李思廉：富力不会减价 下半年有信心卖300亿元

  在8月26日2014年中期业绩香港发布会上，富力地产董事长李思廉表示，市场进行减价战，不符合集团定价策略及目标，“降价未必能提高公司的销售，富力地产不会投入减价战”。

  “下半年有信心完成近300亿元的销售目标。”李思廉指出。截至目前，富力地产的销售额已经超过300亿元，下半年还有四个半月，要300亿元左右的销售额，接下来每个月都要有新推出项目平均每月需要卖5、60亿元。

    富力不会减价

  不少业内认为，下半年的房地产市场主要特点便是“以价换量”。

  “富力地产不会大规模参加减价，”李思廉指出，目前房地产市场以刚需为主，主要是薄利多销的策略，但现在这种产品并不是富力的主要产品；“因此降价未必能提高公司的销售，富力地产不会投入减价战”。

  在李思廉看来，在人口多的房地产市场，也就是省会城市，涨价的时间远比降价的时候多；因此，他坚信房地产不会长期降价，“到年底大家业绩做得差不多的时候，也就停止降价了”。

  与此同时，李思廉也坦言，不参加减价大战不等于不卖楼，只是不减得那么激烈；“降价就意味着把公司发展速度稍稍放慢。”

  此外，李思廉进一步强调，一些区域如广州旧城改造这样的成熟地方，降价空间很少，基本不可能减价。

  尽管不愿意降价，李思廉依然表示，下半年公司有信心完成近300亿元的销售目标。李思廉指出，截至目前，富力地产的销售额已经超过300亿元，下半年还有四个半月，要300亿元左右的销售额，接下来每个月都要有新推出项目平均每月需要卖5、60亿元。

  据他介绍，下半年富力地产将加速推盘，并调整产品结构。以北京区域为例，富力地产预计将在今年10月份推出北京自住型商品房项目—富力惠兰美居。

  据李思廉透露，目前该项目的认购已超十倍，依靠这一项目，相信下半年北京区域将完成百亿目标。“今年上半年北京的销售额也没有达标，销售并未实现50亿元。相信今年北京区域100亿元销售目标还是能实现的”。

  出海无可厚非

  众所周知，富力地产在广州素有“旧城改造大王”之称，如今，还公司正在将其旧改范围扩展至离广州千里之外的太原。

  7月21日，太原市小店区政府、龙堡社区、许东社区分别与太原富力城房地产开发有限公司、陆延房地产集团有限公司就城中村改造签订框架合作协议。

  对此，李思廉指出，旧改是富力的长远策略，因为这是中国目前唯一可以便宜拿地的方式。公司在广州没停过旧城改造，同时在太原、东北也有参与旧城改造。

  在海外销售方面，李思廉透露，截至目前，富力地产在海外只有马来西亚新山项目，“马拉西亚项目只要有了总的规划方案，就可以开售，不存在限售因素。”

  据其介绍，马来西亚新山项目销售均价约17000元/平方米，现在已售出10亿元的货值，预期未来每月该项目销售约5亿元，全年可实现约30亿元的销售额。

  “富力地产的销售额已经超过500亿元，拥有一些海外项目也是无可厚非的事情。”李思廉还透露称，未来富力地产还将留意澳洲市场。

  “相信海外需求非常大，踏入2013年，中国地价涨得很高，往海外有华人聚居的地方拿地也是可以的”。

  在酒店业务方面，李思廉也指出，目前旗下酒店仍未成熟，加上旗下酒店市盈率偏低，因此，富力地产没有计划分拆旗下酒店上市，“保留全部物业于集团内，对富力股东属最好的选择”。

  此外，针对越来越多城市放开限购的现象，李思廉则认为，北上广深一线城市下一步就会放开。

  以下为广州富力地产股份有限公司2014中期业绩会现场问答实录：

   现场提问：富力在海外市场的项目7月份已经正式开始对外销售，目前销售进展怎么样？怎么实现50亿的销售目标？富力对于海外市场怎么看？

    李思廉：

  我 们现在暂时落实的项目是在马来西亚的新山项目，从7月开卖到现在大概卖了10亿，均价是人民币1.7万元。整体的销售目标是每个月卖5亿左右，这个项目本 身是要卖30多亿的。关于海外的一些想法，富力已经到了500亿的规模，将来在销售结构中有一些海外项目也是无可厚非的，几乎所有公司都会有这样的想法。

