市场胶着依旧 下半年销售压力增大

2014年上半年结束，广州楼市的胶着气氛依然没有减弱。搜房网统计数据显示，7月份广州11区预计有32盘推出新货，创4月来的新低，环比、同比跌幅都超过3成。

　　 克而瑞广州研究咨询总监曾英杰认为，目前开发商的推货策略有分化，以规模房企为代表的品牌开发商倾向于跑量，一些中小型房企则在等待市场好转。

　　 他指出，市场供应减少只是短期现象，“上半年大部分房企的业绩都比较难看，下半年只有增加推货量，才能给投资者有个交代。”

　　 经纬行研究中心总监瞿中奇也表示，下半年开发商有望结束观望态度，加速推货和销售。

　　 7月新增供应减少

　　 根据搜房网数据，这32个将推出新货的楼盘，包括23个住宅项目和9个商业项目。全新盘为15个、老盘加推17个，老盘加推数量比6月(32个)少了将近一半。

　　 而6月有47个楼盘、2013年7月有48个楼盘，7月推盘量无论同比还是环比都有超过30%的跌幅。新推23个住宅项目，也比6月的35个减少了12个。推盘量最大的为南沙区，包括2个全新盘和5个老盘加推。

　　 有分析指出，尽管南沙自贸区申报方案未来仍有机会通过，但暂停申报对楼市的影响已有一定体现。2014年以来有多个楼盘捂盘等待政策利好，目前已快速加入促销队伍中。

　　 据介绍，7月广州楼盘的优惠幅度仍在加大，让利方式涵盖一口价单位、免首付等。预计有21个楼盘推出购房优惠，占比65.6%。

　　 比如，越秀东山板块富力东山新天地，主推120至180平方米三至四房单位，优惠为10万抵40万元；番禺华南板块诺德名筑主推74至101平方米二、三房单位，一口价单位低至1.28万元/平方米，比原价降了3000元/平方米左右；番禺市桥板块的全新盘信业尚誉，主推42至56平方米一房单位，优惠为1万抵9.1折；位于新港西路的万科峯汇则推出5万抵20万元的促销方案。

　　 曾英杰表示，7月新盘比4至6月减少是正常现象，因为4至6月期间有“五一”黄金周、端午假期，都是传统销售节点，推新项目相对多一些。

　　 与2013年同期比，主要是因为目前市场观望情绪较重，开发商对于后市的看法并不一致，导致推新量减少。此外，2013年7月正是中国楼市异常火爆的阶段，推新量较多。

　　 降价、分批蓄客并行

　　 瞿中奇对中国房地产报记者表示，2014年1至5月，由于市场走势模糊不清，大部分开发商都采取了保守的推盘策略。“五一”黄金周的冷淡打破了他们期待市场回暖的幻想，其后陆续有开发商采取了以价格调整为手段的自救行动，并逐步增加推盘量。

　　 根据阳光家缘6月20日的数据，广州市10区可售新建住宅量为615万平方米，按照目前平均每月43.8万平方米的去化量计算，存量需要消化周期为14个月，属于偏长的消化期。

　　 “库存上升，新增供应没减少。”中地行发展研究部总监吴荣超表示，为了平衡市场的供求，开发商希望积极消化库存，并减少新开工量。

　　 曾英杰指出，目前市场氛围总体还是处于观望和胶着状态，尤其是随着降价楼盘的增多，部分消费者在“买涨不买跌”的心理作用下，观望的情绪加重。但对于开发企业而言，目前的降价策略已收到了非常好的效果，多个降价幅度比较大的项目，都取得了良好的销售业绩。

　　 瞿中奇也认为，降价幅度较大的楼盘收效显著，这坚定了开发商下半年的推盘思路。“无论是从传统营销节点，还是开发商的业绩、库存压力看，下半年都不能再等了，整体市场供应量将高于上半年。”

　　 鉴于目前市场对未来走势预期仍以看低为主，以价换量在下半年仍不可避免。“上半年比较普遍的是以清尾货、特价单位为名目的一般促销形式，真正的降价楼盘并不多见，但下半年会增多。”瞿中奇预测，广州的这一轮价格调整周期将在半年左右，最快可在年底筑底回升，但无论广度和深度都无法和2011年底的调整相比。“2011年12月到2012年5月，广州有50%的楼盘降价，幅度最高20%。这一波不可能再有一半的楼盘降价，最高幅度应该在15%左右。”

　　 但在吴荣超看来，大幅降价的措施只适用于大型品牌开发商，对中小房企而言，必须摸索新的营销手段才能打破僵局。“在售楼盘已经不再像过去那样大批量的高调开盘，而是低调的分批蓄客消化，这样有利销售，但销售成本明显上升。”他认为，下半年开发商将面临相对艰难的销售环境。