国内买家掘金海外楼市　中国房企加大海外战略

    文章来源：信息时报

澳大利亚黄金海岸。（资料图片）

    近来，不少海外地产来中国举行房地产项目推介会，在资金投资配置荒、国内经济增长放缓、高品质的成熟物业回报低等因素的驱使下，越来越多的买家转战海外楼市投资，其中，澳洲、美国、英国等房地产吸引投资客最多。

     2015年国人海外投资房产三大热点地区

    纽约 57.8亿美元 伦敦 20亿英镑 澳洲 38亿澳元

     现象：国内高净值人群海外购房

    近年来，国内高净值人群在资产配置的驱动下，纷纷加入海外购房大军。独立顾问公司Knight Frank在近日公布的调查报告中称，纽约、伦敦、悉尼以及墨尔本这四个城市的房产年成交量，占2015年全年总交易量40％以上。其中，纽约成为中国投资者海外置购房地产最受欢迎地区，2015年吸引来自中国的直接投资共计57.8亿美元，为2014年的5倍。

    美国海外房地产投资协会近日预计，外国投资者今年投到美国房地产的资金总额将超过去年，纽约仍将高居榜首。数据显示，仅2015年纽约曼哈顿地区就吸收了来自中国的58亿美元直接投资，比前一年翻了5倍。德州的休斯顿、达拉斯紧随其后。此外，目前中国买家在洛杉矶、波士顿和芝加哥的房地产投资也开始增加，因为那里的投资回报不比纽约差。

    同时，伦敦的房产投资也出类拔萃，仅2015年前三季度就吸引了超过20亿英镑的中国资本。

    而过去几年，作为一个成熟的市场，澳大利亚高度透明的市场、人民币对澳元的汇率优势以及高企的投资收益率，吸引了中国投资者纷至沓来。大量中国投资者也出于子女求学等原因投资澳洲住宅市场。据悉，中国商业房地产的买家在去年为澳洲房地产带来了逾38亿澳元，悉尼和墨尔本仅次于曼哈顿成为中国投资的首选地，黄金海岸附近也成为新的投资热点。

     原因：国内富豪资产配置多元化

    日前，诺亚财富在调研了1000个高净值人士后发现，虽然目前将海外投资作为主要配置资产的高净值人士占比只有12%，但由于海外资产尤其是美元资产的吸引力，以及国内符合收益要求资产的减少，更主要是出于分散风险的目的，近八成的高净值人士计划在未来增加海外投资的配置比例。

    奥烨集团在投资移民上颇具影响力，其董事总经理陈永庆在接受本报记者采访时说，中国人投资海外房产热潮的原因，是受国内外经济和政策的影响。国外金融危机对于当地买家的打击很大，不少城市的楼盘需要借助外力来恢复元气。而在中国，每年大量热钱更需要投资渠道，但受国内楼市调控政策的限制，热钱投资国内房产的渠道受阻，海外楼市则成了投资热土。

    而风险转移、资产多元化配置也成为国内买家转向海外的重要原因。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从目前实际情况看，从去年下半年开始，国内房价出现了快速上涨，部分购房者担忧有泡沫，所以不会盲目入市。因为其有较好的海外置业渠道，会到海外进行购房。这也是资产多元化配置策略的使然。

     未来：资金回流可能性不大

    近期出台的一系列利好政策似乎使国内房地产将焕发“第二春”，但据业内人士分析，房地产由“黄金十年”转向“白银时代”，所面临的挑战并不是短期可以克服的，国内楼市想要让资金重新大规模回流的可能性不大。

    陈永庆表示，目前国内楼市的环境确实好了一些，但资金从国外抽回国内买房，不仅需要时间成本，还需要经济成本。更为重要的一点是，国内宏观调控政策仍然处于不稳定状态，尤其是一线城市楼市，这让很多希望有国际资产配置的高端买家信心不足。

    第一太平戴维斯中国董事长刘德扬表示，到境外投资房地产仍将成为未来的投资趋势，“这由多种因素决定,海外旅游、国人储蓄率高、中国市场缺乏投资渠道、住宅的租金回报率通常在2%~3%，而银行贷款的利率高达6.9%~7%，这之间有着很大的差距。”

