兰州小区停车难出路在何方？ 收停车费丢损却不负责
原标题： 小区停车难出路在何方
新华网甘肃频道消息 停车位供不应求，是许多城市都存在的问题。近期，我市对机动车公共停车场进行集中整治，取得了良好的成效。但是，在机动车公共停车场进一步规范化管理的同时，我市的楼院小区停车场又矛盾凸显。日前，有市民打进本报新闻热线6132888对小区物业收取停车费的责权问题进行反映。随后，记者走访了我市一些小区楼院，并咨询相关部门和律师，对小区的停车问题进行了调查采访。
物业收取停车费但车辆丢损不负责
家住国泰嘉园的张先生购买了一辆轿车，需要每天将车停放在小区停车场。负责该小区的甘肃万润物业管理有限公司要求张先生与他们签订一份机动车停车协议，并向物业公司每个月交纳180元的停车费。但是，张先生在签署协议时发现，协议中甲方物业公司与乙方车主的权利和义务中写着：“甲方按协议约定向乙方收取停车费，甲方只提供停车场及车位的管理服务，乙方在停车场内停放车辆若发生丢失、刮擦、损伤，甲方不负任何赔偿责任。”张先生觉得这很不合理，自己向物业交纳了停车费，就是将车辆委托物业保管了。“既然我向物业交费保管车辆，那物业就理应对停在小区停车场的车辆负责任，不然物业只收钱却不尽义务，岂不成了霸王条款？”张先生说。
对此，记者采访了负责国泰嘉园的物业公司，其负责人表示，他们所拟停车协议中向车主收取的每月180元的停车费只是车位租赁费，这个费用只为车主提供场地使用，并不负责车辆保管。如果业主车辆发生刮擦、损坏，物业部门将向相关部门提供监控视频，帮助寻找肇事车辆和人员。这位负责人说，物业如果替业主进行保管的话，向车主收取的停车费就不能仅是每个月180元，物业操的心多了，费用就必然会收取的多了。”可是该小区的业主们却认为，小区有些业主停的都是好车，价格都很昂贵，一旦损伤、丢失的话，物业公司难以赔付，所以万润物业公司拟定的都是车位租赁协议，而小区有车的业主如果不签订停车协议，物业就不让在小区内停车。
私自对外开放院区停车收费做补贴
陇西路1-19号家属院的业主反映，原先这个楼院只让自己的业主停车，而且是免费停车的。后来，兰州瑞达永兴物业管理有限公司进驻该家属院，物业入驻后不仅要求楼院业主每个月交纳180元的停车费，而且还将院区内公共用地作为对外停车场，私自收取停车费赚钱，这一做法引起业主们的强烈不满。对此，记者来到该家属院进行调查采访。“我在这院子住了二十几年，从未有人收过停车费，来了个物业公司立刻向业主收取停车费，而且还对外开放赚取停车费。”院子的老住户王先生对记者说。居民们均表示，院区内公用部位属于全体业主共有，物业公司不具所有权，不是你的东西，你凭什么收费？另外还将院区对外开放当停车场，损害了全体业主的利益。
记者调查采访时了解到，陇西路1-19号是单位家属院，瑞达永兴物业公司是受楼院所属单位委托进驻的，物业负责管理楼院的卫生清洁、代办服务等，业主们也向物业公司交纳物业管理费。记者采访了负责陇西路1-19号家属院的这家物业公司，其负责人对记者说：“正因为院区公共场地属于所有业主共有，有车的业主将车停在业主共有的公共场所，对于没车的业主来讲就损害了他们的利益，那么对有车的业主收取适当停车费，应该说是合情合理的。而且如果不收停车费的话，物业肯定不会无偿管理车辆，那整个院区乱停车，出入不方便如何解决？至于对外开放院区当停车场收费，是因为该楼院物业费收的低，如果没有这一项做补贴，我们物业公司是亏本的。”
物业没有两证和发票不得收费
