房价涨涨跌跌无需大惊小怪:挤泡沫降低金融风险

  今年以来，全国楼市步入调整期，房价回落态势明显。而新近出台一些措施后，房价稳定成为趋势。分析人士认为，房价涨涨跌跌自有其道理，无需大惊小怪。在当前市场低迷、库存高企的情况下，推出放松限贷政策有利于释放市场的自住型、改善型需求，以平复楼市弱周期，促进市场平稳运行。

  降体温祛虚火有必要

  刚刚过去的国庆假期应是楼市传统销售旺季。然而，从“银十”的开局来看，尽管有“央四条”利好政策出台，国庆楼市整体仍然波澜不惊，市场表现明显不如预期。以北京楼市为例，据亚豪机构统计数据显示，“十一”期间北京商品住宅共成交538套，成交总面积为4.54万平方米，与去年同期相比，分别下降40%和35%。

  “政策利好之后的国庆楼市成交显著走低，这充分表明在未确定商业银行具体执行力度的情况下，购房人群出现了较为明显的短期观望情绪。”伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，由于新政涉及人群较广，一、二、三线不同城市存在不同的市场特征，新政未来对于楼市成交量的实际影响将随着各商业银行具体的执行情况而定。

  价格回调显示真实需求

  “国内房地产市场亚健康状况严重。前几年不断飙升的房价、火热的房地产市场都是虚假的泡沫现象，本轮房价震荡下跌只是合理回调。”中国金融智库研究员杨国英分析称，判断房价是否合理，可以房屋租售比和房价收入比这两项指标做相对考量。就前者而言，国际上一般将租售比在1∶300—1∶200范围之内视为房产市场状况良好的标准，过高就意味着房产泡沫的出现。而在我国，自2010年以来，全国各大城市的房屋租售比却普遍高达1∶600—1∶400，明显过高。再从后者来看，2013年，全国商品住宅房价收入比为7.3，这与国际通行的4—6合理区间相比，也已明显偏高。

  国家统计局原局长李德水认为，今年以来大城市房价有回落的迹象，总的来说属于理性的正常回归，是一个好现象。“不应把房价回落看得太严重，好像房地产市场就要崩溃。”

  专家表示，房价适度回落有利于显示真实需求，抑制市场投机行为，防范金融风险。特别是今年以来，经历了楼市量价齐跌的开发商和投机者均已意识到市场风险，开发商拿地热情减退，投机者不再全盘买入，各类市场主体行为趋于理性。银行等金融机构也主动收缩房地产信贷，优化存量资金，扶持实体经济，加大对小微企业、新兴产业等的支持力度。

   未来市场或将量增价稳

  楼市下行、销售低迷导致了整体库存量高企。国家统计局数据显示，截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。以北京楼市为例，据亚豪机构统计数据显示，10月7日，北京商品住宅可售套数已经突破9万套，达91265套，成为自2012年3月份以来的最高点，与今年年初5.5万套库存相比大增3.6万套。

  市场人士普遍认为，随着信贷松绑政策的逐步实施，未来自住型、改善型住房需求或将加快释放，市场库存压力有望缓解。“9月份以来，各地楼市的供应量大幅提升。然而，在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处较大压力的情况下，开发商唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  专家提醒，从中长期来看，楼市自发调整仍将继续。逐步退出行政干预，恢复增强市场机能，是促进房地产市场平稳健康发展的题中应有之意。“当前楼市价格调整、销售萎缩，完全是市场因素使然，而非政策调控的结果。”中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，要让市场回到健康发展道路，由投资向消费转型是必然的。转型过程中出现的住房供求关系失衡问题，只能通过让价格不断地回归理性，让住房消费需求释放来解决。人为地干预，结果只能南辕北辙。