2014年上半年房地产业政策松动 下半年形势看好

  2014年上半年，房地产市场政策面风生水起，继“两会”上中央提出“分类调控”后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面；对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。总体来说，“微刺激”、“双向调控”将成常态，中央大力刺激可能性不大，而地方政府自主多样化“救市“手段数量和力度将加大。

  放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段

  年初两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府也纷纷出台“救市”政策。目前来看，无论是已经出台的还是传言待出台的调控政策，有以下三大特征：1、都是高库存压力较大的城市。2、力度都很温和，市场信号作用比实际效果大。3、手法相对单一。

  1、购房落户扩充需求，呼和浩特率先全面取消限购

  上半年，放松限购和购房落户是地方政府当前“救市“的主要手段。无锡4月降低购房落户的门槛，南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房，海口于5月推出“购房落户”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行调整政策后，沈阳传来全面取消限购的消息，但仅一天之后便恢复执行原有限购政策。呼和浩特于6月26日发文宣布全面取消限购，成为全国第一个正式取消限购的二线城市，正式拉开了放松限购的大幕，预计未来将有更多城市跟进。

  2、降低公积金门槛、提高贷款额度，提升购买力

  在其他城市出台放松限购、购房落户等政策同时， 另一些城市在5月份多以公积金做文章，意在提高购房者购买力。宣城、芜湖、扬州先后做了公积金、契税补贴等政策方面的调整。其中宣城将公积金额度从20万元提升至30万元；扬州允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金；芜湖则允许二套房申请贴息贷款，支持外地调入人员使用公积金贷款购房。呼和浩特全面取消限购同时，将公积金贷款提升至50万元。

  3、地方政策总体的方向是分类调控，调整方向出现分化

  并非所有的城市都在“松绑”调控政策，如天津市自5月31日起停止办理蓝印户口；成都提高了购房入户的标准；六安下调公积金贷款额度。这些都似乎与地方“救市”大方面背道而驰，但却符合分类调控的内在逻辑。

  中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房

  今年面对宏观经济整体下行的压力，中央政府出台一系列“微刺激”措施。对于房地产市场的低迷，中央政府同样也没有大力刺激房地产市场，更多依靠市场自身调整，减少不必要的干预。

  楼市经过以“双限”为核心的调控，如今投资投机比例大幅下降，主流为首次置业和改善型自住需求，当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10%甚至20%等，严重抑制购买力不强的自住型需求正常释放。

  5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解，据我们调查，央行窗口指导至今，银行的房贷收紧局面未明显改善，各城市首套房贷利率回归至基准利率甚至上浮1.05-1.15倍仍然是普遍现象，但部分银行贷款审批效率有所提高，放款周期明显缩短。

  经济政策预调微调，定向降准释放约1500亿资金

  上半年以来，中国经济运行总体平稳，但下行压力较大。一季度全国GDP增速放缓至7.4%，为促进经济发展，防范风险，中央政府多次强调：“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”。

  4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。将小微企业减半征收企业所得税优惠政策实施范围的上限，由年应纳税所得额6万元进一步较大幅度提高，并将政策截止期限延长至2016年底；2、筹措资金进行棚户区改造，2014年700万套城镇保障性安居工程任务中470万套是棚户区改造。市场传闻央行对国开行发放3000亿元再贷款，用于推进棚户改造；3、设立铁路发展基金。铁总将固定资产投资由最初的6300亿元增加至7000亿元，4月初再次调增今年铁路建设目标，全国铁路固定资产投资由7000亿元增加到7200亿元。

  与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。第一次，央行决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点；第二次，央行决定从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司人民币存款准备金率下调0.5个百分点。此番将定向降准的范围扩大到2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行，民生、兴业、宁波、招商银行等四家上市银行也获准降低存款准备金率0.5个百分点。据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。