2015杭州商业地产成交大涨逾40万方

每日商报

    刚刚过去的2015杭州楼市牛气冲天，全年一共成交了12.7万套，成交面积达1331.8万平方米，总成交金额为2155.1亿元。“九连万”的月成交记录，助力杭州楼市创下全年成交历史新高，并且逆天到比2009年保持了五年的11.1万套纪录再涨14.3％。

    当中，商业地产也顺势收获了水涨船高的好效应。汉嘉佰晟商管数据显示，2015年，杭州商业地产市场一共成交22463套房源，总成交面积164.7万方，总成交金额258.8亿元，较之于2014年的124.4万方有逾40万方的长足增长。

    市场：

    整体量涨价跌，面积增加40万方

    均价下跌逾1500元/平方米

    从市场份额来看，2015年杭州商业地产的成交面积占比为12.3％，成交套数占比为17.6%,这说明这一年的商业地产市场仍以小面积房源为成交主力，具体而言，酒店式公寓仍是市场上的最热销产品。

    汉嘉佰晟商管数据显示，较之于2014年，2015年杭州商业地产市场成交套数增加了8886套，成交面积增加40.3万方，成交金额增长43.9亿元；惟一下行的是成交均价，从2014年的17277元/平方米跌至2015年的15713元/平方米，跌幅逾1500元/平方米，可见商业地产市场以价换量的局面仍然没有发生改变。

    透明售房网数据也显示，成交均价在12000元/平方米以下的房源占到了较大比重。其中，在商铺、办公类房源中，这一价格区间的房源占比分别为22％、53％；按户型面积划分，商铺、办公类房源中，60方以下小户型房源占比为75％、72％；按总价区间划分，100万元以下房源在商铺、办公类房源中的比例分别为70％、78％。由此可见，小面积低总价的低门槛投资产品依然最受市场欢迎。

    商铺： 小面积低总价产品大热

    均价逆势上扬1800余元/平方米

    2015年的杭州商铺市场量价齐涨，放眼看去一片长红。

    汉嘉佰晟商管数据显示，2015年，商铺一共成交6201套、41.8万方、82亿元，成交均价19636元/平方米；较之于2014年的行情，分别增长2335套、0.9万方和9.2亿元，成交均价也涨了1800余元/平方米。

    从这一组数据可以分析出，套数增加两千余套，但面积仅增长了不到一万方，说明2015年商铺市场完全以小面积商铺为主力，而成交套均面积较小也更容易拉高单价。最终，在商业地产总成交均价下跌的情况下，商铺成交均价逆势上涨了不少，这也跟小面积商铺走热息息相关。

    这一成交特点在个盘排行中也得到了很明显的体现。商铺成交面积前十个盘中，一半楼盘都属于小面积商铺热销，比如万宝城、上亿·中央郡、新天地G193广场等。

    作为2015年全杭州楼市的套数销冠，地处临平山北的万宝城也是当之无愧的商铺冠军。万宝城一共成交商铺1600套、2.1万方，成交均价超过两万；由此可见，它的套均成交面积仅为13余方，套均总价也仅为27万余元。从商铺投资角度来看，这样的面积和总价产品已是门槛极低，很少会出现在市场上，受到热捧也是分所应当。

    个盘成交均价来看，前十项目中价格最高的是滨江区政府板块的龙湖·春江郦城。该盘一共成交8300余方，成交均价高达约37000元/平方米。良好的地段和滨江天街大型购物中心的加持，是其成交量价都不错的主因。

    这一年的写字楼市场量涨价跌，整体还算可以。

    汉嘉佰晟商管数据显示，2015年，写字楼一共成交2301套、47.9万方、79亿元，较之于2014年，增长了561套、11.4万方、7.3亿元。其中，成交均价跌至16493元/平方米，环比2014年大跌逾3100元/平方米，创下近五年的新低。

    从个盘成交行情来看，去年成交量最大的几个项目，主要集中在钱江新城、钱江世纪城、市中心等板块。

    以钱江新城为例，金融行业在该区域的成交客户占比中占据了主导地位。去年个盘成交面积冠军万银双子中心，就是把其中一栋楼整体出售给了农业银行浙江省分行总部。同时，随着G20峰会等国际盛事落定，钱江世纪城板块也越发热闹起来，博地中心和望京商务中心双双走热，分列个盘第二、第三。

    去年写字楼市场以价换量的特征很明显。万达广场成交271套，继续蝉联成交套数榜首，但成交均价由2014年15453元/平方米降为12597元/平方米，价格呈下行走势。

    此外，写字楼市场新增供应激增，去年一共新增供应量145万方，同比增长近六成；对比一下可知，全年成交量只占到新增供应的三分之一。去化远没有供应快，2016年的写字楼市场行情依然不容乐观。

    三类商业性质房产品中，去年表现最好的是类住宅产品酒店式公寓，放量成交，但价格仍有一定的下滑。

    汉嘉佰晟商管数据显示，2015年，酒店式公寓一共成交13888套、74.6万方、96.9亿元，环比2014年大涨5947套、27.9万方、27亿元；然而均价为12984元/平方米，环比下跌近2000元/平方米，也创下了近五年的最低。

    受宏观经济低迷影响，酒店式公寓市场以价换量现象也较明显。2015年，一共有四个楼盘成交量突破500套，比之前一年增加两盘，分别为万宝城、欧美金融城（EFC）、萧山宝龙城市广场和美致生活广场。当中，万宝城放量成交破千套，以1095套位居榜首，但整体均价较低，仅为5000余元/平方米；EFC和萧山宝龙城市广场也放量成交758套、585套，均价也都不高，在万元左右徘徊。由此，酒店式公寓整体均价也跟着放量个盘有所走低。

    各板块中，除了临平山北和未来科技城走热，值得一提的是滨江西兴板块三盘集体放量，推热了板块成交。恒鼎·博邑郡、兴耀·鑫都汇和玲珑府分别成交了四百套左右，分列个盘成交第六、第七和第九。

    从供应情况来看，去年酒店式公寓新增供应95万方，和2014年基本持平。相较于写字楼市场来说，酒店式公寓的新增供应压力就要小得多了。