业资金来源增速从2013年的接近30%，急速下降至2014年的3%左右，2015年又一度降至负增长。
其次，库存持续增长并不断累积。
从2014年5月开始至2014年12月，全国房地产竣工面积增速在6-8%左右，同时商品房销售面积增速在-8%左右，由此积累了大量库存。尽管2015年竣工面积始终为负增长，但销售面积在2015年6月才开始由负转正，此后一直增速较缓，因此全国商品房待售面积从2014年年初的5.1亿平方米持续增加至2015年年末的7.2亿平方米。
第三，二三四线城市复苏缓慢，市场表现远逊一线城市。
据中国指数研究院统计，2015年北上广深四个一线城市房价上涨17.2%，以东部沿海重要城市为主的二线城市和以其他省会城市为主的三线城市房价分别下跌0.53%和1.09%。
第四，债务负担较重，债务风险不断爆发，削弱房地产复苏之后购买潜力。
一方面，2015年债务风险一度集中爆发，据媒体披露，2015年，以P2P、私募基金、股权众筹为名的非法集资案件，在金额、波及人数和辐射范围等方面均超以往。2015年1月至8月，全国涉嫌非法集资立案有3000件，涉案金额超过1500亿元。2015年7月，泛亚危机爆发，涉及22万投资者、400亿元。2015年12月，e租宝被查，涉及90万投资者、500亿元。2016年3月，广东“邦家”案宣判，涉及23万投资者，100亿元。另一方面，2014-15年多地出现中小企业倒闭潮，集中在纺织服装业、制鞋业、LED行业、家具行业等行业。温州打火机厂从几百家减至几十家，广东数百家家具企业倒闭。
第五，全国购房人群总量已在2014年出现拐点，开始由增转减。
国泰君安的研究表明，如果将20-50岁人群定义为住宅消费主力人群和购房适龄人群，则中国该年龄人群数量在2014年到达由增转减的拐点。人口总量减少必然导致住房总需求减少，因此，房地产销售增速再像以往几次景气周期那样一度达到90%的日子很可能一去不复返了。
第六，优质房地产资源日渐稀少，同时低品质产品大量涌现，形成规模较大的过剩局面。
一方面，位于城市核心位置、就近享有各类优质资源的房地产项目数量稀缺。以北京为例，2015年北京供应住宅用地50宗，仅4宗在五环以内。主城区新开楼盘日渐减少，导致城区新建及二手住宅价格快速上涨，北京新建商品住宅成交均价2015年五环内已突破5万元，三环内已步入10万元。二手住宅方面，西城区有九个小区二手住宅2015年成交均价涨幅超过40%。高端住宅无论是价格涨幅还是成交量变化都更明显，北京最贵商品房每平方米均价2004年为5万元，2009年为10万元，2011年为30万元，2015年达50万元。据中商情报网统计，北京总价千万以上住宅2015年共成交3522套，同比增速48%。优质产品越来越少、越来越贵，将过度“吞噬”有效需求，抑制全行业景气度继续和普遍提升。
值得注意的是，北京的情况在全国来看还不是最严重的，如果以“本外币各项存款余额”和“房地产市值”分别作为潜在购买力和标的价值的近似替代，从2015年全国31省区市“潜在购买力-房地产市值”散点图看，各地分布非常符合“潜在购买力越大，房地产市值越高”规律，均集中分布于趋势线附近，北京甚至低于趋势线，但上海、江苏、浙江、辽宁高于趋势线，上海距离趋势线较远。
另一方面，部分同档次、同款式、位置偏远的商品房大量建设并迅速形成过剩局面。据安信证券发布的研究报告，营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比超过了280%，太原、济南、连云港的供需比则在180%以上，属于库存过剩“重灾区”。
引导房地产健康发展需要哪些对策
房地产市场持续回暖，尤其是北京、上海、深圳等地房价快速上涨，引发了全社会的关注，也有人担心市场过热引发“非理性上涨”或“泡沫”。房地产市场今后能够获得健康发展，良性回暖而不产生泡沫，避免非理性繁荣，需要相关各方在供给、需求、城市规划和区域差别化等方面出台相应政策。
首先，供给方面，迫切需要以明确规则约束地方政府供地进度，使其既不能过快，也不能过慢。
自从2014年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布各省（区、市）供地计划以来，各地在供地进度上倾向于“以越来越少的供地获得较多土地出让金”。其结果是1-2年后新房供应较少，引发房价上涨过快。据Wind数据，北京2013至2015年土地购置面积分别为906、581和391万平方米，逐年减少，而土地购置费分别为1160、1379和2053亿元，逐年增加。2015年北京有22宗住宅地块楼面价突破3.0万元/平方米，2016年已经入市的三块住宅用地，楼面均价全都超过4.7万元/平方米，而同期新建住宅均价也仅为2.9万元/平方米。土地供应进度过慢，是引发2016年以来房价新一轮快速上涨的重要原因之一。
