我市破解三不管楼院难题

二轻局家属院院内改造前(大图)后（小图）。

二轻局家属院单元门前违建改造前(小图)后（大图）。

    “三不管”楼院

    所谓“三不管”楼院，是指无专业化物业企业管理、无建设主体单位管理、无业主委员会管理的物业小区或单体分散的楼、幢、院。“三不管”楼院大多是上世纪八九十年代部分单位为解决职工住房问题而建设的，小区的规划、建设相对简单滞后。由于企业改制和破产等原因，这些住宅区成为“三不管”楼院。据统计，目前我市近郊四区还有415处“三不管”楼院，总建筑面积约264.7万平方米。

    没有物业，垃圾堆积；没有楼门，墙壁陈旧；没有绿化，泥土裸露……曾经，这是兰州许多“三不管”楼院的现状。由于历史的原因，我市尤其是近郊四区目前还存在着相当一部分“三不管”楼院，这些小区由于建筑年代久、基础设施差、困难（拆迁）户多、未归集住宅专项维修资金等原因，专业化物业公司不愿进驻管理，造成小区环境卫生脏乱差、车辆乱停乱放、小区安全无保障，成为制约打造宜居宜业魅力兰州的“瓶颈”问题。如今，市房管局把解决“三不管“楼院整治和引入物业管理工作作为贯彻落实党的群众路线教育的重要抓手。政府主导、市场引入、居民自治逐渐成为兰州整治“三不管”楼院的主要方式。

    156处“三不管”楼院得到改造

    “最大的变化，家里通了暖气、天然气，家家争先拆除了屋前的小煤房……”6月中旬，记者在五泉路34号楼前碰见了前来探望母亲的王淑兰，她对这个楼院的变化感受很深。

    王淑兰的母亲在这个院子里住了30年，经历过搬煤过冬的寒冬，常年闻着夏日里垃圾道里传出的恶臭。“这个小区其实只有1栋5层高的居民楼，共有住户84户。没有物业，也没有产权单位，去年以前，整栋楼既没暖气，也没天然气。住户冬天取暖，日常做饭只能依靠小煤炉。垃圾也没人收拾，夏天里味道可大了。”王淑兰指着院子里的一处位置告诉记者，“过去，这一楼房下面搭的全是煤棚子。根本没地方走路。通过改造，现在你看，变化可大啦，小院内道路硬化了，安装了健身器材，住着也很舒服。”

    小区居民的称赞是对“三不管”楼院改造这一民生工程最大的褒奖。而记者在另一处马上完成改造的“三不管”楼院酒泉小院看到，这座曾经的“三不管”楼院，如今面貌焕然一新。新建的大门上，“酒泉小院”四个烫金大字显得格外醒目，院落里，夏日的鲜花、仿古壁画、中国结再加上小瀑布，景色十分怡人。小区内楼房的墙壁粉刷一新，院子里打扫得干净整洁，几名老人正在院内的健身器材上活动筋骨。

    酒泉小院的居民马香玲告诉记者，在改造之前，这个小区完全是一个“三不管”楼院，是好几家单位共建的，名义上多家都在管理，但实际上常年处于无人管理的境地。后来很多老住户都搬走了，租住户、拆迁户住进来后就更乱了，垃圾、破沙发晚上随便扔到楼下，夏天垃圾散发臭味……而随着楼院改造的完成和专业物业的进驻，过去的老居民纷纷搬了回来，这里的房主即使出租房子，也由过去的每月700元租金涨到了现在的1300元左右。“归根结底，有人管了，大家觉得干净了，自然也就住下来了。”马香玲说。

    据统计，由于历史原因，目前兰州市近郊四区共有无物业管理、无建设主体单位管理、无业主委员会管理的物业小区或者单体分散的“三不管”楼院415处，其中大部分集中在城关区，共有253处。这些楼院大都楼体内外墙壁破旧，基础设施损坏程度较高。同时，也是治安案件高发区。

    从去年开始，我市启动“三不管”楼院整治改造工作。目前，按照净化、亮化、绿化、硬化、文化和安全为目标的“五化一安”，并引入物业管理的模式，全市共有156处“三不管”楼院得到了改造。此外，城关区253处“三不管”楼院中已有251处引入物业管理企业进行日常物业管理。

    政府主导+物业进驻：形成楼院管理长效机制

    所谓“三不管”楼院，是指无专业化物业企业管理、无建设主体单位管理、无业主委员会管理的物业小区或单体分散的楼、幢、院。而楼院之所以形成了“三不管”的局面，根本原因在于没有物业管理企业愿意接手。这一点，该如何破局？

    “专业物业进驻‘三不管’楼院，从物业管理企业经营的角度来分析，只有亏的，很少有赚的，所以我们业内觉得‘三不管’楼院是个烫手山芋，肯定不会接。”一位不愿意透露姓名的物业管理企业负责人说。而在采访中，记者却发现，城关区的251处“三不管”楼院都有专业物业管理企业进行日常物业管理，这又是怎么回事呢？

    接手这个“烫手山芋”的兰州城关物业管理有限公司当然也有自己的考虑。该公司总经理刘波说，他们之所以接手“三不管”楼院，除了企业的社会责任外，主要看中的是潜在的市场，他们将在这些楼院打造现代物流和电子商务服务体系，并实现楼院业主的婚丧嫁娶、柴米油盐等日常生活服务都可以通过物业公司解决。“在这些小区建立电子商务收纳箱等设备，业主通过电子商务购买的一些产品，物流送到小区，如果业主不在家，寄送人可放到这些设备中，之后业主在自己方便的时候通过扫描二维码、相关代码后直接取件。”

