楼市投资属性弱化 增量资金酝酿或转股市

  7月A股开启一波上涨行情，并伴随交易量的提升。与股市渐暖相比，楼市依旧在低迷中徘徊。房地产开发投资增速持续回落，商品房销售面积也不断下滑。

  中国证券报记者调查发现，随着房地产投资属性弱化，包括开发商、游资在内的部分资金酝酿进入股市。据业内人士测算，撤离楼市的资金规模将达到千亿元。在经济趋稳、沪港通启动等预期带动下，增量资金将对股市产生一定影响。

  楼市投资属性弱化

  老崔是南方某市一家小型开发商的董事长，日前受邀参加一次大型房产投资推介会。与以往不同的是，这次参会的开发商热度明显降温。

  “楼市黄金期已经到头了，未来不是没有投资机会，但是房地产的钱会变得很难挣，成败与否取决于投资眼光。”在地产行业经营多年的老崔，手中握有位于河北某市的地产项目，尽管有着京津冀一体化的支撑，但老崔仍然盘算着如何“弃房上岸”。

  “房地产毕竟是重资产行业，而沉寂了多年的资本市场，却有着明显的复苏迹象。我周围的朋友已经开始调集资金转战股市。”老崔告诉中国证券报记者，“最近有地产圈的朋友拿广东的几块土地去做融资，而所谓的几个项目，更可能是进入到A股。”

  由于当前房地产市场遭遇调控，房企的经营环境日趋艰难。房产项目从拿地、规划、审批再到开工建设，都面临更多考验。再加上资金回流速度放缓，不少中小房企后续项目难以跟上，进而酝酿新的投资方向。

  “我目前手中还有两个项目，一个进入销售周期，另一个还在等项目规划审批后，才能开工建设。”老崔表示，除了项目必要的周转资金，他已经开始分批将资金转入旗下的投资公司，伺机等待着A股大行情。

  “这在圈里不是秘密，不是说企业开始炒股，也不是说开发商要放弃主业，只是为账上趴着的资金找到合适的投向。”一位地产业内人士向中国证券报记者透露，目前国内某大型开发商正计划将百亿元资金交给券商理财，指定投向A股市场。“如果未来一年内A股市场有行情，开发商当然不愿错过赚钱的机会。”该人士直言。

  不仅仅是部分开发商酝酿将资金投入股市，楼市调控背景下，一些社会游资也开始将资金辗转入市。中国证券报记者在走访部分券商营业部时发现，不少“大户”早已开始关注楼市资金入市的迹象。对于7月份以来A股出现的上涨行情，这些股市“老手”们各有看法，除了宏观预期改善、外资增仓入市、央企改革题材炒作等因素外，楼市资金也被不少人提及。

  “最近找我打听入市的人确实不少，但真正抛房子来炒股的不多，基本是有闲置资金，之前打算炒房但现在来炒股的。”在北京金融街(行情，问诊)附近某券商营业部里，一位有着十余年股龄的“大户”告诉记者，楼市股市中的资金本来就在相互流动，特别是一些企业和私募资金，之前有不少活跃在房地产市场中，现在部分进入了股市。

  一些券商营业部的客户经理也告诉中国证券报记者，近期新开户数较此前略有增长，客户的账户总额也有所增加。中国结算数据显示，7月底以来A股新增开户数不断增长，到8月15日一周，超过15万户的新增开户数规模已经是近20周以来的新高。这意味着场外投资者入市步伐正在加快。

  房产投资属性减弱

  我国房地产市场走过十几年的“黄金时代”，过去即使在出现市场波动或通货膨胀压力时，仍然呈现出保值增值的特点。这容易让投资者产生买房“只赚不赔”的想法。然而随着当前房地产调控的不断深化，楼市投资属性已经大幅减弱。

  市场人士指出，当前楼市结构正在发生改变，投资性购房需求正在逐步淡出市场，以首套及改善型为主的住房需求成为市场主体。在投资属性淡化后，“炒楼”资金在资本逐利本性的驱动下，会流向其他价值“洼地”，而A股就是选择之一。

