开发商冲刺中考成绩单 入市新盘增多楼市严重滞销

苦熬了半年，世界杯都开始了，也没等来救市。眼瞅距离年中考核结算日不足半个月了，面对“半年要过半”的考核指标，开发商备受煎熬！为了交一份说得过去的“成绩单”，开发商使出了花样繁多的自救手段，意图做最后的冲刺。

　　不过由于市场预期已发生转变，入市新盘的成交量尚难出现大幅好转，根据北京市房地产交易管理网的数据显示，大部分新盘项目的网签签约率都低于三成，少数超过四成的项目便算是热销盘了。市场再次进入对峙状态，一方面入市新盘暂缓了跟进上一波降价促销的步伐，取而代之的是各种噱头式的吆喝；另一方面市场成交跌入低谷，入市新盘却不断增多，楼市出现了严重的滞销现象。

　　尴尬

　　新盘普遍签约率低 超过四成便算热销

　　或许是为了冲刺年终考核指标，最近两个月，北京的新盘明显加快了入市的步伐。但令开发商失望的是，增加的供应却并未带来想象中的交易。北京青年报记者查看了北京市房地产交易管理网公布的住宅交易信息后发现，截至6月16日，5、6月份里，共有39个期房项目获批入市，但在网上备案有成交记录的项目不足十个，大量新盘项目遭遇滞销。

　　根据北京市住建委网站上新建商品住宅公示信息，39个项目中，昌平区的首开·国风美唐签约率最高，但成交率也仅仅刚过四成。项目共推出490套房源，以31620元/平方米的均价成交了199套，成交率约为40.6%。其他有成交数据的项目，成交率大部分都不足三成。像北五环的某知名楼盘，共有100套房源获批入市，但建委网站显示的成交仅为4套，成交率为4%。还有亦庄的某热销盘二期，早在5月10日便开盘销售，虽然销售人员表示已经卖出了200多套，但建委网站显示，总计460套房子，成交仅为47套，成交率10.2%。而这些项目都是在2013年里高调“日光”的明星楼盘。即便面对冲刺业绩的压力，但无奈住宅市场近乎速冻，让大部分项目都出现了严重的滞销现象。

　　对此，有业内专家表示，由于实际签约的先后，建委网站备案数据有滞后性，还有一些已预定、在资格审查中或网上联机备案的客户没算在内，但是，不可否认的是，众多项目的低签约率，都表明北京新盘的销售压力依然巨大。

　　趋势

　　新盘中高端项目增多

　　上波降价后更多楼盘暂缓跟进

　　新盘签约率萎缩，与价格的僵持不无关系。上一波万科和东亚地产旗下多个项目低价入市，引发了一波密集成交后，新房成交再次跌入低谷。北青报记者实地调查后却发现，成交停滞与当前许多新盘暂缓跟进降价有关，多数楼盘并未做出实质性的大幅降价决策，售价基本和前期持平。

　　位于通州的老项目后期富力·尚悦居的销售人员就告诉记者，他们的项目单价跨度比较大，从18000元/平方米—24000元/平方米，均价则在2.2万元/平方米，房子全部是精装修，装修单价在3000元/平方米。“我们现在主要是卖二期，均价和一期基本没什么变化。”

　　此外，新近入市的纯新盘龙湖·滟澜新宸项目预计单价在3万至3.5万元之间，同样并未采取类似万科的低于预期售价入市的方式。业内人士表示，该项目虽然为纯新盘，但由于面向的是中关村工作的客群，房源相对稀缺，取证预售价也与之前宣传的超过3万元类似。

　　除此之外，一些高价项目的入市进一步对购房预期产生了一定影响。最受关注的就是蓟门桥的地王项目最近获批入市。根据北京市房地产交易管理网显示，该项目于上周刚刚获得预售证，最贵的2号楼以97424元/平方米的拟售均价，创下今年来获批住宅的最高单价。

　　该项目一次拿了6栋楼、164套房源的获批预售许可 证，除了最贵的2号楼外，最便宜的6号楼，拟预售均价也达到96234元/平方米，整体均价已经接近9.7万元/平方米。由于房源全为大户型项目，最小户型也达到170平方米，预计单套总价超过1500万元。对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，“近期北京高端盘扎堆入市的迹象非常明显，这显示出在自住房大规模入市后，在高端市场层面，监管部门限价的压力小很多。”

