全国房价年中隐现拐点 “崩盘”与“反弹”观点对撞

今年以来，一路高歌猛进的楼市陡然间急转直下。上半年，房地产市场经历了一轮由成交萎缩、库存积压、中小企业资金告急为标志的“寒潮”，大中城市房价也在两年来首次出现环比下滑。随着房价下跌的城市数量开始占据70个大中城市的“半壁江山”，楼市热冷交替的转折点也逐渐显现。

　　“崩盘”与“反弹”观点对撞

　　由于“一头连着经济、一头系着民生”，房价波动时常引发市场热议。今年上半年的楼市降温，同样也一路伴随着“多空”两方的论战。“崩盘”与“反弹”的观点持续对撞。

　　一些境外机构认为房地产面临拐点，其持续大幅下滑将是未来两年经济面临的最大下行风险。有外媒甚至声称已经“听到冰山碎裂的咔嚓声”。而国内专家则大多认为，楼市步入放缓、调整的阶段，未来发展尚有信心和动力。

　　与过去几年由政策收紧带动的楼市被动降温不同，今年上半年的宏观政策和外部环境相对稳定，楼市下滑主要源于市场自发调整。一方面，一些城市房地产项目新开工规模过大，供应量迅速攀升；而另一方面，连月来趋紧的信贷抑制了部分购房需求的释放，加之在“买涨不买跌”的心理共同作用下，此前坚如磐石的房价开始松动。从1月份到5月份，70个大中城市中，房价环比上涨的城市个数由62个降至15个，而下跌的城市个数由6个升至35个。

　　但这并不意味着楼市将如股市般进入“跌跌不休”的周期。北京理工大学房地产研究所所长周毕文指出，宏观经济整体疲软之时，楼市也难以长期逆势上扬。他认为，这种降温尚不足以形成崩盘的前兆，反而是一次房地产市场自我调整和稳定的机会。

　　“白银时代”将取代“黄金时代”

　　有人将1998年住房制度改革看作潘多拉的魔盒——一方面带来住房自有率的提高和居住条件的不断改善，但另一方面也导致房价扶摇直上。房改十余年后的今天，住房自有率达到户均略高于一套，住房供不应求、相对短缺时代已经过去。这也意味着房价疯涨、楼市快速发展的“黄金时代”即将结束。

　　内地龙头房企万科总裁郁亮认为，虽然人人弯腰就能捡到黄金的日子不复存在，但随之而来的“白银时代”将依然以贵金属为标志。

　　这样积极与警惕相交织的说法获得不少人的赞同。中国国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松在接受采访时指出，高速发展期结束后，房地产市场将走入平稳发展阶段。在这个减速换挡的过程中，要将房地产投资增速回落、房价涨幅回调等现象视为“新常态”，而非崩盘的前兆。

　　源源不断的新增需求是一个行业持续发展的根本支撑。那么在人口红利逐渐消失、每个家庭拥有至少一套住房之时，楼市发展动力何在？邓郁松认为，在新的阶段，楼市发展重点将从以往的数量增加变为现在质量的提升。

　　小家庭新增更多住宅需求

　　邓郁松透露，目前住宅拥有完整功能的成套率只有80%左右，在总量增幅有限的状况下，房屋质量仍有较大的提升空间。

　　此外包括老旧小区翻新、棚户区改造等在内的旧城改造；继续进城、推动城镇化的农民工；以及家庭的小型化，都是未来新增需求的主要来源。以家庭小型化为例，近期一份报告指出，家庭户平均规模已经从20世纪50年代的5.3人，减少到2013年的3.02人。越来越小的家庭也新增了更多的住宅需求。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也认为，当前楼市的自住性需求量仍然很大，这是维持市场信心的根基。而城镇化的持续推进，稳定的经济增长以及消费结构的升级，也将继续为房地产市场发展提供空间。

　　对于楼市下滑可能拖累宏观经济的猜测，邓郁松认为，目前楼市仍有政策余地对冲投资增速下滑带来的影响。“其关键在于鼓励民众以换购住房为手段，持续改善居住条件”，邓郁松指出，未来可以采用降低交易环节税费等方式减少现行政策对改善性需求的误伤。在避免产能过剩的同时，依然能有力地拉动装修、家具、家电、租赁等多个行业。