房价已成强弩之末 看涨难免陷入悖论

　楼市从一致性看涨到预期出现分化，显示出了市场机制蕴涵的巨大力量。目前看，随着全国主要城市住房成交量明显放缓和成交价格出现松动，看淡房地产后市的市场情绪已经加快扩散蔓延，但也有观点认为我国房价仍有五六年上涨时期，现在则是购房绝佳良机。

　　我国房价相对居民收入过高是一个不争的事实。过去十多年，我国房价累积涨幅巨大，明显透支了普通居民购买能力。这种情况在一线城市尤为明显。如今北京四环以内商品房单价已经与东京比肩，但居民收入相差甚远。在过去很长一段时间，商品住宅承载了居民财富投资渠道的功能，使得一线城市房价呈现出非理性上涨的运行轨迹。如今北京四环以内动辄近千万元一套的商品住宅，也开始超出了城市中高收入群体的承受能力。如果按照部分楼市唱多人群所言，北京房价仍将继续走高，要么中高收入人群收入至少同比例提高，要么出现恶性通货膨胀，否则住房市场需求将成为无源之水，也难以推动房价继续高位上涨。

　　未来住房需求将出现明显萎缩。人口因素始终是房地产市场发展的原动力。随着我国老龄化拐点将于2015年到来，未来住房需求将呈现出明显萎缩态势。当前我国城镇家庭普遍呈现出“4∶2∶1”的架构。也就是说，在三口之家之外，还有四个老人，也意味着至少有3套房子。当孩子长大成人后，年近中年父母客观上需要与老人一起居住方便照顾，这样一来就空出一套房子让孩子居住，将不会产生购房的强烈冲动。当然，有可能会出现改善性住房需求，而这一前提往往是要先将旧房出售再购买新房。如果决策行为趋同，那么二手房价格的急剧下跌，也将拖累新房成交价格。

　　拥有多套房产及时变现是当前较为明智的选择。在房价过快上涨阶段，投资者往往不会考虑住房的自然折旧因素。而当房价上涨速度放缓，或出现绝对住房价格下跌，住房折旧需要纳入投资者的行为决策方程。按照70年平均折旧计算，每年的房屋折旧率为1.43%。钢筋混凝土的现代建筑，理论上应该能够承受70年的使用寿命，但实际上一些建筑经过20年的使用后，管线老化及其他建筑问题十分严重，影响到业主的居住舒适度。这样一来，住宅实际年折旧率要超过1.43%。此外，租金上涨幅度有限，也将降低住宅投资收益率。住宅租金主要受到租赁需求的影响，而进入租金市场的承租人往往属于中低收入群体，限制了租金过快上涨。实际上，我们也会发现，相对房价的过快上涨，住房租金总体上涨较为平缓。现在北京住宅租金收益率不到2%，远低于无风险的银行存款利率，拥有多套房产出租的业主实际上受损的是相当大的机会成本。可见，要将住宅自然折旧、低租金收益率和机会成本进行综合考虑，将多余房产变现确实是一个较为明智的选择。特别是当前一线城市房价还基本维持的情况下，尽快套现仍有余地，一旦形成趋势性下跌，恐怕失去套现的时间窗口。

　　经过近20多年的快速发展，我国房地产市场交易规模巨大，或已经超出了政府的政策选择空间。如今，我国继续实施适度宽松货币政策的空间极其狭小，为托起当前已经高位上涨的住房交易价格，需要比2008年释放几倍多的货币，这已经是实体经济所不能承担的。

　　人们应该遵从实际需要作出行为决策。对于刚性住房需求人群，要么租赁住房，要么买房，没有第三条道路。当然在房价下跌过程中，低位购房将是理想中的情况，在现实生活中不易做到。对刚性住房需求人群而言，“买涨杀跌”不是理性的行为，等待下跌也有风险，往往是还没等到价格下跌到心理范围，房价已然是快速上涨。这种情况对套现者也适用，即等到合适价位再变现时，可能价格一跌再跌。可见，遵从实际需要作出行为决策，不要轻信他人言论，也不要盲从他人行为，根据自身情况分析并进行决策，才是最好选择。