　　促销

　　售楼处外靠“人海”拉客 售楼处内靠派对蓄客

　　如何应对滞销，降价无疑是最简单的方式，但也是开发商最不愿启用的方式。对于大部分并不愿意降价的新盘项目来说，就需要花更多的精力来吸引为数不多的买房人。记者在通州、亦庄、马驹桥等新兴区域探访时发现，由于在之前已经经历过一波降价行情，多数开发商都没有进一步调价，而是在售楼处外的各个交通要道，人流集中的地方，采取了人海战术的“抢逼围”方式，现场拉人看房。

　　周末从通州的K2玉兰湾出来，记者就看到不少中介营销人员举着楼盘和价格的标牌吸引顾客，一旦停下脚步细看一下，便至少有三四个销售人员围上前来派发传单。

　　一位看房人就感慨：“那些街边上的中介销售只是开发商聚拢人的一个手段，他们口中的特价房源都是位置朝向不太好的房源，本身售价就低于均价，实际并没有真降下来多少。”

　　除了新盘派出的销售团队在外抢客外，还有一些中介公司也参与到新盘的售卖中，所以才会出现这样激烈竞争的情况。像位于亦庄区域的合生世界村项目，其推出的LOFT产品，不但在售楼处有售，在路边的中介门店里，也都有代理销售，甚至朝向和户型更好。这也为新盘销售带来了不俗的人气。

　　噱头

　　所谓“零首付” 实际全是分期首付

　　最近急于买房的人会发现，开发商为了促销，还频频使用“零首付”或者“低首付”的字眼，挑逗买房人。但郭毅透露，北京市场上并不存在零首付的楼盘，这些项目实际都是为了促销而作的首付分期。

　　像位于马驹桥的珠江·四季悦城，“无首付，14800元/平方米，全精装”的超级户外广告牌仍旧立在公路旁。所谓的“零首付”并非全部房源都是“零首付”，而只是拿出了10套房源，通过与电商合作的方式，获得金融服务优惠，实现“零首付”。

　　珠江·四季悦城销售人员也表示，虽然只有10套房源，但通过这个活动，实现了刺激楼盘销售的目的。

　　无独有偶，亦庄的金茂悦在其周边多个竞争项目推出降价特价房的背景下，销售也面临压力，为此，该项目也推出了“一成首付”的活动，看似非常吸引人，但实际上也只是首付分期。

　　根据亦庄金茂悦某销售人员介绍，“一成首付活动”实际上就是先与开发商草签合同，付10%款项，其实就是交订金占上房源避免涨价，但其它20%的首付金额不是不交了，而是延期到11月底之前必须交齐，届时才能网签。并非真的只需要付一成首付，而是变相的分期首付。并且同样名额有限，只有30套房源。

　　业内人士表示，零首付在北京是不可能实现的，现在开发商为卖房宣传的“零首付”或“低首付”更多的都是噱头，只是为了避免直接降价而做妥协性的促销。

　　预测

　　“微刺激”频出 或引导刚需入市

　　虽然开发商为了刺激销售，使尽手段，但收效甚微，楼市成交依旧难见起色，库存房数量也一再攀升。数据显示，截至6月15日，北京市新房库存量突破77000套。

　　不过，值得关注的是，虽然政策没有松动，但一些轻微的利好却在近期密集出现。业内人士认为，这些“微刺激”既不违背调控原则，又能对刚需买房人起到刺激入市的作用。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖就表示，6月初，银监会再次强调“大力支持首次自住型需求”，尽管目前商业银行方面由于各方面原因举动尚不明显，但差别化信贷政策未来对楼市的实际作用可以预期，政府合理引导市场刚需入市的思路已十分明显。

　　另外，上周北京市住房公积金管理中心对公积金贷款所需的材料和证明予以简化，提高了公积金贷款效率，这一信号对目前市场购买力不足的刚需人群来说也是明显的利好支持。基于此，胡景晖认为，未来一段时间，或将是楼市刚需的入市良机。

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　　大部分房企销售目标难完成

　　截至目前，已有万科、保利、中海、世茂等33家房企披露了前五月的销售情况。其中有23家房企只完成了年度销售目标的三成左右。

　　数据显示，除恒大、万科等个别企业较好外，其余企业销售情况并不乐观。像首创置业前五月仅完成全年目标的18%。此外，首开、奥园、恒盛地产等房企也只完成全年销售目标不到25%。还有世茂房地产、招商地产、金地集团以及佳兆业等房企，年度目标完成率均低于30%，面临较大的抢收压力。

　　事实上，从当前成交情况看，低迷的市场环境仍在延续。以北京为例，6月上半月住宅新房网签量为2443套，虽比5月上半月小幅增长7.34%，但比去年同期减少43.86%。二手住宅网签量为2557套，比5月上半月减少19.21%，比去年同期减少54.57%。