  另一方面，2013年以来中国的地价都在涨，但项目售价没地价涨得那么快，所以往海外一些有华人聚居的城市买土地做项目也是符合长远的考虑。

   现场提问：海外市场下半年的推售计划是什么？

    李思廉：

  海 外我们现在已经落实的只有新山项目，新山项目的情况是这样的，有了总的规划方案就可以卖楼，不存在预售证这一环节，我们在试卖期就卖了10亿，均价人民币 1.7万。目前都是在做地下室的过程，是一整片大概40万平方米，目前有一些商铺还没有拿出来卖，我们相信商铺的需求会非常大。

  现场提问：今年海外市场有没有更多的扩张计划，会不会再去别的国家？

    李思廉：

  我们在留意澳大利亚。

  现场提问：比较多房企都觉得下半年可以以价换量，如果富力不采取减价，销售动力在哪里？富力的总部在广州，万科这些大开发商都已经深入了佛山这些地方，最近说绿城未来也要转去广州发展(600098,股吧)，富力以后怎么面对竞争压力？

    李思廉：

  每个大城市的竞争都很激烈，压力是摆在那里的。万科也好，绿城也好，大家都互相竞争，我们也会去华东地区和他们竞争，这是不可避免的，大家都习惯了。

  至于减价大战，我说不参加不代表不卖楼，只是说不会减得那么激烈。有些国营公司降价的幅度比较大，几乎是在成本价上加5%、10%卖楼，这不是长远的做法，我们要避开这些冲击。

  富力在广州有一些旧城区的项目，基本上在广州这种城市也没有发展商会大幅度降价去卖楼，因为这些地方的土地资源有限，大家拿地不容易，所以这些地方的项目价格就偏高。

  现场提问：上半年的减价战导致富力下调了销售目标，您认为减价战会持续多久？什么时候才会有一个较好的经营环境？

    李思廉：

  我相信房地产市场在人口多的地方，也就是说在中国几乎所有的省会城市降价的时间比较短，涨的时间会远比降的时间长得多。

  我 自己感觉国内的减价推销大概到今年年底，大家把业绩做得差不多的时候就会停止了。做房子像工厂一样做不是长远的做法，最主要是因为拿不到那么多的土地储备 来拼命减价营销。拿地始终是做房地产的一个重要环节，买到一块好地再把房子卖掉就不可再生了，负责任的管理层不会长期减价。

  现场提问：富力今年上半年的营业额是98.2亿，同比减少4%。今年我们有一个感觉，富力在规模上的作为不大，但是下半年要推出19个全新项目，再加上原来在售的项目，这样是不是意味着富力在规模上要有一个新的变化？

   李思廉：

    现在还剩下四个半月，在这四个半月大概要卖200-300亿。我们的目标是600亿，现在已经超过了300亿，接下来每个月都要卖50到60亿，也就意味着剩下的几个月要新推出很多项目来达到这个目标。

  我们下调销售目标其实也是把公司的发展稍微放慢，不代表什么，因为降价卖对于民营企业来说不是最好的选择，但是公司的动力还在。

    现场提问：通常做规模的公司，或者在做规模的过程中，很多开发商都采取高周转策略，富力地产采取的是什么策略？

    李思廉：

  如 果按照现在的土地储备来看，富力卖600亿的规模不算高周转，因为现在已经产生了一些所谓2000亿的公司，比如万科、绿地，绿地的目标说是2500亿， 万科是2200亿，上半年万科已经卖了1000亿左右，等于下半年每个月都要卖200亿，这才能算高周转。如果从万科五、六千万平方米的土地储备来看，这 样周转起来就很快。富力是合理的周转，不需要太高的周转，不同的公司不同。

   现场提问：大陆市场有另外一个特点就是合作开发，像万科比较明显，万科的项目现在有上百家合作伙伴。人家对万科的定义是全球最大的PE，其实万科的身份相当于一个金融投资决策，富力地产在这一块怎么看？

    李思廉：

  富力不可能走这条路，绝对不会。因为富力是民营企业，是私人股东，和万科不一样。而且几天前王石在一个论坛上也说到万科未来的十年也有迷惑。过去十年的发展万科很清晰，但未来十年是从2000亿冲到5000亿？还是应该怎么样？他都要思考。

  其实卡住万科的是土地储备，如果土地储备是无限量的话，大家都可以做，我可以多请一些员工，用模板化的方法，标准化的设备不停地做。但事实不是这样，事实是到了某一个量，某一个方法就不是最好的，还得要寻找新的好办法才行。

  现场提问：您觉得现在富力是什么阶段？

    李思廉：

  富力现在不至于迷惑，我们在整合，作为私人公司，最终还是看纯利润。能够保持纯利润的增长，能够派息，应该是私人企业，或者是上市公司的终极目标。而不是比营业额，营业额高但利润不高也是不科学的。

