中高端楼盘开发商最受益 房贷证券化短期难救急

  节前出乎意料的央行房贷救市政策，让承受着巨大业绩压力的上市房企终于松了一口气。

  尽管A股市场由于国庆长假安排仍在休市，但在H股上市的内房股于10月3日开市后全线大涨，成为国庆假期后香港资本市场走势最强劲的板块。

  新城控股高级副总裁欧阳捷向

  此外，为了应对今年以来的“房贷荒”，央行首次提出鼓励银行业金融机构探索发行住房抵押贷款支持证券(以下简称MBS)，多位业内人士认为，虽然MBS的发行有助于缓解房贷紧缩与房企的资金压力，不过由于目前担保机制、利率倒挂等难题尚未解决，短期内大范围推广的可能性不大。

  主打改善性产品房企最受益

  在欧阳捷看来，本次房贷政策调整最大的亮点在于从此前 “认房又认贷”的标准，放松至“认贷不认房”，只要客户以往贷款已结清，哪怕名下还有一套房也可以享受首套房的优惠待遇，这等于是降低了改善型买家的入市门槛，放大了金融杠杆，换房需求有望获得释放。

  “与之相对，对于首次置业买家而言，央行重申首套房贷款利率最低7折基本没有意义。”欧阳捷表示，由于受利率和银行负债成本攀升的影响，本次政策的调整对于主打首次置业产品的开发商带来的帮助有限。

  家和集团副总裁张建勋告诉记者，如果从企业类型来看，受益最大的应该是中高端产品占比较大的房企，例如融创、绿城、华侨城等销售均价较高的房企，新政的实施有助于提高它们的周转速度；其次是产品布局较为均衡、在一二线城市比重较高的龙头房企如中海、保利，因为这类型城市的住房改善需求更为旺盛。

  欧阳捷表示，房企应该借助政策利好坚决去库存，通过提高周转速度提升回报并降低负债率，而并非盲目涨价导致错失出货良机。

  房贷证券化难以快速推广

  除了房贷政策的变化，央行发布的文件表示，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

  欧阳捷表示，在房地产市场下行的环境下，通过发行长期限专向金融债和MBS，可以让银行把过去发放的房贷以证券的形式卖出去，以腾出更多的资金头寸并增加银行按揭贷款配置动力。

  “目前房地产企业的资金来源主要包括自有资金、销售回款、开发贷款与社会融资，这其中销售回款占比往往在50%以上。”张建勋认为，今年房贷紧缩恰恰对销售回款带来极大的压力，因此MBS的探索发行对于缓解房企资金压力将带来巨大的积极作用。

  不过，作为一种资产证券化产品，MBS要在短期内大面积推广困难不少。目前，国内尚没有机构能对此类金融产品提供国家信用担保，这是MBS的发行需要面临的首要难题。

  “由于受利率倒挂的影响，几年前发放的房贷基本都是基准利率85折左右，平均利率约在5.56%，而市场上15年AAA的债券利率在5.8%，这就形成负利差，因此无论是个人投资者还是银行体系之间购买的意愿很低，对MBS的推广带来巨大的障碍。由于只有长期资金利率明显下行，MBS的收益率才具备吸引力”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为。