房企下半年将遇“大考”去化缓慢仍是最大阻力

尽管大多数房企都在6月份进行了冲刺，但并未对上半年业绩起到力挽狂澜的效用，依然难掩上半年房企销售下滑的态势。眼下，进入全国楼市的下半场，无论是企业，还是业内对市场仍然持谨慎疑惑的态度。

楼市周期性调整趋势明确

一种业界普遍的观点认为，楼市已经进入全面调整期，在市场已经拉开大幕的下半年，各项数据的跌幅可能还将继续扩大。

根据国家统计局最新发布1-6月房地产情况显示，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售面积下降7.8%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长7.7%。商品房销售额31133亿元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售额下降9.2%，办公楼销售额下降12.1%，商业营业用房销售额增长9.8%。

业内人士对此分析，从6月房地产数据来看，6月单月的销售情况有所好转，但是这与6月面临半年关口，大部分企业促销走量有很大关系。但整个上半年的多组数据中，投资和资金情况，涨幅继续放缓。这证明了楼市依然处于降温中，而且降温的趋势目前看有加速的迹象。

某房地产资深人士认为，2014年上半年的房地产市场，虽然不是历史最差，但却面临了最多的挑战，从上半年的市场走势来看，房地产整体格局已经发生改变。该人士还表示，事实上在全国范围内，主要城市新房市场的巅峰期已过，未来增长空间十分有限。尤其是以二三线城市为代表，在过去的过快增长中，需求已被透支。

房企销售压力将增大

“从房企的销售数据来看，其实上半年一些标杆房企完成的情况并不算太差，整个市场也没有想象中那么坏。但接下来的第三季度可能才是最艰难的阶段。”兰德咨询总裁宋延庆作出预测。

据记者不完全统计，目前发布半年数据的企业已经超50家，并发布了不同的业绩预告。发布预减、首亏、略减、续亏的企业达到了31家，超过发报企业半数。整体半年报大部分企业难言乐观。

中原地产首席分析师张大伟也认为，目前不仅是中小房企，对于A股市场的标杆房企来说，各项财务指标也出现不同程度下滑。

不止是二三线城市，一线城市也被观望情绪所笼罩。记者了解到，北京大兴、通州等郊区多个楼盘降价幅度超过10%; 上海浦东新区、青浦等区域也有个别楼盘降价，但成交依旧表现逊色。研究机构认为，近期央五条释放出的首套房贷定向宽松的信号，以及限购松绑的传闻，也很难在短时间内对楼市整体回暖产生实质效应。预计，接下来房企迫于销售业绩以及资金链的双重压力，将有更多项目主动加入降价行列。

一位不愿具名的房地产企业北京公司负责人坦言，上半年的业绩不算太难看，是因为去年结转的部分销售额做支撑，但到了下半年，如果以目前的市场情况来看，压力将会更大。

■ 焦点

下半年货量充足

今年标杆房企的可售货量非常充足，万科、碧桂园分别高达3000亿元、2500亿元;第二梯队的富力、华润、世茂、绿城、融创可售货值均超过1000亿元，龙湖、雅居乐也接近千亿。按照年初房企公布的计划，下半年推货比例都在六成以上，随着推货速度加快，下半年的销售进度有望加快。

■ 悬念

全年目标能否完成?

以万科、保利、中海、绿地、万达、恒大、碧桂园为首的7家千亿房企，从上半年销售业绩来看，任务完成情况并不理想。在七家千亿寡头中，只有三家年度销售目标完成率达到50%以上。这三家房企分别是恒大(65%)、万科(51%)以及中海(51%)。

从已发布数据的企业来看，既有万科等完成比较好的企业，也有恒盛等企业面临销售困境。从同比数据看，有近20家房企业绩同比下降，这也是数年来首次出现，其他大部分企业的涨幅放缓。业内认为，少数房企业绩乐观难掩整体市场萧条，随着后续更多企业陆续披露的数据，预计情况并不会很乐观。

尽管在记者采访的过程中，多数接受采访的企业并未表现出将要调低年度目标的意愿，并表示对于完成全年业绩仍然有信心。但在中原地产首席分析师张大伟看来，大部分房企销售均价都出现了调整。预计后市特别是在上半年冷清后，下半年销售压力将明显增加。“2014年如果继续目前发展趋势，房企不加快以价换量，很可能90%以上的企业难以完成年度目标。”张大伟这样表示。

■ 预测

开启大鱼吃小鱼时代?

对于品牌房企而言，市场分化或许还不是终点。业绩的大幅下滑使得中小企业开始呈现资金链危机，甚至有些中小房企不得不通过变卖项目断腕求生。据机构数据统计显示，在今年上半年已完成的房产并购交易达到75宗，而截至6月底，正在进行而未完成的房产并购交易有120宗，涉及总金额约550亿元。

这也为龙头房企提供了新的机会，除了通过传统的销售业绩增长提升规模之外，还可以通过并购等方式进行外延增长，这无疑增加了市场格局之间的不确定性。比如发生在2013年中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 收购中建地产、绿地收购盛高置地等并购行为，对于中海、绿地等企业销售业绩超过千亿起到快速提升的作用;此外，今年融创收购绿城股权的行为也或将助力未来1-2年以孙宏斌为主导的房企联合体加入千亿军团。业内人士认为，2014年下半年及未来几年房地产市场格局仍然面临重新洗牌的可能性。