当然，有的地方由于此前多年供地规模过大，尽管也尝试上述“地少钱多”策略，但目前仍深陷困境，如辽宁2013-2015年土地购置面积分别为2502、1671和957万平方米，也是逐年减少，但由于2010-2012年分别供应了3135、3446和3200万平方米，导致2014年以来房价持续下跌，沈阳新建住宅同比价格指数从2014年8月以来连续18个月为负，2016年3月1日《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》提出“原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%”。海南与此类似，2016年2月23日《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》提出“对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批”。
相比之下，重庆2012-2015年供地节奏比较平稳，土地购置面积分别为2183、1897、1865和1627万平方米，近年来商品房销售价格基本稳定，这与其坚持“细水长流”、“楼面地价不超过当期房价1/3”等原则有很大关系。总之，一个地方供地进度要以人口增长潜力为基础，结合房价涨幅予以适度调整，避免供求失衡。
其次，需求方面，顺应城市化趋势，深化户籍制度改革，提升房地产市场长期发展潜力。
无论从城市景观、人文环境还是创业氛围，北上广深这些一线城市对各类人群特别是年轻人的吸引力都是二、三线城市不可比拟的。城市这一现代经济的发动机，是人口密度超过临界状态后形成的复杂经济社会系统。城市的发展、城市化的进程，归根到底是人的发展、人群的聚集。因此，深化户籍制度改革，消除人力资源自由流动障碍，不仅会给房地产业带来巨大发展机遇，也会给中国未来经济增长带来迄今为止可能是最大规模的改革红利。
第三，提升城市规划水平是促进房地产行业长期稳步发展的重要保障。
2016年2月6日，国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《若干意见》），尽管其中“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”引发热议，但该意见标志着房地产政策思路开始从行业本身转向行业生存环境，由于高水平的城市规划可以提升当地房地产附加价值，该政策无疑构成今后行业发展重大利好。
反之，低水平和短视的城市规划严重阻碍城市运行和房产升值，目前我国城市堵车原因的80%、地租损失的50%是过分重视大路网、忽视微观路网等不合理规划所致。城市正常路口密度是每平方公里80个路口，纽约曼哈顿每平方公里250个路口，而中国内地城区一般每平方公里仅10-30个路口。北京市城六区路网密度2015年是5公里/平方公里，即使按照《若干意见》所提“到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里”，与北美许多城市18公里/平方公里道路密度仍相差悬殊。发达国家的城市规划要求城市道路总面积与公共停车总面积之比为8：1-9：1，我国约为100：1。
第四，制定差异化的区域政策，防范各个区域所面临的特殊潜在风险。
影响各地房地产行业正常发展的因素很多，但是未来前景较好的城市，一般有与城市化趋势相符、人口大量流入、城市规划水平高、人文积淀深厚、政府供地行为理性等五大特征。开发商和购房者往往围绕着这五大特征形成各自对行业未来判断。以2015年末房地产投资增速和房价涨幅分别作为开发商和购房者对未来形势的判断标准，可以把全国31省区市大致分成风险等级由低到高的四类地区。商业银行可对这四类地区制定差异化的风险管控政策。
I类：位于第一象限，过热型。投资增速为正，且房价上涨。市场供求双方——开发商和购房者都对市场前景看好，以北京、上海、深圳较为典型。这类地区面临的特殊风险是房价过快上涨引发泡沫。以北京为例，该市房地产面临“豪宅化”问题，目前在建及在售楼盘中每平方米低于3万元的数量很少，而新近出让的土地楼面均价多在每平方米3万元以上，未来房地产企业可能会因拿地成本过高而面临资金压力，而新房销售时可能因豪宅供过于求出现库存压力。
II类：位于第二象限，平稳型。投资增速为负，但房价上涨。因新房减少去库存压力自然也小，未来一段时期发展将较平稳。这类地区以江苏、浙江、福建较为典型。考虑到这些地区经济正在经受国际市场需求减少、劳动力成本增加、城市竞争力减弱等多重压力，其房地产市场在复苏过程中将面临不小的障碍。
III类：位于第四象限，潜在过热型，机会较少，潜在风险不断积聚。投资增速为正，但房价下跌，以海南较为典型。这类地区本来已经积累了过高的商品房库存和已出让土地，在市场仍然低迷、需求难以大幅增加的情况下，未来可能出现风险不断暴露等问题。
IV类：位于第三象限，流出型，风险较高。投资增速为负，且房价下跌。开发商和购房者均不看好当地市场，去库存压力较大，以黑龙江、辽宁、吉林、内蒙古较为典型。受人口外流、经济结构转型缓慢、民营经济占比较低等因素影响，这类地区房地产市场已经很高的库存本来就难以迅速消化，房地产市场无疑将面临较大困境。
（作者系经济学博士，供职于中国建设银行总行信贷管理部）