  “目前股市的泡沫程度远低于楼市，还有一定的上涨空间，而且股市投资低门槛，比起楼市投资更易于吸引观望资金进入。”一位不愿透露姓名的券商分析师认为，虽然很难具体测算出楼市中热钱的数字，但肯定会是巨大的量级，可能达到上千亿规模。“虽然不能说这些资金将全部进入股市，但是对市场会有一定影响。”该分析师直言。

  事实上，似曾相识的一幕曾经在2010年上演。就在2010年年初，国务院发布“国十一条”，要求加大差别化信贷政策执行力度，整顿房地产市场秩序。同年4月又出台坚决遏制部分城市房价过快上涨的“国十条”。9月巩固楼市调控成果措施的“国五条”相继出台，明确提出对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。不久后，差别化信贷政策及相关税收政策也相继出台。

  在楼市政策逐步收紧背景下，2010年下半年房地产市场出现调整，国房景气指数连续下滑，70大中城市房地产价格指数也出现环比下降。与之相应的，股市在2010年下半年曾连续反弹，并一度站在3000点之上，新开户数回升，并呈现出增量资金入市迹象。彼时，包括中金公司在内的多家券商曾发布报告，预计原本活跃在房地产领域的资金将流向其他领域，资金规模至少在5000亿元以上。

  “现在所处的情况和2010年时有一些不同。”上述券商分析人士表示，虽然楼市在2010年后遭遇政策调控，部分炒楼资金流出。但由于当时全球经济低迷，国内宏观经济增速持续下滑，股市并不具备上涨动能。但当前全球经济逐渐企稳，我国经济结构转型不断加速，市场预期正在发生转变。

  “今年这波行情更多依赖场内存量资金的拉动，一旦出现一定涨幅，可能会出现回调，这也为新资金进场创造了条件。下一步A股走牛的关键在于进场资金的意愿，不管是从楼市分流的资金，还是产业资本转入的资金，重点是成交量能否持续扩大，而增量资金的进入将进一步激活整个中国资本市场。”上述分析人士直言。

  市场预期料成关键

  回顾历史，在流动性充裕时，股市和楼市之间通常呈现正相关，但在目前“一堵一疏”的特殊时期，二者开始呈现此消彼长的关系。业内人士指出，投资者对未来股市和楼市的预期将是资金流向的关键所在。

  在宏观调控和房地产调控的双重作用之下，房地产的投资价值开始回落，自住性需求逐渐成为支撑市场的主力。尽管目前有很多城市加入到松绑限购政策的大军中，但是从业内普遍观点看，中国经济增长“去房化”的趋势并未改变。

  瑞银发布的报告显示，2013年中国住房建设量明显高于城镇化和更新改善所催生的住房需求。房价下跌、未来开征房产税以及新兴投资渠道的兴起都将继续抑制投资需求，这些都意味着未来几年房地产供应必须调整到一个更低的“新常态”。瑞银分析师认为，虽然7月信贷疲弱、实体经济反弹势头暂缓，但预计外需持续改善、政策继续适度宽松会帮助经济增长势头在未来两个月保持稳健。

  与此同时，流动性持续稳中偏宽松的预期也让市场对于资金面的担忧减弱。特别是沪港通的推进，对A股低估值的蓝筹股继续上行起到了推动作用。

  据一家大型银行的高层人士透露，目前从银行抽离的资金大概遵循两条路径，一条意在转投A股市场，等待A股市场的投资机会。另一部分资金有出走香港的迹象。“一方面，港股上市公司分红等回报更高，另一方面也在观望中国经济形势。”该人士表示。

  据了解，沪港通的推进正导致大量海外资金囤积香港市场。有机构测算，近两个月来，香港共16次悉数投放650亿元港币来对冲美元。海外资金目前并未兑换成人民币，主要购买了RQFII和ETF，但不排除随着沪港通的临近，海外资金进入内地市场，成为A股市场增量资金的一部分。