恒大内地两盘热销 刚需推动后市向暖

  6月21日、6月22日，安徽合肥恒大中央广场、河南平顶山恒大名都分别开盘。恒大中央广场开盘销售25.6亿，其中住宅开盘销售13.4亿，商铺开盘销售12.2亿；平顶山恒大名都开盘销售6.1亿。两盘单价均持平甚至略高于当地周边市场均价。两项目均刷新了楼市销售纪录，其中合肥恒大中央广场创造了全国楼市今年开盘销售纪录，平顶山恒大名都创造了今年三线城市开盘销售纪录。

  业界分析，恒大是中国布局最广的房企，对市场变化最敏锐，反映最客观，其销售情况最能体现中国楼市的整体趋势，两个楼盘的热销反映了二三线城市楼市已经回暖。

  “民生地产”定位明确

  据了解，此次合肥、平顶山两楼盘均以刚需产品为主，90平方米左右的刚需户型占总货量的70%以上；两盘在销售前的认筹量均远超推货量，其中认筹人群中超过八成为自住型需求。尽管定位刚需，但两个项目在产品品质上并不差。合肥、平顶山两项目均实施住宅新装修标准，且节能环保。合肥恒大中央广场的精装标准更高达2500元/平方米，平顶山恒大名都为当地首个全成品豪宅。

  据悉，两个项目均以全屋精装修交楼。所有设计施工单位均为恒大战略合作伙伴、中国行业龙头企业，所用材料绝大部分为国内外知名品牌产品，从而实现同类产品质量最高、品牌最好、价格最低。

  事实上，近年来恒大在住宅产品开发的“民生地产”定位十分明确。恒大所有的项目以首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求为主：中端至中高端产品占70%，旅游地产占15%，高端产品占15%，与老百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。

  恒大产品均价一直维持在6000元/平方米左右，装修标准均价维持在1500元/平方米左右，销售均价减去装修标准均价后，恒大销售均价维持在5000元/平方米左右，符合普通购房者的接受范围。恒大大部分项目分布在刚需旺盛的区域或城市核心地段，契合民生需求，且具有高增长潜力，加之极具吸引力的价格优势，普通老百姓买得起、住得起、住得好，非常欢迎。恒大项目的自住比例超过80%，首次置业比例超过60%。

  明确的市场定位让恒大产品得到了市场的广泛认可，业绩屡创新高。2014年前五月，恒大实现销售562.1亿元，完成年度目标的51.1%，目标完成率全国第一。全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印在各类场合多次提到：“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于供应商、建筑商等战略合作伙伴的让利。恒大要少赚或者不赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。”

  二三线刚需置业市场向好

  进入第二季后，部分房企销售额出现回升势头。与去年同期相比，今年5月份恒大合约销售金额同比上涨28.3%，万科同比上涨3%，保利地产同比增幅也由负转正，金额同比从4月的下降12%变为上涨10%，销售回暖的迹象相当明显。前五月恒大同比涨幅逆势上涨，同比涨幅增长近65%，是大型房企前五月销售增长的最成功例子。

  恒大公布的2014年5月合约销售金额约为人民币118.2亿元，而该月合约销售面积约为186.6万平方米。2014年5月的合约销售金额及合约销售面积较2013年同期分别增长28.3%及45.1%。2014年1月至5月期间的合约销售金额约为人民币562.1亿元，合约销售面积约822.6万平方米，较2013年同期分别增长64.4%、57.5%。

  恒大的良好的业绩表现，也受惠于二三线市场刚需置业的回稳。恒大集团董事局主席许家印在3月份曾表示，只要全国GDP能完成增长7.5%的目标，一线房价肯定会有10%的上涨，二三线则有5%左右的上涨。许家印指出，楼市形势并非如媒体报道的悲观，不能用个别市场来代表整体走势。长远来看，房地产的主战场是在二三线城市。

  而从国家统计局公布5月份70大中城市商品房销售数据看，与去年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有69个；同比价格变动中，最高涨幅为11.3%(上海)。以此次恒大开盘两项目所在的安徽为例。进入六月份以来，合肥楼市呈现出回暖的迹象。作为二线城市，合肥近几年的扩张步伐异常迅猛，城市化进程加快，进入城市的人口也随之增多，而这部分人一旦进入城市必然会有居住需求，其中又以年轻人居多，他们在购房上则多偏向于刚需户型，也因此，从大部分购房者角度考虑，刚需需求依然旺盛。

  种种数据显示，刚需置业仍是合肥2013年商品住宅市场主流需求。2013年，合肥市居民(含所辖四县一市)购买的商品住房套数占总比为66.85%，安徽省其他城市居民购买的占总比为27.88%，外省、国外居民和部队官兵购买的占总比为5.26%。这也就意味着，合肥市去年的销售住房九成多是被省内居民买走的，合肥本市居民是市场购买的主体，本省其他城市居民对合肥市商品房认可程度较高，外省居民购房较少。

  瑞银6月发布报告称，中国房价不会出现崩盘。有两个关键因素决定了这一趋势：房贷违约风险整体上可控，购房者不太可能被迫出售住房；第二，政府仍有能力和意愿应对房地产下行，决策层已经开始增加基础设施投资、加快保障房建设、推进有助于增长的改革政府还可以放松一二线城市的限购政策，放松对房地产行业的信贷、降低首付比例，以及放松三四线城市的户籍制度，从而支持当地住房需求。

  而金英证券(Kim Eng Securities)分析师Karen Kwan在接受路透社采访时表示，中国房地产企业在过去数月在营销策略上的调整有效刺激了销量，恒大地产今年5月的销量同比增加28%是其中成功的例子。除了恒大这种销售情况较好的企业外，其他房企如果能够在三季度采取更积极的措施，将有助于中国房地产市场提升销量，减少库存。而Kwan预计，中国房地产市场供应过剩的局面将在年底前改善。