     PK：回报率哪个市场更高

    据悉，海外买房并不只是“土豪专利”，它们的首付很低，并且回报率要高于国内大部分公寓，所以也让很多纯投资客蜂拥而至。

    奥烨集团目前代理的南港中心项目在澳大利亚黄金海岸的CBD位置，由2栋25层的现代风格超高层建筑组成，项目集高级公寓、写字楼及商铺为一体，为大型城市综合体项目，除了办公大楼外，另外还有455套的一线海景公寓。

    陈永庆给记者算了一笔账，以一套南港中心100平方米的公寓计算，目前均价为2.5万元/平方米左右，总价为250万元，首付仅需两成，即50万元。此外，按照澳大利亚的规定，买家收楼后再开始银行还贷。由于当地房企都是卖楼花，所以从销售到交楼一般需要两年的时间。

    “也就是说，买家只需要付50万元，就可以坐等升值了。因为澳洲的商用物业回报率是最高的，差不多在6.7%~7.5%之间，黄金海岸的地价估值在昆士兰州目前排名第一，为10.7%。”陈永庆说，“两年后，你的房产就涨了20%，而这两年时间内买家不需任何经济负担。”

    陈永庆还表示，而广州250万元根本买不到市中心的房产，买家还需三成首付，如果是二次置业首付还更多。

    在公寓投资回报率方面，广州公寓的投资回报率在1%~5%之间。据搜房网数据显示，越秀天河两大区域公寓回报率最高，为4%~5%；萝岗、白云最低，仅为2%。

     风险：房价不高交易成本不低

    有专家提醒，海外很多国家房价不高，为此入市门槛比较低，是目前对买家最大的诱惑，但在购房、持有、出售几个环节，成本很高。

    比如，在加拿大购买新房须支付货品与服务税(gst)，税率为成交价的6%，另外可能须支付土地转让税和省销售税(pst)，还需支付律师费(通常为1000~2000加元)、验房和修补费、保险费、中介费(成交价的1%~2%)等，总共约合房价的10%左右。而在房屋持有阶段，业主还需要依物业估价每年向市政府交物业税，税率各省规定不同。如多伦多现行税率约为房屋价值的1%~1.2%。各种成本算下来，其实际支出要高出一大截。

    此外，海外投资房产，跟在国内一样，同样有政策变化的风险。中国人炒房不断拉升当地房价，会引起当地居民不满。为了平息当地居民的不满，也许会有不利中国投资者的政策出现。在新加坡，因房价上涨过快，新加坡已推出第二套房房贷提高首付比例的政策。

     提醒：找资质好的中介公司

    专业人士提醒，虽然一些海外房产收益可观，但由于缺乏对海外的法律和项目的了解，国人的海外“淘金梦”可能暗藏着种种风险。

    陈永庆表示，中国人不懂当地的法律，比如租房合同、房屋买卖等方面的规定，在具体操作过程或许会出现一些问题，造成经济上的损失。还有的公司可能会有人“忽悠”购房者，利用虚假信息诈骗等。由于很多人不能亲临现场，也有可能出现“画饼充饥”的情况。

    所以，他认为，海外买房一定要选择非常专业的海外置业服务机构。此外，在购房过程中所有的流程，包括找律师、监管、验房等事项，要选择专业的合作团队。

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     中国房企加大海外战略

    近几年来，“海外战略”已成为不少房企的新方向和重要布局之一。绿地、万达、万科、富力、雅居乐等房企都相继在海外市场布局，投资区域则从东南亚一路延伸到澳洲乃至欧美地区，而投资类型除了核心地区的办公楼、高档住宅外，也有像碧桂园森林城市一样从零开始的“造城计划”。

    万达集团董事长王健林在英国牛津大学发表公开演讲时表示，截至2015年12月30日，万达集团海外投资总额已超过150亿美元。从2012年起开始布局海外市场的万科，目前已陆续进军新加坡、美国、中国香港等国家和区域。自去年以来，万科也明显加快了海外布局的步伐，除了宣布进军欧洲外，在美国等地也表示将加大投资和布局。2014年正式试水海外投资的金地集团，也对外表示，“国际化”将是金地未来10年战略的关键词。绿城集团则在去年5月份中交集团进驻之后，曾对外表示有可能将借中交资源开拓境外市场。