渝派房企的困与伐：东原地产“资金困境”与“联姻纾困”

　　人民网北京1月25日电（徐倩）日前，渝派房企东原地产和上海房企旭辉地产战略合作发布会在重庆启动，双方将合作开发占地约490亩的重庆照母山片区大竹林地块。

　　在持续“东进”后，这是东原地产继2013年拿地后以合作开发的方式再次杀回重庆大本营。对于引进合作伙伴，东原地产董事长罗韶颖在发布会上表示： “东原布局全国精选城市发展，注重人与城市关系的变化，尤其在经济低迷时期，人和企业都更加需要抱团取暖。”

　　但是，在持续两年东扩上海之后，东原地产的现金储备已经比较紧张，面对重庆楼市高库存的局面，以合作开发的方式再次杀回重庆，东原地产能否溢价突围，实现共赢呢？

　　重庆的围城

　　据了解，重庆照母山片区大竹林地块占地490亩，约60万平方米，由东原地产联合旭辉地产在去年6月份以23亿元收入囊中。

　　重庆房地产业内人士向记者表示，照母山大竹林板块位于重庆北部，是近年来重庆比较热门的板块之一，但是也是竞争较为激烈的地区，具有高库存和高溢价的特征，再次进入热点区域板块并作出高溢价产品是有挑战度的。

　　上海易居研究院研究总监严跃进也认为，对于重庆市场而言，整个房价上涨的空间是不大的。在双方合作后，如何调整产品开发的模式，并且在价格方面做新的调整，其实是有难度的。另外，此次东原和旭辉共同合作开发照母山大竹林地块，如何操盘，如何实现利益分配和协调双方客户资源等，也是需要考虑的问题。

　　其实，对于渝派房企来讲，重庆像一个围城。

　　根据中指院的数据显示，2015年重庆楼市成交均价为每平方米6807元，成交均价同比下跌9%，成交量1556万平方米，同比下降25%。

　　密切关注重庆楼市的铭腾房地产董事长朱廷勇在公开演讲中认为，重庆目前还有2688万平方米的住宅和商业尚未出清，而重庆已经连续四年土地集中供应量为每年3500万平方米，中期库存达到1.5亿万平方米，需要消化7-8年的时间。

　　面对巨大的库存量，在过去一年中，开发商选择降价推盘，2015年，重庆房价备案价格每平方米同比下降200元，在售300个项目有三分之一在实行降价销售，其中高层降价幅度是每平方米500-1000元，别墅项目降价约每平方米2000元。

　　重庆房地产业内人士向记者分析：“在重庆做房地产最累最苦，供求关系失衡，价格上不去，利润很低。”

　　 资金的困境

　　受制于毛利率低和房价上涨空间，东原地产迫切地冲出了重庆这座围城，而将触角伸到了全国房价快速上涨的城市，比如南京、上海等地。

　　2015年，就被东原地产称之为“开疆拓土”的一年。先是一线城市上海，东原两年内拿下五个项目，目前在上海土地储备货值已超100亿。接着，东原又斥资10亿元进军华东楼市的热点城市南京拿下河西新城区中心区域地块。加上之前成都、武汉，目前，东原已经初步形成了华南、华中、华东的三大格局。

　　在版图快速扩张的同时，东原地产手上的现金流也越发紧张。据东原地产上市母公司迪马股份的第三季度财报显示，迪马股份的经营活动产生的现金流量净额为-12.18亿元，受此影响，迪马股份的期末现金及现金等价物余额为18.33亿元。

　　但是，迪马股份还面临着一年内到期的非流动负债约17.76亿元，短期借款14.9亿元，由此可见，迪马股份的现金状况可谓是捉襟见肘。

　　受制于资金状况，东原地产很难独吞体量庞大、耗资巨大的照母山大竹林项目，因此寻求“抱团取暖”、“风险共担”，而旭辉集团也想借助于东原地产在重庆的资源优势，从而“节约成本、整合资源”。此外，东原地产还引入了近年来拿地频繁的资本大鳄平安不动产来介入该地块的开发以保证项目资金的充足。

　　不仅仅是上述项目，东原地产东扩上海也多是采用联合拿地的方式，比如在2015年12月份，东原地产也是联合碧桂园和平安不动产以23.1亿元拿下上海奉贤区南桥新城。

　　另一方面，东原地产也积极从资本市场获得资金支持，东原地产内部人士向记者表示“公司在资本市场融资如发行公司债、私募债、银行间票据、向金融机构申请项目开发贷款、并购贷款等多种融资渠道保证对资金的需求”。

　 　东银系浮现

　　其实，东原地产作为重庆本土房企前三甲并且能够在全国一线城市崭露头角，这与东原地产背后的实力股东有密切关系。

　　东原地产的实际控股股东为东银控股集团有限公司（简称“东银控股”）。根据官网信息得知，东银控股成立于 1998 年，是一家以机械制造、房地产、矿产能源和金融投资为主要发展方向多元化投资控股集团，下辖（东银）实业集团、（东原）地产集团和（东银）东胜集团3大产业集团，并拥有包括迪马股份（股票代码“600565”）、智慧农业（股票代码“000816”）和东原地产（股票代码“HK0668”）等三大上市平台，历经15年发展，东银控股年度销售收入超过 100 亿元。

　　而现在的东原地产正是源于东银控股主导的号称“重庆史上最大一笔地产重组案”，在2014年，迪马股份以每股3.5元的价格向东银控股、江苏华西集团、华西同诚定向增发约11.8亿股，购买其持有的同原地产、国展地产、深圳鑫润以及东银品筑等4家房企股权；而随后的9月3日，迪马股份再次向关联公司江苏江动集团有限公司收购重庆东原房地产开发有限公司22.44%的股权，收购价格为5.01亿元，自此，迪马股份拥有东原地产100%股权，迪马股份正式成为东银控股旗下唯一从事房地产开发的上市平台，而东银控股旗下港股东原地产则是地产运营管理平台。

　　在迪马股份闯关“地产重组第一股”之后，其原有的专用车业务和房地产业务实现了大翻转，其中地产占了绝对主力，到2014年末，房地产业务的占比已然占到90%。

　　重组完成后，东银控股总裁罗韶颖在东原地产2014年战略发布会上提出，2014年东原地产不仅要实现100亿元销售业绩，同时还要砸100亿元投资拿地，力争2015年挺进全国房地产行业TOP50强。

　　根据迪马股份2014年的财报显示，2014年东原地产并未达到百亿元销售目标，而仅实现房地产签约销售收入82.5亿元。

　　在刚刚过去的2015年，而根据中指院提供的销售数据显示，在一二线城市楼市领涨的背景下，东原地产“杀出重庆，布局华东”的战略得以开花结果，其2015年销售额达128亿元，重组后的百亿目标在推迟一年后得以实现。