    物业管理企业算的是市场潜力账，而政府部门则是从政策上进行引导，争取引入更多的物业管理企业来接手管理“三不管”楼院。市房管局副局长王彦群告诉记者，按照《兰州市物业管理质量提升活动实施方案》要求，我市对自愿接管“三不管”楼院管理面积达5万平方米以上，并与辖区街道、社区或业主委员会签订5年以上期限物业服务合同的，给予2年内企业资质免检，在参与物业项目投标时评标总分上浮10%的政策优惠。

    “政府主导做基础设施建设，然后引入物业企业来进行管理，是目前很多‘三不管’楼院进驻物管后的常态。如果这样的模式能够持续下去，相信会有很多物管企业看到‘三不管’楼院的诸多商机，进而参与进来。”刘波说。

    居民自治也起重要作用

    记者在采访中也注意到，对于整个院子或者多栋连在一起的“三不管”楼院而言，专业物业管理企业接手是可以找到市场商机的。但对于独栋或者面临改造的”三不管“楼院而言，物管企业盈利的空间太小，成本上难以承受，因此这样的“三不管”楼院更需要居民自治的力量。

    6月上旬的一天，安宁区十里店街道南街社区党工委书记何生富特意召集起原华丽服装厂家属院的几十户居民开起了小会。这栋与社区办公地点一墙之隔的“三不管”楼院，因为离师大附中较近，已经被街道报送至安宁区政府要求进行整体改造了。而在相关手续没有办下来之前，日常的物业管理还得继续。“今天召集大家来，是想让大家选一个业主委员会出来。有了业主委员会，你们这栋楼的清洁卫生就能在业委会的安排下有序地进行。修下水工程、安路灯这些活儿，我们社区可以挤点资金帮你们完成，但是日常管理还得你们自己来。”

    何生富的意思很明确，他想让“三不管”楼院的户主们自己来管护自己的家。这种方式其实对于那些专业物管不愿接手的独栋“三不管”楼院来说，也是一个办法。因为居民自治在“三不管”楼院改造中的关键作用，不可小觑。

    以城关区五泉小苑的改造为例，从2013年开始，五泉街道办事处及下属的禄家巷社区将五泉小苑作为“三不管”楼院整治的示范点，对其进行改造提升。“我们自己找施工单位，预算美化费用，去临夏特意买来砖雕贴到小区里，还花钱在小区里放置了很多‘一品红’之类的盆栽。一开始居民还不愿意，不过看着小区一天天变得漂亮，居民的态度也开始改变了。后来，我们又召集居民召开业主委员会，选出了1个楼院长、7个楼栋长，这些楼院长、楼栋长也由开始的‘不愿多管闲事’逐渐主动配合支持街道的工作，帮助街道挨家挨户了解情况、填写人口信息摸底卡等计划生育工作。”五泉街道办事处主任赵琴告诉记者。

    “刚开始改造的时候，小区里的治安情况还比较差，我们刚粉刷过的墙壁上经常被乱写乱画、张贴办证小广告，为此我们在小区里设置了专门的宣传栏，楼院长、楼栋长也主动向发布广告的人做工作，让他们把广告贴到宣传栏里。后来我们又在小区里安装了3个摄像头，加上楼院长、楼栋长的努力，现在小区的治安状况大为好转……”赵琴说。

    让更多的居民自觉参与到“三不管”楼院的管理中来，形成居民自治的重要力量，让他们自己爱护自己的家园，才能使“三不管”楼院改造真正产生效果。

    资金支持是“三不管”楼院改造关键

    据悉，“三不管”楼院大多是上世纪八九十年代部分单位为解决职工住房问题而建设的，小区的规划、建设相对简单滞后。由于企业改制和破产等原因，这些住宅区成为“三不管”楼院。据统计，目前我市近郊四区还有415处“三不管”楼院，总建筑面积约264.7万平方米。除了已经改造完成的“三不管”楼院以外，那些亟需改造的“三不管”楼院和需要维持改造效果的“三不管”楼院，更需要大量的财力物力人力的投入。因此，资金支持是“三不管”楼院改造持续进行的关键。

    “下一步，我们将按照“三不管”楼院实现院落净化、楼道亮化、院内绿化、小区文化和安保常态化的要求，全面实施‘365民生物业全覆盖’行动计划，为广大业主提供一个安全、舒适的居住环境。“王彦群说。“365”计划中的“3”就是经费筹集的方式——“业主自筹一部分、政府补贴一部分、企业承担一部分”。

    而目前的现实是，当前我市大多数“三不管”楼院已经进入房屋大修期，由于当时没有建立归集住宅专项维修资金，加上住户多为低收入群体，归集维修基金十分困难。对此，兰州市房管局将采取“小步快跑”模式，让业主分期分批缴纳维修基金。缴纳方法和标准为：多层住宅按每平方米0.3元/月的标准缴存，直至累计金额达到每平方米50元；高层住宅按每平方米0.4元/月的标准缴存，直至累计金额达到每平方米70元；城市低保户按每平方米0.2元/月的标准缴存，直至累计金额达到每平方米40元。实施专业化物业管理的老旧小区和“三不管”楼院，补建由物业服务企业代收代交；未实施专业化物业管理的，成立业主委员会的，由业主委员会代收代交；未成立业主委员会的，由社区代收代交。

    据悉，下一步，我市还将采取政府购买服务的方式，对“三不管”楼院进行环境清洁和垃圾清运工作，为居民营造舒适、安全、洁净、和谐的小区环境。“参照城关区对8个街道进行物业管理全覆盖试点所实际发生的经费情况，按照平均每月每平方米0.7元的标准计算，全市415个“三不管”楼院共需补贴资金2223.48万元。结合我市财政实际，建议今年市财政补贴1000万，按照政府补贴一部分、物业企业承担一部分及业主自筹一部分的方式来解决经费不足的问题。“王彦群表示。