对此，记者采访了兰州市城市管理委员会停车场管理办公室相关负责人，该负责人介绍说，小区物业部门收取停车费时，须先到兰州市城市管理委员会停车场管理办公室备案，经审查许可后下发《停车场许可证》，然后由物价部门定价，并下发《收费许可证》。两证齐全后可到兰州市地税局购买税务发票，物业收费时不提供发票和两证不齐全者，不得收费，也不受法律保护。因此，物业部门在小区收费时，须出示对本院区由兰州市城市管理委员会停车场管理办公室审批的《停车场许可证》。其次，出示物价部门的《收费许可证》，并提供停车发票。同时，楼院小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，必须出示经全体业主同意的院区公共收益分配方案。
各界人士热议小区停车费
那么，物业公司收取停车费但车辆丢损却不负责，这种做法是否合法合规呢？记者采访了甘肃锦荣律师事务所的席晓丽律师，她说：“小区停车场是小区的公共配套设施，小区的业主自然享有公共配套设施的权利。同时，业主向物业公司缴纳了物业管理费，还缴纳了停车费，物业公司收取了停车费，并对停放车辆采取了一定管理措施，应认定双方之间就车辆形成了保管合同关系。物业公司在保管期间因保管不善，造成寄存车辆丢失，应当承担损害赔偿责任。”席律师讲，物业公司在停车协议里注明“车主在停车场内停放车辆若发生丢损，物业不负责任。”属格式合同的性质，《合同法》第40条规定：“提供格式条款一方免除自己责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”因此该声明条款是无效的。
1月4日，国家发改委印发通知，要求地方放开住宅小区停车服务等9项商品和服务价格。2月4日，兰州市物价局下发《关于放开非保障性住房物业服务及住宅小区停车服务价格的通知》，《通知》称，自1月28日起，放开非保障性住房物业服务及住宅小区停车服务价格，实行市场调节价。有专家指出，如果小区停车费价格放开后，根据2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第74条规定，占用业主共有的小区道路、绿地以及小区其他公共场所、场地用于停放车辆的车位属于小区全体业主共有。《兰州市物价局关于放开非保障性住房物业服务及住宅小区停车服务价格的通知》中也指出，价格放开后，各物业(停车)服务企业要严格遵守《价格法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，合法经营，为业主提供质价相符的服务；严格执行明码标价制度，在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息；严禁在没有合同约定的情况下擅自收费，或违反合同约定擅自提高收费标准。
然而，记者在采访中了解到，兰州市大多数小区并未成立业主委员会，一些小区虽已成立了业主委员会，却不能有效监督物业公司。甘肃省金城律师事务所主任王祖国律师表示，当业主委员会无法履行监督责任时，街道办等基层行政部门以及物业管理部门等职能机构应当发挥出积极作用。王律师认为，车主和物业之间发生的停车费纠纷，表面上是小区公用面积的归属问题，本质上则是业主与物业之间权利和利益争夺的结果。根据《物权法》规定，小区车位应归业主共有，所以停车费价格就应由业主和物业公司协商而定，实行市场指导，并不意味着小区的物业想收取多少就收取多少。兰州城市学院社会管理学院教授杨建毅表示，当车位成为“稀缺资源”后，物业公司便可以以小区管理者的身份进行收费，正是这样一种需求的急速膨胀与供应的先天不足，使停车位变得“奇货可居”，如此一来，停车收费也就成了“理所当然”的事了。杨教授认为，要想遏制小区因停车费引发的纠纷，就需要打破开发商对物业公司选择的垄断，让小区停车收费这一“利益”正常地进入市场，使物业有一定的竞争空间，否则，在车辆和停车位配比严重失衡的情况下，如果对停车费实行市场指导，势必会出现“价高者得”的局面，进而引发不少的社会矛盾。（ 记者 葛强 蒋聪 见习记者 陈秋雯）