美国退出QE会令中国楼市危险 房价大跌？

　　美联储即将宣布退出近七年的量化宽松(QE)政策。除了环球资本市场可能受到影响外，不少专家、学者更忧心忡忡，以为美联储退出QE政策之后，游资将大量撤离中国，会导致中国的房价大跌，甚至引发中国楼市崩盘。

　　我认为这种看法虽然骇人听闻，但却是完全站不住脚的，当中的原因如下。

　　其一，境外热钱并没有直接流向楼市，因此即使热钱流走，对楼市影响也不大。 热钱的特征是来也快，去也快，游资涌入一个国家或地区往往钟情于炒股、炒汇价，但不会直接参与楼房的买卖，避免影响热钱快速侵入、快速抽离的速度。

　　这也是为何美国过去推出QE1、QE2之后，美国房地产市场仍旧一直处于低迷状态，毫无起色的原因，这些资金根本不愿意在楼市上过多停留。直到美联储不得不推出为购买美国房地产贷款楼按债券的QE3之后，美国的楼市才因这个“私人定制”的QE3略见起色。

　　因此，美国退出QE政策之后，到底有多少热钱会从中国楼市上撤走，实在不应过于高估。其实，中国的楼市向来受供求关系以及中央政府的政策所主导，说白了，那就是过去这么多年中国房价的升跌主要是由中国人自己的钱说了算，并不关国际热钱什么事。

　　其二，美国即便收紧货币政策，对中国房价也影响不大。美国退出QE政策，并不意味很快就要收紧货币政策，即使美国未来要加息，也基本很难冲击美国的房价，更别说影响中国的房价了。

　　所谓数据会说话。在过去20年，美联储分别在1994年、1999年和2004年进行了三次加息，美联储这三次加息，美国房价不跌反升。美国的房价从1994年开始一直涨到2006年，上涨时间高达13年，涨幅约110%，每年涨幅为8%左右。

　　美联储加息，美国自己的房价都没有跌。而且，美联储加息的那三个年头，就连实施联系汇率，跟随美联储加息的香港，房价也不跌反升。所以，美联储加息，对美国本土的房价都影响不大，如何能实质影响中国的房价呢？

　　其三，观察房价的走势需要以年作为单位。即使美国退出QE政策，真的刺激中国房价出现短暂的波幅，也不意味中国的楼市从此就出现下跌的趋势。

　　观察楼市和观察股市不同，股市是宏观经济的领先指标，楼市则是宏观经济的滞后指标，这意味当宏观经济还没有变化的时候，股市指数已经提前反应，但宏观经济持续上涨或衰弱一年以上，房价才会缓缓上升或下跌。所以，房地产虽然与股市的走势有相关性，但有时间上的落差。不能因为房地产市场三两个月的数据变好或变差，就以为房地产市场前景出现改变。由于房地产市场一个循环周期长达数年，观察房地产盛衰的时间长度起码要以年为单位，才能确知房地产盛衰的大方向。

　　简而言之，美联储退出QE政策乃至加息，的确会对中国民众带来心理影响，可能会导致房价短暂出现波幅，但也仅仅是心理影响，对中国房价长期走势不会造成太大影响。何况，中国房地产市场作为经济向前发展的支持之一，不但涉及到相关近七十个行业的发展，也关系到大批民众的就业问题，假如中国楼市有出现崩盘的风险，中央政府必然及时推出救市政策，挽楼市于既倒。

　　（作者系香港财经评论员、盘古智库研究员）