房企销售业绩掉头 下半年或现价格肉搏

  在甚嚣尘上的各种危言中，房企交出了楼市周期性大调整以来的首份半年销售业绩。

  7月10日晚间，中海地产系(中海地产及中海宏洋)公布2014年上半年销售业绩，其中实现合约销售额730.4亿港元，累计销售面积442.1万平方米；与去年同期的800.7亿港元及523.5万平方米相比，分别下滑9.6%及18%，亦是近几年来，前半年销售额同比首现负增长。

  擅长成本控制、习惯单兵作战的“盈利之王”中海地产尚且如此，而其他融资优势欠缺、巧借“合纵连横”扩充销售额的房企，尽管数字好看，但颓势难掩。

  几家欢喜难掩颓势

  以稳健著称的中海地产，或对今年的市场有先见之明。尽管销售面积和销售额双双下滑，但截止6月底，已累计完成其全年销售目标1400亿港元的52%。而为了给投资者承诺确保完成全年销售目标，中海地产将2014年的目标定为1400亿港元，较去年的1385.2亿港元仅仅增长了1%。

  “中海向来比较保守，但要注意到，中海的销售额含金量要高得多。”虎杰投资首席分析师张寅告诉地产中国网：“中海合作的项目比较少，而万科、保利等企业合作的项目远比中海多，而在今年这样的调整期，尽管销售数字没有去年靓丽，但完成全年销售额应该不存在问题。”

  单就销售额而言，万科今年上半年的增长率远超过了中海地产。万科此前披露，今年上半年，其销售半年首次突破千亿大关，达1009.1亿元，同比增长20.6%；而2013年同期，实现销售面积716.4万平方米，同比增18.9%；销售金额836.7亿元，同比增33.79%。尽管今年的销售绝对值增长再创新高，但难掩增长率放缓的事实。

  贵为央企的保利地产亦如此。数据显示，今年上半年实现销售额651.39亿元，同比增长2.35%。实现签约面积501.22万平方米，同比减少10.82%。

  此前，保利地产表示，2014年的销售目标要比2013年增长20%以上。而保利地产2013年实现销售额1252.9亿元，2014年保利地销售额目标应该为为1503.48亿元。至此，保利地产上半年销售额完成了年度目标的43.32%。

  “‘第一阵营’的房企，总体而言，销售额相比去年，略有降低，但由于基数较大，实际上，销售额还是处于高位数。”张寅认为，但总体而言，增长率下降是大势所趋。

  据地产中国网统计，上半年，恒大、中海、万科、旭辉、越秀的目标完成率均过半，预期全年会超额完成目标。此外，合景泰富、碧桂园、新城控股、保利地产、雅居乐、世茂、金科、融创完成度都在四成以上，这些房企预计能顺利完成目标。但个别远低于40%的房企，下半年销售压力较大，完成全年目标有一定的困难。

  兰德咨询总裁宋延庆则指出，今年上半年，房地产销售与之前相比，可以用“萎靡”来形容，不管是二手房还是一手房都是如此，而从房企的销售额来讲，也是下滑的趋势，但部分房企销售额增长幅度较大，其核心在于去年未结转的销售额在今年有部分结转，因此拉升了上半年总体销售额。

  顺势而为即王道

  在张寅看来，影响上半年房企销售的主要因素除了部分市场供过于求之外，最主要的还是“银根”紧缩，包括对房企的开发贷及个人房贷都在收紧。“个人房贷方面，第一审批较为严格；第二审批时间较长，这是影响销售最大的因素，比‘限购政策’更为厉害。”

  而在世联行董事长陈劲松看来，由于成交量持续萎缩，下半年房价出现下行的概率较大。“对于楼市的短期表现，我们有一个比较清晰的判断，即量在价先，盘久必跌。成交量的长期萎缩，意味着接下来就是价格的探底。”陈劲松认为：“一方面一些区域的确出现了供过于求，比如我们不需要那么多远郊的大别墅，不需要那么多的远郊新城，同时，个人按揭贷款的持续收紧，加大了购房者的置业成本。”

  张寅判断，由于目前信贷环境尚未改变，因此，第三季度房企的销售情况仍不容乐观，“第四季度可能会好一点，到时候放贷额会有所加大。”

  宋延庆则指出，在这种情况下，对房企而言，“有为的空间并不大。”但应该密切关注信贷政策变换，积极调整推盘策略；第二，在去库存为主题的情况下，应谨慎拿地；第三，更应该控制成本，减少开支。

  “2014年上半年，新开工面积、 土地出让规模迅速减少，反映这还是一个理性的行业，开发商通过减少开工量、减少土地购置，逐渐降低负债率，危机也就能够慢慢被化解。”陈劲松如是说。

  “随着一些地方政府取消限购政策，以及在第四季度可能会出现的放贷额增大，市场会有所反弹。”张寅指出，但反弹的幅度并不会太大，相反，这轮基于市场本身的调整周期可能会延续较长，但也不会“一黑到底”，因此对于企业而言，应该积极出货。

  也有分析人士指出，若信贷环境不变，调整持续，房企在下半年为了冲刺全年业绩，很可能掀起全国性的降价潮，到时候价格“肉搏”未必不会出现。