我市拟出台《兰州市物业管理条例》---物业不得擅自改变共用部位用途

　　6月29日下午，市十五届人大常委会第二十五次会议听取了市政府关于《兰州市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）的说明，并对该《条例（草案）》进行了分组审议。这意味着，我市物业管理将出台第一部地方性法规。而新出台的《兰州市物业管理条例》，将通过立法，进一步理顺物业管理行业部门之间协调不力的关系，制定“四级物业管理监督机制”，严厉打击新入住小区的“沙霸”垄断装修材料、侵犯业主利益的行为，并明确物业管理定价机制。

　　填补法律空白化解转型期矛盾

　　在会上，市委常委、副市长何向东介绍了该《条例（草案）》的起草情况和主要内容。据介绍，我市物业管理工作起源于上世纪90年代，经过十几年的发展，我市已有物业服务企业673家。近年来，随着法制建设的不断深化，业主的维权意识明显提高，但我市物业管理行业现代服务意识和体系的建立则稍显迟滞。目前，我市物业管理行业已进入转型期，矛盾纠纷增多，部分矛盾甚至升级为局部性的群体性事件。何向东说，为解决我市物业管理行业的突出问题，应尽快制定出台一部完善的物业管理地方性法规，以弥补我市物业管理方面的法律空白。

　　何向东说，该《条例（草案）》不仅解决了物业管理监管缺失的问题，还解决了业主大会召开难、住宅室内装饰装修不规范、物业企业经营不规范和物业企业代人受过等问题。

　　市人大常委会城建环资工作委员会的负责人介绍，我市物业管理立法已经有了一定的基础。早在2001年，我市就颁布了《兰州市城市住宅小区物业管理办法》，并配套制定了《兰州市物业管理规定》等政府规章和规范性文件，经过多年的实践，为制定法规积累了有益经验。

　　四级监管探索物业管理监督新机制

　　在分组审议中，人大代表就长期以来我市物业管理存在监管力量薄弱、不能形成合力的问题与立法专家进行了探讨，并提出了将我市开展物业管理专项活动中好的经验和做法，通过法规的形式，纳入到新制定的《条例（草案）》中。去年，我市为促进物业管理工作，专门开展了“物业管理年”活动。针对物业管理行业部门之间协调不力的现状，我市进一步优化了市、县（区）的职能分工，形成了市级主管部门负责政策制定、业务指导，县区政府具体组织物业管理工作的格局。为此，新制定的《条例（草案）》将探索建立由市级房地产主管部门、县区、街道和社区组成的“四级物业管理监督机制”，进一步加强了街道办事处和社区等基层组织对物业管理的监督指导。

　　“在发生物业纠纷时，采取社区、物业服务企业、业主委员会三方协调机制，能够及时、有效地预防和化解物业管理的矛盾和纠纷。”参会的人大代表如此预判。

　　同时，新制定的《条例（草案）》将引入物业管理委员会制度解决日常监管矛盾。参会代表认为，《物权法》、《物业管理条例》对于业主大会形成有效决议的要求较高，但现实中业主出席业主大会行使表决权的比例一般比较低，因此很难形成有效决议，遇到紧急事件，容易造成巨大损失。为解决这一问题，《条例（草案）》引入了物业管理委员会制度，作为对业主大会制度的有效补充，该规定能有效解决日常监管中的重大矛盾。同时，《条例（草案）》对业主委员会滥用职权、违反法律法规规定、严重影响社区秩序和社会稳定的情形进行了规范。《条例（草案）》规定，不具备成立业主大会条件的住宅小区，可以成立物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职责；业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作的，也可以成立物业管理委员会。

　　物业公司不得协助垄断装饰装修材料

　　近年来，我市新建住宅小区业主入住时，“沙霸”垄断装修材料、业主随意改变建筑承重结构现象屡有发生。针对这些问题，《条例（草案）》以物业企业为突破口，对协助垄断装饰装修材料、随意改变住宅用途等问题做了明确规定，并设置了相应的罚则。

　　《条例（草案）》规定，物业服务企业不得在物业管理区域内，擅自改变物业共用部位、共用设施设备的规划用途，不得擅自许可他人利用公用部位进行广告宣传，不得擅自设置营业摊点，不得向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料，也不得擅自提高公共车位停车费标准。

　　在物业管理实际中，有物业公司擅自甩管物业项目的现象。针对这一问题，《条例（草案）》规定，物业服务企业终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务。物业公司未办理退出交接手续擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，由县级人民政府物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

　　此外，为解决物业企业代人受过的问题，《条例（草案）》根据上位法的相关规定，明确了供水、供电、供暖、供气的职责，理清了物业管理与上述专营单位的职责界限。