金九银十96新盘将入市 广州楼市逆袭在此一搏

在上半年广州楼市普遍低迷的背景下，传统销售旺季“金九银十”被看做是2014年楼市逆袭的最后机会。不过，从记者目前掌握的情况看，虽然今年“金九银十”推新总楼盘数不足百个，创广州近三年“金九银十”最低纪录，但因库存压力不少，南沙、番禺、黄埔这些外围区域更甚，购房者的观望情绪浓厚，而房贷、限购依然未见放松，有业内人士甚至悲观地预期“金九银十”有可能泡汤。有专家建议房企，如果“金九”未见好转，不妨降价20%以便“走为上”。

仅推96新盘，为广州三年来最低纪录

据搜房网数据监控中心统计，今年“金九银十”广州预计将有96盘推出新货，同比2013年九十月推新总数（147盘）、2012年总数（127盘），分别跌了34.69%与24.41%，创广州近三年“金九银十”推新总楼盘数的最低纪录。

从产品类型看，住宅74个，占总推新数的77.08%；商业地产预计25盘。

从区域看，中心六区预计有38盘推新，其中新黄埔以17盘遥遥领先其他五区；其次是天河区，预计共有7盘推新，其中全新盘便占了4个；海珠、白云区以5盘及4盘的推新数紧随其后；久无新盘供应的荔湾老区，“金九银十”预计有3盘推新；越秀区则预计仅2盘推新。

城郊五区方面，预计58盘推新，其中增城、南沙、番禺依旧是近郊“供货大户”，预计分别将有16盘面向市场。相比而言，花都与从化则明显逊色不少，分别仅4盘及6盘入市。

“其实开发商手中的新货并不少，只是市场还不明朗，即使达到申请预售的条件，宁愿选择暂缓拿预售证。”合富辉煌首席市场分析师黎文江分析，开发商也在观望，等着接下来是否有利好政策出台。

优惠盘超四成，降价促销一触即发

回顾今年，各大开发商为去货走量，能用的招都用了。优惠折扣、降价促销、低首付甚至免首付、送管理费、被炒得火热的“无理由退房”，都是开发商在低迷楼市中为完成销售业绩而推出的一系列促销手段。

传统旺季“金九银十”，楼市促销大战依旧在所难免。

搜房网数据监控中心统计显示，在“金九银十”预计推新的96个楼盘中，优惠楼盘达41个，占总推新楼盘数的42.71%。在41个推新的优惠楼盘中，优惠幅度较大的如越秀杨箕的富力东山新天地，新品认筹享10万元抵40万元优惠还额外99折；地处黄埔科学城号称“地铁就在家门口”的越秀·岭南山畔，最高享2万元抵35万元优惠；番禺华南板块的诺德名筑，预计将推74-101平方米二三房，特价单位甚至低至12800元/平方米。白云罗冲围新盘保利瓏熙以及增城荔城板块的碧桂园豪园，购房均可享受多重优惠。

据羊城晚报记者调查，一些楼盘在报价上已悄然下调，如天河刚需热盘天健·上城，此前均价在24500元/平方米，本次推出最新60-75平方米两房果寓组团，预计均价为19000元/平方米；越秀多盘如越秀·岭南雅筑、越秀·岭南林语、越秀·岭南山畔等新品报价也相应下调了。

“金九”若无好转，建议降价两成

尽管“金九银十”的推新总楼盘数不足百个，但库存压力仍在。经纬行研究中心监测显示，截至今年6月底，广州新建住宅库存约5.4万套，仍处于较健康的水平。但随着下半年推货节奏的加快，整体可售量接近11万套，如果按上半年的去货速度估算，需20个月才能完全消化。而广州市国土房管局公布的官方数据显示，7月广州全市网签量53.59万平方米，环比下降27.9%。

“与往年相比，今年‘金九银十’的库存压力加大不少，南沙、番禺、黄埔这些外围区域更甚，购房者的观望情绪浓厚，这就意味着开发商的降价压力更大”，合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，目前广州楼市普遍的让利幅度约为10%—15%，“但这不过是对冲了银行贷款所增加的成本，消费者其实没有减负，”黎文江认为，如果“金九”市场依然没有好转，开发商需要把让利幅度加大至20%甚至更高才能促进成交。

在黎文江看来，“金九银十”能否逆袭成功，要看两个条件：其一，政府适当地对部分地区实行取消限购的措施，并减轻外来人口买房赋税的负担，第二套房的首付能降到六成，提高欲购房者的积极性；其二，银行能对信贷条例进行放松，尤其是对房贷进行放松，且能降低基准利率，刺激刚需。

不过，广东中原地产项目部总经理黄韬分析认为，今年内广州楼市调控放松的可能性微乎其微，市场能不能真正回暖要看开发商能否把握住年内最后的销售机会。如果促销力度没有跟上，市场调整趋势难改，预期中的“金九银十”也有可能泡汤。

楼市观察

价格仍为主导因素

作为广东省内首个松绑限购的城市，佛山松绑限购已有两周。连日来，记者走访广佛交界处多个板块楼盘发现，虽然广州买家的增加令楼盘人气提升，但佛山楼盘仍以走量为上，大都未涨价。

不过，有楼盘销售人员坦言，目前楼盘指定工农中建四大行进行按揭购房贷款，非佛山本地户籍买家仍需提供当地的一年社保证明才可申请购房。显然，尽管佛山限购已基本解除，但银行限贷政策仍未有松绑迹象，还是拦住了一部分购房者。

上周末，位于从化区的珠光流溪御景，项目最新发售的芷语大街洋房组团共400多套单位，毛坯单位售价低至4888元/平方米，吸引了数百名买家到场。截至中午12时，项目售出366套单位，去化率超八成。同日，位于南沙新盘星河·山海湾开售，当天热销660套，去化率超过七成。此外，在今年撤市设区的增城区新盘景新国际名城推出的203套单位，去化率超过七成。

位于海珠区的万科峯汇也于上周末加推90套江景项目，主要为219-286平方米的四房单位，但由于售价高达30000元/平方米，开盘当天售楼部冷清，成交无几。

广东中原地产项目部总经理黄韬，价格依然是拉动销售最重要的因素，上述项目的售价几乎都比市场预期有较大的折让，如果定价比现在高10%，去化率估计要减半，所以这些项目更多只是实现淡市中的“以价换量”。

“金九银十”置业调查

2014“金九银十”期间，广州房企铆足了劲儿欲抢占市场，楼市促销大战在所难免！对此，你动心了吗？你会选择“金九银十”买房吗？