    现 场提问：富力今年大概200亿的总投资到上海虹桥区域，进入上海虹桥主要的设想和规划是什么？因为虹桥的供应情况也是供大于求，那边很多项目现在销售情况 也是很棘手，对前景的预测公司是怎么考虑的？去年底到今年富力也做了两个省外旧改项目的经验输出，一个在石家庄，一个在太原，旧改在公司占据什么样的地 位？

   李思廉：

  旧改是富力不会停下来的长远策略，因为这是目前在中国唯一一个用合法手段拿 到比较便宜的土地的方法。但地价比较便宜，开发的时间就拖得比较长，前期需要和村民，和可以改造的项目方谈判，谈好了政府再支持，再把改造计划合法化。合 法化就是要通过招拍挂再把土地拿到手，一般需要好几年才能完成。

  除了石家庄和太原，富力在好几个地方都有类似的旧改动作，公司不会停止旧改的发展。

   现场提问：旧改项目主要在哪些城市？

    李思廉：

  富 力在广州没停止过参与旧改，广州是我们的大本营，同时还会在东北一些地方做旧改。至于上海情况，上海竞争很大，中国好的地方竞争都很大。刚才提到的投资 200亿是动态投资，第一次投了60亿左右。我们目前很满意上海项目的进度，现在卖了一小部分，均价能够到4万多/平方米，按照1万多/平方米的楼面价 算，那算是一个利润不错的项目。

   现场提问：去年您觉得市场非常好，曾经说过地价不会降，那您对未来的地价展望是什么样的？您说地价在涨，房价没涨，如果一直这样，房企的利润肯定会受到挤压，您刚才也说不会以价换量。如果未来不调整策略，是不是就静静等待市场进行调整？

    李思廉：

  如 果市场出现你刚才说的极端案例，地价不跌，楼价又慢慢降下来的话，会使房地产行业经营很困难。我不会极端地说地价永远不跌，但是从目前中国大城市的情况来 看，地价很难跌，因为政府的拆迁成本没有降下来。拆迁成本没办法降下来，地价怎么跌？政府不会亏本卖地。现在市场买家、政府、发展商都在找平衡点，政府的 政策在看着市场，如果市场真的不好就出台一些政策。

  如果在国内大家有居住需要的还是应该买楼，因为很难碰到开发商只在个位数的利润在卖房，可能好几年才出现这样的机会，抓住了这个机会你就是受益者。因为只有名牌发展商可以大面积开发，把成本控制在这个水平。不过这是我的个人看法，大家可以等着时间验证。

  如果楼价没涨，地价也不下降，就像今年的情况，地会卖得很慢。现在政府也没有把地价降下来，大家都在观望。但这个还是要看政府的经营政策，收紧银根大家都不好过，市场没有绝对的赢家。

  今 年就可能这样磨磨蹭蹭，但是政府也要7.5%的GDP增长，不可能把政策收得很紧。现在基本上除了北京、上海、广州、深圳，全国都已经不限购了。下一步这 四个城市都会放松，不然钱会从这四个城市流出去，那些地方的管理者绝对不允许这样，北京、上海、广州、深圳的地流拍是不得了的事情。

  现场提问：富力做了很多酒店物业，七个是运营中的，还有五个投资物业。因为商业酒店放在一起很容易影响公司的估值，今年上半年香港天庭上市了，在内地是金茂，方兴把酒店物业分拆以BT在香港上市了，这样有利于他们的估值。富力有没有把酒店分拆上市的计划？

    李思廉：

  没有，这个目前不成熟，虽然也有投资方跟我们接触，但是目前对富力的股东来说，暂时保留全部放在一起还是最大的利益。只是现在主流的这些PE比较低，但是市场很难说，可能明年、后年又慢慢好起来。

  现场提问：富力的毛利在行业里是偏高的，但今年毛利率也下降了，这里面是不是也有公允值的考虑？

  李思廉：

  没有，我们的公允值另外再说。经营利润是下降了，如果把公允值算到里面，还是有一点增长的。我们上半年交楼少了大概几十万平方米，但全年360万平方米的交楼任务没什么问题，这个大家可以放心。

   现场提问：如果我想买房，现在的时期合适不合适？

   李思廉：

  这是有前提的，如果有居住的需要肯定是可以的。现在发展商毛利低，买了房子等于占了便宜，当然前提是要有居住需要。去投资是另外一种概念，投资要考虑能不能卖掉，我不鼓励大家乱投资。

   现场提问：您觉得北京、广州今年有没有机会放松限购？

    李思廉：

  最有可能的是逐渐放松，现在绝大部分城市的做法都是逐步放松。个别城市用行政命令取消限购，现在限购的是144平方米以上的，或者是在市区的。

  (发稿：见习编辑 郭净净、黄银桥 审校：杨晓敏)